HOPEFLUENT金悦·东山国际公馆市场情况汇总2008年2月HOPEFLUENT一、市场概况1、2008年广州市场预测2、原东山区市场概况3、新增供货量（大越秀区）预测HOPEFLUENT1、2008年经济总体展望?2008年宏观经济向好趋势不会改变，中国社科院日前发布蓝皮书预测：2008全国经济增长11%，CPI上升4%，全社会固定资产投资增速可能会略微减慢，但仍明显高于经济增速和消费增速。HOPEFLUENT2、广州城市建设持续投入提升城市价值亿广州市历年城市建设投入30060%25040%20020%1500%10050-20%0-40%19931994199519961997199819992000200120022003200420052006城市基本建设投入增长率合富辉煌集团市场研究部亿2000-2007年广州市房地产开发投资增长状况6000.355000.30.254000.23000.152000.10.0510000-0.0520002001200220032004200520062007年1-10月房地产开发完成投资房地产开发完成投资同比增幅合富辉煌集团市场研究部城市建设持续不断的投入提升城市价值的同时，也极大的刺激了房地产行业的投资。HOPEFLUENT3、市场对住房的刚性需求仍然巨大?1993-2006年，广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加，按2006年广州人均居住面积历年广州市户籍人口增长情况万人19.44m2计算，每年新增住宅800750需求面积光满足户籍人口就达700194.4万m2；650600550500年?另外广州的高速经济发展吸引9394959697989900010203040506合富辉煌集团市场研究部了大量的外来劳动力。据有关部门统计，2006年末全市外来暂住人口约为391万人；广州市户均人口变化3.53.453.43.35?3.3广州市家庭结构也有减小的趋3.253.2势，从2004年以来广州市户均3.153.1年人口的下降也带动了住房的刚9394959697989900010203040506性需求的增长。合富辉煌集团市场研究部人口增长及家庭结构小型化新增对住房需求HOPEFLUENT4、亚运会对广州房地产业带来更多机遇?亚运，对房地产业的影响是巨大的，亚运概念，将许广州楼市一个全新的未来。2008，北京2010，上海2010，广州“奥运概念”“世博会概念”“亚运概念”HOPEFLUENT5、货币政策从紧发出行业紧缩信号?从中央经济工作会议上可以预见，2008年将是近几年来宏观调控最严厉的一年。–坊间盛传，银监会将把2008年全年信贷增幅控制在13%以内，比2007年15%调控目标还要低。同时可能对贷款季度设限，各银行明年每季度的贷款规模都不得突破限额，否则将受到处罚。2008年银行贷款趋紧张HOPEFLUENT6、中央政府对房地产市场的调控会继续加强2008年宏观调控的首要任务：防过热、防通胀、重民生。防过热、防通胀重民生实行稳健的财政政策和控制物价上涨，从紧的货币政策解决人民住房等问题走“双轨制”，加大保障性住房供应，用政策引导住房供应结构向社会阶层结构对应：其它一紧缩信贷加大·少部分富人购买商品房些手段，增长量;汇率的如：公开·中产阶级购买限价房等政府有一定补贴的住房持续加息波动幅度市场操作等·低收入阶层面向廉租房等政府完全保障性住房HOPEFLUENT7、土地市场——2008年土地供应以外围为主?供应量充足–政府加紧土地储备，预计2008年土地供应总量可维持2007年的充足水平–加大闲置土地回收—再投放力度，尤其缓解老城区供求矛盾?供应结构以外围为主–番禺、花都、萝岗、南沙及白云北部、金沙洲的供应比重加大HOPEFLUENT8、土地市场——土地成交价格回归理性?限价房策略牵制地王诞生?出让模式将不断完善–合理控制单宗土地供应规模。–缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。–成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设。–按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。(关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知)?拿地资金压力有增无减–开发商须在短期内一次付清出让金–货币政策从紧，发展商融资压力大–发展商囤地成本放大HOPEFLUENT9、2008年商品住宅供应呈增长趋势?2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势。–据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套，约420万平方米；相比2007年有一定幅度的增加；–全市十区新增供应6.5万套，约700万平方米；相比2007年呈增加趋势；–2008年新增供应大幅增加区域主要有：白云、原荔湾、萝岗；–供应量萎缩的区2008域有：越秀年广州市新增供应商品住宅区域分布区、黄埔区及花都区；–其他区：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变南沙区萝岗区天河区花都区4%7%20%化不大。11%番禺区海珠区17%13%黄埔区白云区1%越秀区荔湾区19%2%6%合富辉煌集团市场研究部HOPEFLUENT10、市场供应格局发生变化2008年广州市商品住宅新增供应热点板块琶洲板块工业大道板块黄埔板块?2008年广州市商品住宅新赤岗板块大石板块天河公园板块增供应热点板块滨江二线东圃板块–天河区的珠江新城、北天河板原芳村板块原东山板块广州大道南—南洲板块块洛溪板块东晓南板块–白云区的金沙洲-城西板块、植物园板块北天河板块机场路板、白云大道板块华南板块同和板块南沙板块–荔湾区的原荔湾板块海珠中心板块白云大道板块–番禺区的市桥板块市桥板块机场路板块原荔湾板块–海珠区的海珠中心板块金沙洲-城西萝岗板块珠江新城板块0%3%6%9%合富辉煌集团市场研究部HOPEFLUENT11、90/70产品面积比上升至50%?“90/70”产品供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品面积占比达到50%。–预计2008年，随着“90/70”政策的逐步落实，市场供应面积占比将上升至50%；近近年商住用地成交情况年商住用地成交情况（单位（单位：万：万平方米平方米））–产品同600600质化趋势更为明显。限户型用地占限户型用地占77%77%533533500500400400限户型用地占限户型用地占54%54%2772772942943003002002001451451001003434454512122525661919121224240002年02年03年03年04年04年05年05年06年06年07年07年合富辉煌集团市场研究部合富辉煌集团市场研究部占占地面地面积积总建面总建面积积HOPEFLUENT12、2008年将有160万平方米限价房上市最高售价用地面积建筑面积位置受让人容积率（元/M2预售时间(M2)（M2））白云区金沙洲保利房地产（集团）股8075921615186500已开始预售B3736F01份有限公司白云区金沙洲广州中海地产有限公司38542277084615008年2月份B3737F01深圳市万科房地产有限科学城KXC-H3881052176214600008年2月份公司广东龙光（集团）有限科学城KXC-H41420312284062400008年5月份公司白云区金沙洲广州中海地产有限公司782252156449637508年9月B3735F01花都区新华镇风广州风神汽车房地产开2558091.8388474280008年下半年神大道北发有限公司广州开发区东区广州宏康房地产有限公143044.564368550008年底NP-F3-6司白云区金沙洲广州富力地产股份有限B3734(F01、F0公司、深圳市鼎力创业1093052218608605008年底2、F04)投资有限公司番禺区中心城区耀发投资有限公司1038251.8134607550008年7、8月份南区4-3地块花都区107国广东亨利房地产开发有570592.512318039002009年道D地块限公司限价房的上市对稳定楼价起到积极的作用HOPEFLUENT13、发展商——由盲目乐观转向理性谨慎459845985659565918291829花都建设北/香港嘉华花都凤凰路/大运107国道C/雅居乐花都2173217315221522107国道E/雅居乐107国道B/雅居乐8112811214821482107国道A/雅居乐金沙洲/保利87698769金沙洲/保利3324332479357935金沙洲/保利金沙洲/鸿荣源3889388942414241金沙洲/城建金沙洲/城建36283628金沙洲金沙洲/城建40484048番禺番禺5-3/艺景5784578462306230番禺4-2/金地番禺沙湾/万科12月7日拍卖结果之前创下地王HOPEFLUENT14、发展商——重资本，更重客户需求?2008年大批粤系房企轮侯香港上市，在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步。–方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划2008年上市。HOPEFLUENT15、发展商——重资本，更重客户需求?房贷新政下，消费者日趋理性；?住房供应实行双轨制，随着限价房的逐步上市供应，势必令到需求进一步分化。发展商必须重新回到关注客户需求。IIHOPEFLUENT16、消费者——从重投