二零一一年春季房交会专题报告2011/5/24前言“限购、限贷、限外……”无锡“限购令”出台三个月以来，调控效果立竿见影，楼市成交的火爆势头戛然而止，成交量急转直下。限购以来，日均成交不足百套，与限购前的常态交易水平相比，成交量萎缩近半。限购后，开发商大多持谨慎低调的态度，调整营销策略，新上市房源量大幅减少，开发商面对政策也陷入了观望之中。一批刚性购房者受多重因素叠加影响热情锐减，而众多投资者更是退场休息，房市进入新一轮观望期。在推盘量大幅减少的情况下，市场成交量以纯刚需求为主，改善需求被限被压制，“银四”、“金五”的含金量成色明显不足，无锡楼市进入了新的扑朔迷离期。楼市观望氛围浓厚，成交量持续走低，本届房春节交会正是在这样情况下拉开序幕，在此调控不断加强，政策不断出新之际，本届房交会又将如何吸引广大购房者呢？值得期待！前言一、楼市背景二、展会概况三、参展项目四、展会亮点五、房交会成交分析六、后市预测Part1楼市背景楼市背景全国经济运行GDP增速放缓，有继续下降可能?一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%；?分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%；?从环比看，一季度国内生产总值增长2.1%。?2011年4月份官方中国制造业采购经理指数（PMI）为52.9%，环比回落0.5个百分点;?同上月相比，从业人员指数持平，原材料库存指数、供应商配送时间指数略有上升，其余各指数均不同程度回落，其中新订单指数、新出口订单指数、进口指数、购进价格指数回落明显，回落幅度超1个百分点;?PMI反映出以下问题：一是需求增长势头仍需巩固，二是微观层面反映成本上升、资金紧张的现象进一步突出。楼市背景全国经济运行CPI指数高位运行，通胀压力居高不下?4月份，居民消费价格同比上涨5.3%，涨幅比3月份回落0.1个百分点，创了自2008年8月以来的第二个高点，上一高点为3月份的5.4%；?4月份，工业生产者出厂价格同比上涨6.8%，涨幅比3月份回落0.5个百分点；?本月物价水平有所回落（CPI和PPI双回落），这在当月各类商品价格普涨的环境下尤为不易，行政管制功不可没，这也减轻了通胀失控的担忧，不过CPI仍“破五”，表明通胀形势依然严峻，不排除央行再次加息的可能。月份CPI(%)PPI(%)CPI/PPI指数月度走势2010.42.86.8862010.53.067.152010.62.96.4642010.73.34.8432010.83.54.322010.93.64.3212010.104.45002010.115.16.12010.124.65.92011.14.96.62011.24.97.2PPI(%)CPI(%)2011.35.47.32011.45.36.8楼市背景全国经济运行准备金率连续上调，信贷市场急需资金?2010年信贷投放7.95万亿元,2011年预计在7.5万亿左右，比10年稍有下降，2011年4月份人民币贷款增加7396亿元，环比上涨602亿元；?今年以来央行5次上调存款准备金率，让信贷市场的资金变得异常紧张，钱被滞留在银行体系内。几乎所有的企业家在回答目前资金问题的时候，都会说：“钱紧了、贵了。”2010.4—2011.4人民币新增贷款月度走势104007740739663946034595567945328545258775640480753563347269218221769134878810091687-251.3-3442010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.2-19292011.32011.4-3500-9270.4当月新增贷款（亿元）当月同比多增（亿元）楼市背景无锡房地产概况商品住宅市场缓慢回升?成交量、成交均价均逐步回升；?供应量——小幅上涨，4月全市商品住宅供应量环比上涨14.58%；?成交量——上涨，4月全市商品住宅成交量环比上涨15.51%；?成交均价——小幅上涨，4月全市商品住宅成交均价环比小幅上涨5.35%；?受“国八条”和春节长假影响2月成交量达到历史最低，春节后成交量开始缓慢回升，但是受到“限购”影响，成交量和成交均价回升缓慢，成交均价尚未回升至年初的水平。楼市背景新政国八条，关键词“限购”?2010年是房地产政策调控年，2011年进一步加强房地产市场政策调控；?本轮房地产政策调控以1月26日的“国八条”和上海、重庆两市试点房产税为代表，随后已有38个重点城市出台新一轮“限购令”，600多个城市公布房价控制目标；?伴随着存款准备金率、利率的继续上调，住房转让营业税征收更加严厉，行政、经济手段在一季度全面升级和深化。另外，各地签订“军令状”，考核问责机制的建立等措施将确保1000万套保障性住房建设任务完成。展会概况企业动向1月史上最严厉的政策“国八条”落地，各地方政府严格执行中央政策，2月无锡出台了“锡十条”核心内容是“限购”，因此2月无锡商品住宅成交量降到最低点，购房者开始观望，市场需求减少，面对着浓厚的市场观望氛围，各开发商无疑都面对着巨大的压力，房价也经受着巨大的冲击。在政策重压之下，传统楼市的“金三银四”黯然失色。但在5月房交会到来之前，部分房企仍然加快开发速度，增加市场供应量，龙湖、融侨、花样年、九龙仓等重点房企加推或准备加推，想加快出货，规避市场风险。产品线丰富的金科，根据市场情况及时调整产品开发顺序，加快商业产品的开发，希望在商业热销的市场下，尽快售出其商业项目。面对中央重拳调控房地产市场，在“锡十条”的重压之下，无锡未来的房地产市场走势如何？开发商在此前提下，对本届房交会抱有何种目的？各房企将如何表现？抱着这些问题，我们走进本届房交会……Part2展会概况展会概况区位2011年春季房交会于太湖国际博览中心隆重开幕，至此无锡2011年春季房展会正式启动，本届房交会的主题是“构筑惠民平台，营造幸福家园”，时间5月20日——5月23日。展会概况开幕式2011年无锡春交会开幕式开幕现场参展开发商开幕式主持人领导致辞展会概况开幕式现场授牌仪式开幕仪式剪彩开幕仪式表演活动展会概况参展规模无锡历届房交会供应情况个数万平米8060070580605605054040520305002010480046009年春09年秋10年春10年秋11年春参展房源总面积（万㎡）参展企业参展楼盘?2011年春交会共吸引房地产及相关企业51家参展，其中开发商46家，中介公司5家，汇集了全市70个商品楼盘，参展房源面积共计580万平米，比去年春交会增加5%，是历届以来最多的一次。?其中可售楼盘47个，房源20000多套，形象展示楼盘23个，建筑面积270万平方米。展会概况展会布局A1银河湾·紫苑A2洛城水韵花园A3融科·玖玖城：融科·九御半岛A4太湖国际社区A5中建溪岸观邸A6蠡湖一号B1龙湖·易买得地块；龙湖·滟澜时光B2无锡碧桂园B3观山名筑B4尚锦城B5栖霞栖园；栖城;瑜憬湾B6复地澜湾：复地公园城邦；复地·墨尔本小镇2期C1阳光100国际新城：阳光100·汀枫渡C2明发国际新城；明发商业广场C3紫金英郡二期·伴山C4融创·熙园：融创·亚美利加C5中瑞·海尚印象；瑞城国际社区;中瑞·隽园C6万科·酩悦；万科·金域蓝湾；万科·金域缇香；万科·信诚道D1嘉利·华府庄园D2天力·百好锦园D3太湖锦园D4嘉德港与城D5蠡湖香榭G2恒威·中央领地展会概况展会布局A1世茂首府A2红豆·人民路九号；红豆国际广场A3天元世家；太平洋地块A4常发·清扬御庭；欧风新天地A5银仁·御墅花园A6西水东：金匮里；太湖大道地块B1第一国际三期B2五爱人家B3融侨观邸B4朗诗绿色街区B5协信中心；协信阿卡迪亚B6正祥·梧桐水岸C1新城尚东区C2花样年·花郡C3县前三号C4九龙仓·玺园；九龙仓·时代上城；九龙仓·时代上河C5金科·米兰米兰；金科·新大陆；金科·世界城C6国信·观湖湾D1凤鸣山庄D2蓉湖一号D3茂业观园；长江一号D4润泽·东都；润泽·蒙特里湾D5望湖御景G1天安曼哈顿Part3参展项目参展项目区域分布2010年秋季房交会参展项目分布区域2011年春季房交会参展项目分布区域北塘区锡山区锡山区其他2%北塘区7%2%惠山区8%10%13%滨湖区滨湖区27%35%惠山区13%新区17%南长区崇安区南长区新区14%11%14%21%崇安区6%?滨湖区本次参展数量最多，达19个，其中7个为首次亮相项目，万科信成道项目、盛高金匮里项目、华润·悦府、中锐·隽园、嘉德·港与城、中建·溪岸观邸、栖霞栖园；?锡山区本次参展项目达到5个，环比增长4个，首次亮相项目为，龙湖易买得地块、碧桂园锡山项目、融科·九御半岛、盛高锡山项目、栖城项目；?京沪高铁即将运营，整个锡山区的品牌项目悉数亮相，随着高铁商务区概念的引入，政府对于区域形象、配套的提升投入逐渐增加，板块房地产市场也开始吸引更多的市场目光。参展项目住宅、非住宅比重2011年春季房交会参展住宅、非住宅比重非住宅总量（商铺、办公楼）,50总量,580总量非住宅总量（商铺、办公楼）?虽然本次房交会仍以住宅为主，但是非住宅（商铺、办公楼）房源相比往年有了大幅度增加；?本次参展非住宅房源总量超过50万方，仅可售房源就占商品楼盘20%，为历年最高；?目前在政策高压之下，投资住宅的关注度已经降低到最低点，目前更多的投资者将目光转向受政策影响较小的非住宅类产品，众多的开发商也看到这一市场契机，适时地加大力度推出非住宅类