沪宁城沪宁城际际铁路铁路无锡无锡惠山站惠山站站站前区前区域开域开发项目发项目市场研市场研究究及定及定位报告位报告谨致：城际铁路惠山站区管理委员会高力国际(上海)2008年11月13日第2页目目录录项目背景及执行总结一、基地条件分析二、周边长三角区域产业经济研究三、惠山及本区域研究分析四、产业发展预判研究五、第一阶段研究报告总结第3页项目背景（1）目的：第一阶段任务：承蒙之委托，高力国际顾问与估值部就“沪宁高力国际就沪宁城际铁路无锡惠山站站前区进城际铁路无锡惠山站站前区域开发项目”进行基地及交通环境分析，并对惠山区产业现状行市场研究及定位研究，并汇总高力国际众多及发展趋势进行深入研究，就交通改善、规划相关部门等多位专家意见，提出了本项目建议甲方甲方发展产业作出建议城际铁路惠山站区管理委员会局长、副局长：王新华、徐建局长、副局长：王新华、徐建张晓阳（主任），袁衡（部长）项目负责科室：规划设计室项目负责科室：规划设计室主任、副主任：杨连娣、施煜峰主任、副主任：杨连娣、施煜峰在本报告撰写过程中，惠山区相关领导都给予了信息支持和大力的协助，特此表示诚挚的谢意！第4页项目背景（2）第一阶段任务主要工作：l基地条件分析l区域交通状况分析l城际铁路相关规划与影响分析第二阶段任务l无锡与周边长三角区域经济状况分析l惠山区域经济状况分析l惠山经济产业现状研究l城际铁路惠山站站前区未来经济产业发展预判l重点发展产业研究第三阶段任务第5页项目背景（3）第一阶段任务主要工作：l相关物业市场研究?优质写字楼?优质商业?服务式公寓第二阶段任务?高星级酒店?优质住宅?公建设施l消费者调查研究第三阶段任务l竞争区域研究l典型国际及国内城际铁路站区案例研究第6页项目背景（4）第一阶段任务主要工作：l区域发展总体思路l区域发展策略研究l土地发展策略研究l物业市场发展策略研究第二阶段任务?物业市场容量预测?物业市场开发体量配比?物业空间发展策略与布局建议l区域发展投资评估第三阶段任务l最终建议与总结第7页执行总结（1）-交通发展建议u惠山站区必须大力改进交通现状，才能在未来有效的吸引周边资源站区与惠山其他区站区与市中心站区与旅游景点站区与其他城市l惠山站周边缺少快速道路l惠山站缺乏与市中心相l至马山度假区，惠山站l惠山站连接常州、宜兴有效支持，与阳山及钱桥连接的直通道路与无锡、新区站相比没主要依靠沪宁、312国道、联系不紧密，尤其无直达有优势，站区缺乏与西342省道、锡宜高速等，l地铁3号线规划于2015年道路通往阳山温泉环（未来）的连接目前惠山站区对这几条动工，远远晚于城际铁高速的联系不紧密l堰玉路、前石路及洛洲路路通车时间，一定程度l改善站区与洛社锡宜高作为站区主要对外交通要上阻碍了站区与市中心速入口的道路连接，增lZ3线预计2018年后通道，目前道路状况不能满联系，不利于区域整体设直达道路车，近期对区域影响不足未来客运需求发展大，站区对江阴及宜兴的连接主要依靠公路l考虑到戚墅堰站可能取消，惠山站应加强与武进地区的联系，尤其是与沪宁高速及312国道的连接第8页执行总结（2）-产业发展建议产业发展趋势产业发展产业发展条件项目产业发展趋势基地发展区域产业特征综合评定主导：一产农业生态农业休闲农业光伏风能光伏备选：风能会展二产“2.5产业”电子医疗设备环保设备医疗设备光电组件IC组件参考：物流业光电组件三产服务业会展业商业/房地产/酒IC组件店环保设备第9页目目录录项目背景及执行总结一、基地条件分析二、周边长三角区域产业经济研究三、惠山及本区域研究分析四、产业发展预判研究五、第一阶段研究报告总结第10页1.1、区域区位分析u沪宁城际铁路惠山站位于惠山区前洲镇与洛社镇交界处，属于前洲镇范围内，距市中心较远l惠山区是无锡的西北门户，由玉祁、洛社、阳山、前洲和钱桥五镇，以及堰桥、长安两街道组成l项目东接开发较完善的惠山新城，是惠山区政府所在地，北邻无锡人均GDP最高的玉祁镇玉祁前洲项目地块惠山新城项目地块洛社无锡火车站钱桥锡山区阳山市中心新区滨湖区硕放机场数据来源：高力国际(2008.10)第11页1.2、项目周边特征分析（1）u项目北界万寿河、西北面为塘平湖、东南面为一自然水域，拥有一定的水景资源l项目南部是惠山区的天然自然隔离带l东南部的临近一自然水域，但大部分已被占用为农地，有待进一步治理l万寿河河面较宽，可进行适当的开发利用东界万寿河塘平湖项目地块惠山区天然绿化隔离带自然水域万寿河数据来源：高力国际(2008.10)第12页1.2、项目周边特征分析（2）u项目北面接近前洲镇中心，有政府机关，商业中心及本地工业配套园区坐落，l中兴路上有前洲财富中心是前洲镇商业中心，包括了一家KFC及一小型百货公司l堰玉路上的星海.康嘉园是位于前洲镇核心位置的重要在建楼盘前洲工业区内有70余家工业企业，大多从事印染及机械制造业l前洲人民法院l地块东侧绿地蓝天是地块附近的农家乐餐厅至前洲镇前洲人民政府前洲财富中心堰玉路至惠山新城中兴路项目地块前洲工业区星海.康嘉园绿地蓝天制梁场数据来源：高力国际(2008.10)第13页1.2、项目周边特征分析（3）u项目周边公共配套设施集中在堰玉路北侧，配套设施少且不完善l周边有两所一级医院专门为周边村镇居民服务：西塘医院及华泰中医门诊部l最近的交通银行坐落在堰玉路上，附近也有中国银行、建设银行和农村银行。项目离市民广场较远，车行需8分钟l周边无高品质中小学校，最近的省级重点中学，锡山高级中学位于惠山新城内,远离项目建设银行，农村银行堰玉路至惠山新城天河大酒店（准三星）华泰中医门诊（一级）市民广场项目地块交通银行西塘医院（一级）数据来源：高力国际(2008.10)第14页1.3、项目地块特征分析（1）u项目四周不成熟，唯有北面比较靠近前洲镇核心区，有待进一步开发l项目2.5平方公里地块以万寿河为北界，洛洲路为西界，前石路沿线东侧为项目东界，南界为高压线走廊，东、西、南三面都为农地l项目二期5平方公里范围南界为高压线走廊，北部边界为万寿河，东西边界都是农地，暂时难以明确至惠山新城西部扩展区域项目地块万寿河前石路东部扩展区域至洛至社洛社洛洲路高压线走廊数据来源：高力国际(2008.10)第15页1.3、项目地块特征分析（2）u项目地块内情况繁杂，主要由工厂、民居及农用地组成l地块南部为居民聚居区，共有490户人家l地块北部有诸多高污染制造企业如新长江印染、天虹印染等工厂区工厂区谢村村委居民区居民区站前区数据来源：高力国际(2008.10)西部农地第16页1.4、项目地块内现有公共实施情况u项目地块内公共设施匮乏l地块内无公交线路通过，居民出行均需行至堰玉路，区内无医疗中心、银行或邮局l区域内有品质不高的谢村幼儿园及石塘湾小学为区域内居民服务，今后将被全部动迁谢村幼儿园石塘湾中心小学数据来源：高力国际(2008.10)第17页1.4、区域内动拆迁情况分析数据来源：高力国际（2008.10）u项目整体动拆迁量较大，有大量工厂及民宅将被置换，动拆迁成本较高，难度大l项目2.5平方公里区域内建有大量厂房、居民住宅及农田，动拆迁及土地征用量较大，成本较高l因为大部分工厂为印染业，污染较大，建议拆迁时间不宜太晚，以便及时开展河道环境整治工作l项目核心2.5平方公里外周边更广的区域内主要为自然农田，面积大，考虑到该区域开发时间较晚，动迁工作可适当略缓于项目核心区第18页1.5、区域通达性分析（1）江阴双向四车道607路堰玉路（锡玉路）阳山-惠山A线双双前向双谢向向洛石二西二车二洲车路新车路道路道长道铁路双向二车道南京沪宁城际铁路谢印路双向二车道永泰路老沪宁铁路普通路铁路宜兴上海数据来源：高力国际(2008.10)规划铁路u内部交通分析—目前区域内部主干道较少，缺乏公共交通连接，对外交通十分不便l项目区域内目前有三条道路通往外界，谢西路、谢印路和永泰路，均为双向两车道，路况较差l洛洲路、前石路和堰玉路为目前区域通往其他各区的主要道路，除堰玉路为双向四车道外，其余均为双向两车道，公路运量有所限制l项目区域缺乏公共交通支持，仅堰玉路上有公交607路及阳山-惠山A线通过，连接玉祁与周山浜，覆盖区域窄，不通往市区第19页1.5、区域通达性分析——站区至惠山各区域交通分析江阴l惠山站周边缺少快速道路有效支持，与阳山及钱桥联系不紧密，尤其无直达玉祁道路通往阳山温泉l堰玉路、前石路及洛洲路堰玉路作为站区主要对外交通要洛前道，目前道路状况不能满洲惠山站石惠山新城足未来客运需求常州路路l可考虑加开一班连接惠山惠山南环站区与阳山温泉的旅游专石塘湾线洛沪宁高速公路洛社社大洛南大道道山普通路阳主干道快速路阳山温泉西钱桥高速公路环地铁3号线硕放机场规划路锡宜路规划轨道交通第20页1.5、区域通达性分析——站区至无锡市中心交通分析江阴l惠山站缺乏与市中心相堰玉路连接的直通道路惠惠山站山l地铁3号线规划于2015年大动工，远远晚于城际铁常州凤道路通车时间，一定程度石塘湾翔南环上阻碍了站区与市中心路联系，不利于区域整体洛社广石路发展西环盛岸路沪宁高速公路地铁3号线市中心312环太湖公路——梁清路国道宜普通路青主干道兴祁快速路路高速公路硕放机场太湖规划路规划轨道交通第21页1.5、区域通达性分析——站区至马山度假区交通分析江阴l至马山度假区，惠山站与无锡、新区站相比没惠山站常州有优势，站区缺乏与西环（未来）的连接西环洛社l改善站区与洛社锡宜高速入口的道路连接，增设直达道路钱无锡站l可加开一班连接惠山站威市中心区与马山度假区的旅游锡宜高速路专线锡宜路环太湖公路宜陆马沪公宁兴路新区站高太湖蠡速湖公马山度假区大路普通路沪宁道主干道南