1共156页[首创悦府2010年营销建议]2009年12月首创悦府2010年营销建议2共156页前言第一部分、首创悦府内外环境一、外部【市场概况及竟品解析】二、内部【首创悦府素描】第二部分、售创悦府营销思路一、销售建议1、目标及思路2、指标及工程条件3、价格策略二、定位建议1、认识新区2、区域定位3、项目定位4、客户定位三、执行建议1、阶段划分2、广告策略3、渠道策略4、客户策略5、资金预算第三部分、首创悦府平面表现首创悦府2010年营销建议3共156页前言】在无锡的国家级经济开发区-新区一个世界500强云集的国际舞台上荣膺中国地产品牌十强的知名开发商首创臵业缔造之国际级恢宏都会社区——首创悦府注定将成为一个影响无锡人居进程的光荣门牌引领城市生活模式，全面提成新区区域生活品质！首创悦府2010年营销建议4共156页第一部分：首创悦府内外环境首创悦府2010年营销建议5共156页市场概况及竟品解析一、宏观经济状况二、商品住宅市场状况三、区域市场状况四、竞争项目情况首创悦府2010年营销建议6共156页一、宏观经济状况1、GDP总量与增速2、固定资产投资3、房地产开发投资4、消费水平5、人口情况首创悦府2010年营销建议亿元无锡历年GDP及增速情况600030.00%500025.00%400020.00%300015.00%200010.00%10005.00%7共156页00.00%GDP总量与增速2009年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年（1-11）GDP总量（亿元）13601601.71901.2223502804.683300.5938584419.54815GDP增幅11.50%13.10%15.40%17.40%15.10%15.30%15.30%14.60%16%1、2009年1－11月无锡GDP总量为4815亿元，环比2008年同期增幅为16.03%。增幅明显加快。2、无锡经济下半年继续保持了上半年稳步回升的发展势头，各项经济指标增速持续回升。3、预计2010年将持续此走势，经济总量也将继续保持上涨。首创悦府2010年营销建议亿元无锡历年固定资产投资走势250070.00%60.00%200050.00%150040.00%100030.00%20.00%5008共156页10.00%固定资产投资00.00%09年（1-2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年11）固定资产投资405.01537.8893.321114.131336.041474.951674.221877.022129.4增幅15.70%32.80%66.10%24.70%19.90%10.40%13.50%12.10%27.10%1、无锡2009年1-11月完成固定资产投资总额2129.4亿元，超过2008年全年，增幅为27.1%2、从长远分析，无锡固定资产投资均保持着比较高的增速，并且增速比较稳定。首创悦府2010年营销建议亿元无锡历年房地产投资及增速情况50060.00%45050.00%40035040.00%30025030.00%20020.00%1509共156页10010.00%房地产开发投资5000.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年（1-11月）房地产投资额195.58226.79276.8378.12449.72407.73增幅48.40%16%22.10%36.60%18.90%1.10%1、2009年1-11月份房地产投资总额为407.73亿元，比2008年1-11月增长1.1%，预计全年将超过2008年总体水平。2、从整体走势来看，除2008年受世界经济整体下滑影响，总体投资额呈上涨趋势，增速起伏较为明显。首创悦府2010年营销建议亿元无锡历年社会消费品零售总额走势160050.00%40.00%120030.00%80020.00%10共156页40010.00%消费水平00.00%2009年（1-2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年11）社会零售总额390.82444.3487.1579.21824.11959.471134.751391.481488.04增幅11.40%13.70%9.60%18.90%42.30%16.40%18.30%22.60%18.30%1、2009年1-11月份无锡社会消费品零售总额达到1488.04亿元，同比上涨18.3%，涨幅显著增大，说明居民消费支出逐步加大。2、从总体增速的来看，2001-2004较为平稳，2005年快速上涨；2007-2009同样较为平稳，稳定趋势明显，不排除类似04-05年快速上涨的可能。首创悦府2010年营销建议万人历年人口增长情况7008.00%6.93%6007.00%599.21493.72610.73500452.84563.15457.8584.17461.746.00%5.00%4003.73%3.21%4.00%11300共156页2.57%1.92%3.00%2001.26%1.09%2.00%人口情况0.86%1、无锡户籍人口总量包1001.00%括无锡市（267.9）、江阴市（119.77）和宜兴00.00%市（106.05）共2005年2006年2007年2008年493.72万人。户籍人口常住人口户籍人口增长率常住人口增长率2、无锡户籍人口和常住人口保持稳定的增长，年份2005年2006年2007年2008年人口的增加对房屋的需户籍人口（万人）452.84457.8461.74493.72求量将会增大。常住人口（万人）563.15584.17599.21610.73首创悦府2010年营销建议12共156页宏观经济综述：1、无锡市经济实力雄厚，GDP总量位列全国前十，并保持稳定增长，人均GDP已达到中等发达国家水平。2、固定资产投资历年来稳定增长，其中比重较大的房地产开发投资自2004年以来每年以18%左右的速度递增。3、受到08年金融危机的影响，在居民消费水平出现下降趋势，随着整体经济的好转，2009年上涨趋势明显。4、无锡建设特大城市的发展需求，必然促进人口的快速增长，将极大促进无锡城市发展和房地产的繁荣。首创悦府2010年营销建议13共156页二、2009年无锡市房地产市场情况1、商品住宅市场供销状况及价格走势2、商品住宅各面积段成交情况3、商品住宅各区域成交情况4、小结首创悦府2010年营销建议套数无锡商品住宅成交及均价情况元/㎡80008000600060004000400014共156页20002000商品住宅市场情况0008.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.12新增供应502282501886324120992252201516866172195756912073成交2838188624234043423049584491466144484182607373816877均价58825113532153595768596961396042598664306883678671311、整体市场呈供不应求特点，除中09年2月份没有新增供应，全年成交55623套，较08年增幅58%；2、全年成交十分旺盛，上升趋势十分明显，普通住宅成交不断攀高，成交7381套；3、全年均价快速上扬，09年全年均价起稳回升，较2008年5997元/㎡上涨525元/平米，涨幅9%。首创悦府2010年营销建议套数09年各面积段成交情况1500012000900015共156页1460012993商品住宅市场情况60001173211484各面积段成交分析103173000423234391163060以下60-9090-110110-130130-144144-170170-190190以上1、各面积段成交中，144㎡以下普通住宅占绝对比重，说明无锡市民改善性需求旺盛；2、60-90m2成交最多一方面是此部分供应量较高，另一方面也说明自住型需求得到释放；3、144m2以上区间成交较弱，主要集中于别墅及城市豪宅项目，不能代表整体市场趋势。首创悦府2010年营销建议套数09年各区成交情况1800016271147241600013989140001200010000829574301680006298共156页商品住宅市场情况6000各区域成交情况分析3679400020000北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区锡山区新区1、从全年区域成交来看，滨湖区、惠山、新区位列前三，供需两旺。2、南长区及北塘区因供应、成交均处于低位，锡山区成交主要得益于隽府、中大、春江等项目。3、惠山区因为其价格及供应量上的优势，成交表现也不错；而新区虽然供应较大，但由于客户基础佳，全年成交较为理想。首创悦府2010年营销建议17共156页商品住宅市场情况商品住宅市场情况小结：1、进入2009年以来。无锡商品房供应市场并未延续06年的态势，而08年的惨淡成交使许多开发商减缓了开工速度，导致09年新增供应较08年相比下降了23%。2、由于新增供应较少、客户需求旺盛等原因，全年成交十分旺盛，09年全是销售面积达到826.7万m2，同比增长108%，。3、受热点城市及整体经济回暖影响，2010年无锡市场将呈现温中求变的态势，长期上扬与短期调节并存。4、从目前的市场走向看，虽然国家政策有加大力度与范围的可能性，但无锡城市建设尚处于起步阶段，未来房地产发展还有很大空间。首