无锡房地产市场10月份月报（20101105）目录3无锡重点工程推进?地铁1号线全线24个站点全面开工南禅寺站位于中山路与解放环路交叉口下，为地铁1号线的中间车站；分六阶段施工的南禅寺站目前正处于东侧围护结构和栈桥体系的第一阶段施工；地铁1号线全线24个站点已全面开工建设，力争2012年实现土建部分洞通。?京沪高铁无锡站京沪高速铁路无锡境内的铺轨工作全面启动。京沪高铁全线采用500米长钢轨铺设，按一次性铺设、跨区间无缝线路设计，通过闪光焊接锁定成一根超长无缝线路，以保证高速列车的行驶更加安全，保证旅客乘坐更加舒适。?年底大剧院主体将完工建成的大剧院将像一只展翅的蝴蝶停落在蠡湖南岸。整个建筑由一个大剧场、一个多功能剧场和相关配套设施组成，兼具歌剧厅和音乐厅两种功能，有1680个席位，拥有设备先进的国际级舞台，可满足多种演出需要。在施工现场，密密麻麻的脚手架间，大剧院轻盈灵活的钢结构造型已初具规模。据了解，目前大剧院主体钢筋混凝土结构基本完成，已进入场地清理和室内砌筑;钢结构施工也已过半，预计年底大剧院主体将完工。舞台机械完成台仓内的安装，室内装饰将全面展开。?年底前将建成的道路旺庄西路广勤路辅仁路城南路(旺庄路—高浪路)新纺路缘溪道钱藕路新湖路金城公铁立交慢行系统太湖大道、高浪路、新锡路、新华路的主体工程?计划于年内启动建设的道路金城东路(江海路—锡张高速)学前东路(江海路—团结大道)运河西路(凤翔路—钱皋路)长江北路(人民东路—太湖大道)建筑路(小渲桥—红星路)干城路菱湖大道3本月观察观市场之动态·察市场之先机政策效果前期未现，后期会明显政策接二连三的出台，楼市调控力度逐日加码。多部委密集发布政策表明政府调控房地产市场的坚定态度。本月各项政策调控波及的范围更广、力度更大，将在很大程度上改变市场各方预期，而最为人关注的房产税改革举措已展开试点；银行本月也上调了贷存款利率，众所周知，一旦有第一次利率调整就会有第二次、第三次……未来一段时间，房价上涨的势头应该会得到有效遏制，“观望氛围”目前看来不明显，但很可能在“银十”之后出现。各项政策虽然名义上在落实压制房价，实际上在很多领域已超出一定的范畴，可以认定为这是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这两条是全国一刀切式的政策，不再像之前那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。此次政策除了重申政策的贯彻执行，传递调控将坚决进行、绝不放松的信号之外，还致力于改革，房产税的试点便是最好的证明。　政策是否有效，很关键的因素在于地方的执行力，过去有的地方政府可能在政策的理解和执行上存在欠缺，现在已对地方政府提出了更加严格的要求，问责制不会停留在口头上，接下来对表现不佳的地方政府很可能会采取实际动作。　一系列措施的出台还表明楼市刺激政策适时退出和力保民生的政策取向。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等，这都是寻求刺激政策退出的表现；而目前试点的房产税主要就是让那些大户型业主买“政策”的单。政策明确表示将加大住房交易市场的检查力度，这对违法违规开发企业来说将面临更多的处罚。违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。“这些手段对任何企业来说都可能是很致命的。”点评:政府下定决心遏制房价，一旦达不到目的，定会再出政策，整个四季度房价上涨的势头将会得到有效遏制，同时开发商会清醒地判断市场，房价下降压力会进一步增加。3月度楼市前瞻类别新增供应环比成交套数环比均价套数增减幅增减幅（元/㎡）多层住宅908+105.1%859+28.4%11450（万科魅力之城精装标准4000元/平米）小高层住宅382-58.6%849+4.8%8213高层住宅3369-13.7%3113-25.8%8149商品住宅4659-11.5%4521-18.7%8706商业145-23.3%商业：1630+170.1%12475商业公寓:9酒店式公寓:8别墅234+44.9%129+55.2%12832办公//办公：258+54.5%10574总计5038-18.9%6555-13.1%9513第一章、商品房篇3数据来源：无锡商品房备案系统新增供应——大幅上涨?本月全市商品房新增供应量5038套，环比上月下降18.9%；?本月新增供应环比上月大幅下降，“金九”末期政策及10月中旬货币政策的出台，使得开发商开始谨慎推房，“银十”供应量随之大打折扣，但新区、惠山区、北塘区新增房源依然坚挺。成交——小幅下跌?本月全市商品房成交6555套，环比下降13.1%；?本月成交量同比历史同期下降12%，本月成交量随供应量的减少而减少，由于9.29政策、及国庆长假使得月初成交量偏低，中下旬成交量基本保持9月份水平。均价——有所上涨?本月商品房均价9513元/㎡，环比上涨13.2%；本月商品房均价持续走高，像时代上城、万科魅力之城（精装标准4000元/平米）太湖国际社区等多个高端项目加推、开盘并且取得良好的销售成绩；商业、办公、别墅市场表现也不俗，尤其是商业市场，成交量成倍上涨，同时也拉动了全市商品房均价上涨。3第二章、商品住宅篇一、市场概况数据来源：无锡商品房备案系统新增供应——环比有所上涨?本月全市商品住宅新增供应4659套，环比减少11.5%；?新增房源主要以中低端为主，分布在惠山区、新区，其中南长区中高端楼盘新增供应570套，分别来自于时代上城262套，天元世家258套，西水东150套；成交量——环比大幅下跌?本月全市商品住宅成交4521套，环比下降30.7%；?9月份楼市基本上摆脱了政策的束缚，但末期新一轮政策的诞生使得10月初期楼市窒息，日均成交70套左右，伴随着10月中旬各项政策的出台，一些投资型购房者纷纷扭转战场，转向商业、办公，因此住宅成交量必然下跌，预计楼市后期，商业成交比重会继续上升。均价——环比小幅上涨?本月商品住宅均价8706元/㎡，环比上月上涨8.6%?本月中高端楼盘如太湖国际社区，时代上城，万科魅力之城的大面积开盘、去化，拉动了本月全市商品住宅成交均价的上涨。3二、各面积段成交情况分析套10月无锡商品住宅成交面积段比重150012001108112293890057860024326630022145060㎡以下60-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144-170㎡170-190㎡190㎡以上成交套数2431108938112257826645221数据来源：无锡商品房备案系统?本月商品住宅成交量较好的面积段是60-130㎡的产品；本月在此面积段产品供应相对较为充足，也是供应最多的面积段，房源以二房三房为主，满足了部分刚性需求购房者，此类房源尤其以惠山区，北塘区居多；受政策影响，一些高端大户型产品目前供应相对短缺，部分投资客有退房趋势，此产品成交量较低。?二三房面积段产品成交有所变化，大面积产品成交量减少，政策的出台的本质是压制需求及打压不合理的投资投机行为，由于房产税等相关政策货币政策的出台，部分投资者不再投资住宅产品而转向商业，使得大面积产品成交量下滑；市场所受欢迎的二三室户型产品成交量维持稳定，此类房源大多分布在惠山区，北塘区，由于60-90平米面积段产品相对供应较少，成交下滑，90-110平米产品成交量小幅上升。3?三、各区域商品住宅成交情况分析数据来源：无锡商品房备案系统?惠山区领衔无锡10月楼市；从全市看来惠山区成交比重比较稳定，本月引领全市；惠山区相对于其它区域均价较低，主要以刚性需求为主，受政策的影响较小，使得成交量起伏较小；其它区域如崇安区由于新增房源较少，成交比重变化最大，成交量急剧下滑。?滨湖区成交量大幅回落，本月滨湖区开盘楼盘相对于9月份来说较少，成交量下降，但依然有表现尚佳的楼盘，如万科魅力之城推出的精装修房源，太湖国际社区等。3四、TOP10解析本月处于“银十”阶段，是传统的楼市旺季，TOP10的成交总量环比9月基本持平，本月成交总套数排名第一的是“常客”阳光100国际新城，排名2-4的是中高端楼盘时代上城、太湖国际社区和万科魅力之城，其余楼盘以刚需房源为主，占TOP10的60%，尤以锡山区、惠山区为多。?“政策风”频频袭来，楼市赶上早班车众观本月，种种政策接二连三出台，楼市跌宕起伏，政策本身打压的是房价上涨势头，但本月房价却出现“弹簧”效应，创本年度新高；商品住宅本月成交量环比上月下降幅度较大，而商业市场的火爆弥补了住宅的空白，政策“早班车效应”未显现。另外政策现在的战场是住宅产品，预计其它物业形态产品成交量会出现不同程度的涨幅，尤其是商业。10月普通住宅总套数TOP10榜单3排楼盘名称区成交套数成交面积成交总价成交均价名域（套）（㎡）（万元）（元/㎡）板总套数分类成交套数总均价分类均块价1阳光100国际凤222高层57-89㎡：104190221420774697141新城翔路板小高层62-178㎡：1187671块2太湖国际社区太167多层136、210㎡：21710516752979417565湖新高层88-138㎡：1549651城板块小高层116-128㎡：1194293时代上城南153高层89-144㎡：13917375175291008997