无锡太湖新城市场调研分析报告第一章、市场调研描述一、调研目的：通过对无锡太湖新城板块进行调查，分析各楼盘之间的竞争状态，以及整个板块在无锡市与其他板块的竞争分析，从而得出太湖新城的基本市场状况，并预测未来太湖新城的市场基本走向。二、调研对象及课题阐述：调研对象：无锡市太湖新城个案调查：太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。无锡市的新规划中，对周边未开发的地区加大了开发力度，促使无锡市的房地产发展速度进一步加快，规划中针对无锡市太湖新城板块的建设，被认为是一张可以重新书写城市辉煌的“白纸”。省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都认为“太湖新城建设事关长远、事关重大”。这一判断，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。决策层认为，这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。这样的定位，可以完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。因此，使得此板块成为无锡市现在以及未来最火热的板块之一。在该板块上，有众多的实力开发商，为了清楚的了解整个板块的市场环境，板块的基本概况，因而，我们需要做以下课题：1、无锡市整体城市概况2、宏观政策的分析（包括无锡市地方政策对房地产的影响）3、无锡市太湖新城板块的SWOT分析4、个案的综合分析5、无锡太湖新城板块市场调查研究结论总结概述（无锡市场整体解读分析、板块的升值潜力分析、板块内各楼盘营销突破点分析）。第二章无锡市概况一、城市及宏观经济概况1.城市概况：a,地理位置：东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2006年耕地面积为2180535亩。b,人口：2007年年末全市户籍人口为461.74万人，人口出生率7.26‰，人口死亡率6.58‰，人口自然增长率为0.68‰。年末全市常住人口为599.21万人，比上年增长2.6%。人均期望寿命77.43岁。c,交通运输：航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里.无锡市五条地铁线路图地铁：预计到2015年，无锡市首先建成轨道交通1号线（如图红色线），2号线（如图绿色线），总长度56.11公里，建立站点45座，形成东西向和南北向的“十”字形轨道交通网络骨架；至远景年2050年，城市快速轨道交通网络将以主城区为核心，由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3（三号线蓝色线）号线为骨架线路，三线呈放射状，4（粉色线）、5（黄色线）号线为辅助线路。规划线网总长157.77公里，设车站111座。海运和内河航运图海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路图铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路图公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。d,重要的支柱产业：无锡的机械装备、高档纺织、电子信息、新材料、新能源和生物医药等制造业六大支柱产业，其中尤其是电子信息业发展势头迅猛，已经赶超传统的纺织业成为新的无锡第一支柱产业。全国GDP排名：08年无锡市排名第8.位09年无锡市排名第7位图一：无锡05-10年的GDP增长量图二：无锡市GDP增长态势1.从无锡市的GDP增长来看，阶段性十分明显，05-07年GDP呈稳定增长趋势；08年由于受到国际金融危机的影响，增长势头有所下降，增长率也由15.3%下降到了11%；到了09年金融危机的阴影慢慢散去，增长势头有所回升。2.建筑业保持稳定发展。全年全社会建筑业完成增加值147.67亿元，比上年增长4.3%；实现建筑业总产值344.22亿元，比上年增长13.7%。施工房屋建筑面积3558.63万平方米。1个建设工程项目获国家优质工程“鲁班奖”，19个建设工程项目获江苏省优质工程“扬子杯奖”，63个建设工程项目获无锡市优质工程“太湖杯奖”。由此看来，无锡市的建筑业发展的相当稳健。3固定资产投资增速放缓，投资结构优化，全年全社会固定资产投资完成1877.02亿元，比上年增长12.1%。从项目构成看，建筑工程完成投资915.30亿元，增长12.1%；安装工程投资110.12亿元，增长37.1%；设备工器具购置完成投资583.84亿元，增长14.3%；其他费用267.77亿元，增长0.3%。分产业投向，第一产业投资6.37亿元，比上年增长198.6%；第二产业投资945.75亿元，比上年增长6.8%；第三产业投资924.89亿元，比上年增长17.6%。分注册类型，国有经济投资326.5亿元，三资经济投资461.74亿元，其他经济投资1088.78亿元。全年城镇固定资产投资建成投产项目1480个，项目建成投产率为74.8%；新增固定资产1028.25亿元，固定资产交付使用率为73.6%。4.房地产开发继续增长。08-09年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4.1%。完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房施工面积为3333.96万平方米，比上年增长23.0%，竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。小结：1从人口增长上来看，无锡市人口（流动人口与常住人口）相对于之前都有明显的增加，这对推动商品房的刚性需求是一个极大的刺激，刚性需求进一步增加，乃是商品房开发的一个契机。2．从交通上来看，无锡市的交通较为发达，水、陆、空包括地下都具有较强的运输能力形成了立体的交通网，尤其是地铁的修建，更是促进了无锡的经济，城市的发展，由于地铁贯通无锡太湖新城，使原来的荒地越来越受到人们的重视，给房地产市场的发展带来了新的空间。2从城市规划来看，在2010年无锡市的新规划蓝图中，加大了对周边未开发的地区加大了开发力度，这样能更好的缓解老城人口多的问题，又能增加无锡市的整体城市化，城市化进程的加快必然造成农民向市民的转变，同时也将带来新的刚性需求。3.无锡市的GDP的增长，表现出较为强劲的经济增长力，尽管08年受到金融危机的影响，增长速度有所迟缓，但总体上增长速度还是很可观的，全国GDP排名08、09年分别占据第8和第7位。对房地产行业的发展同样也会起到较大的推动作用。4.无锡市目前的房地产市场投资速度之快，与目前房地产市场的现状比较，可得知无锡市房地产市场的市场结构存在着不小的问题，全年商品房销售面积比上年下降30%，商品房实际销售额比上年下降17.7%，竣工面积大幅增加，而销售面积大幅下降，从而导致市场存量房越积越多，最终导致房地产市场出现混乱的局面！第三章、宏观政策解读一国家宏观调控解读1，金融政策：2月12日晚，中国人民银行发布公告：从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。调整后大型金融机构存款准备金率为16.5%，农村信用社等小型金融机构暂不上调，维持原来的13.50%。小结：央行上调存款准备金率0.5个百分点，对房地产市场的影响有限，但这是一个信号的释放，心理影响会比较大，不会对房地产行业造成过大的实质性影响。尽管银行存款准备金率的上调不是针对房地产市场，但有关房地产行业的政策连续出台，已经意味着房地产企业贷款门槛将进一步提高，房地产企业的融资环境将比2009年收紧2，土地政策：2007-01-17《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件表明：土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。2007-01-22国土资源部由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施．根据有关规定，需报国务院批准的城市建设用地范围包括：各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市，以及人口在５０万以上的城市。2007-03-16《中华人民共和国物权法》物权