太湖新城项目前期市场调研报告上海达安房地产经纪有限公司2010/8/10目录1、无锡城市及宏观经济概况---------------------------------------------------------------------21.1无锡市城市概况----------------------------------------------------------------------------21.2城市人口-------------------------------------------------------------------------------------31.3城市历年主要经济指标-------------------------------------------------------------------31.4无锡市2010年上半年经济运行情况---------------------------------------------------4二、无锡市整体房地产市场情况-----------------------------------------------------------------42.109年以来无锡商品房供需走势分析---------------------------------------------------42.2无锡住宅商品房住宅成交均价走势分析----------------------------------------------52.3无锡市2010年上半年房地产整体运行情况-----------------------------------------5三、无锡滨湖区太湖新城基本概况--------------------------------------------------------------63.1滨湖区基本概述----------------------------------------------------------------------------63.2太湖新城规划-------------------------------------------------------------------------------73.3板块划分-------------------------------------------------------------------------------------73.4人口-------------------------------------------------------------------------------------------83.5交通-------------------------------------------------------------------------------------------83.6自然环境-------------------------------------------------------------------------------------93.7相关民生保障和公共设施建设----------------------------------------------------------93.8周边成人院校情况------------------------------------------------------------------------10四、太湖新城房地产市场分析-------------------------------------------------------------------114.1太湖新城板块房地产市场综合研判---------------------------------------------------114.22010年上半年太湖新城房地产市场表现--------------------------------------------124.32010年7月全市及太湖新城房地产市场具体表现--------------------------------13五、太湖新城个案综合分析----------------------------------------------------------------------145.1个案解读------------------------------------------------------------------------------------145.2个案对比分析------------------------------------------------------------------------------205.3区域小结------------------------------------------------------------------------------------21六、地块分析及初步研判-------------------------------------------------------------------------246.1地块基本信息------------------------------------------------------------------------------246.2地块周边------------------------------------------------------------------------------------246.3地块优劣势分析---------------------------------------------------------------------------256.4地块初步市场研判------------------------------------------------------------------------25无锡太湖新城地块前期市场调研报告一、无锡市城市及宏观经济概况1.1无锡市城市概况无锡市基本概况区域范围东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。地域面积全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。城市人口预计2010年常住人口将达到670万（市区人口390万内）；相关部门预测，到2030年，全市人口总量接近800万。交通运输无锡机场开通了国内主要城市航运路线；沪宁城际铁路和京沪高铁无锡站点已开通；2015年规划完工地铁1#、2#线，远景城市有5条地铁线路；依托长江/京杭大运河/太湖水系，成为为全国34个港口主枢纽之一。支柱产业无锡有机械装备、高档纺织、电子信息、新材料、新能源和生物医药等制造业六大支柱产业，其中尤其是电子信息业发展势头迅猛，已经赶超传统的纺织业成为新的无锡第一支柱产业。综述：?从交通上来看，无锡市的交通较为发达，水、陆、空包括地下都具有较强的运输能力，形成了立体的交通网，尤其是地铁的修建，更是促进了无锡的经济和城市的发展。?从城市规划来看，在2010年无锡市的新规划蓝图中，加大了对周边未开发的地区加大了开发力度，这样能更好的缓解老城人口多的问题，又能增加无锡市的整体城市化，城市化进程的加快必然造成农民向市民的转变，同时也将带来新的刚性需求。1.2城市人口从人口总量来看，无锡市人口（外来人口与常住人口）相对于之前都有明显的增加，这对推动商品房的刚性需求是一个极大的刺激，刚性需求进一步增加，这对商品房开发是一个契机。1.3城市历年主要经济指标1.4无锡市2010年上半年经济运行情况经济指标指标值同比增长备注GDP2670亿14%在全国排名是第8位（08年排名是第8位，09年排名是第9位）工业总产值6075亿19.8%总体上工业产值增速已回归至金融危机前平稳较快增长状态全社会固定资产投1460亿25.5%总体呈现上扬趋势资总额财政总收入819亿67.8%全市金融运行总体呈现平稳态势人均可支配收入7097元17.2%在长三角15个城市中，增幅排名第3位，绝对额排名第9位（江苏省内排名第2，仅次于苏州）无锡市各项经济指标，表现出较为强劲的经济增长力，尽管08年受到金融危机的影响，增长速度有所迟缓，但总体上增长速度还是很可观的，其中GDP和人均可支配收入指标在江苏省内仅次于苏州市（排名第2），高于南京市水平。二、无锡市整体房地产市场情况2.109年以来无锡商品房供需走势分析从上图可以看出，09年1月~2010年1月之间，无锡全市住宅商品房市场基本呈现“求大于供”现象；这一方面表明在大环境趋好的情况下，无锡市场去化能力比较强，另一方面说明，在08年市场处于低谷时，全市住宅商品房存量较大。2010年春节过后，由于受宏观政策收紧的影响下，无锡市场热度有所下降，成交量持续回缩，供需趋于平衡。以上现象表明，无锡房地产对宏观环境和政策导向敏感度较高。2.2无锡住宅商品房住宅成交均价走势分析虽然无锡市在08年金融危机时，房地产市场相对低迷，成交均价有所回落；但在09年大环境好转之际，全市房地产市场迅速回暖