[启新湖畔花园营销策划方案]Page1P2-21方案预览P22-142方案正文[启新湖畔花园营销策划方案]Page2方案预览[启新湖畔花园营销策划方案]Page3》》》核心目标《《《总案：均价8787元/平米、销售额约13.2亿元、周期21个月套数面积（㎡）均价（元/㎡）总销售额（元）A1地块销售周期：2012.1-2013-1,12个月高层574768927183552345574高层销售周期：2011.7-2011.12,6个月B地块别墅销售周期：2011.7-2013.2,21个月高层184326816640217014900别墅674024513594547097905合计82514981887871316458379[启新湖畔花园营销策划方案]Page4项目营销目标一如何最大限度的整合资源，将本案打造为徐霞客镇现在及未来最高端的项目？[启新湖畔花园营销策划方案]Page5项目营销目标二如何通过项目价值及利润最大化、实现企业品牌的高端价值？[启新湖畔花园营销策划方案]Page6项目营销目标一整合资源三大机遇天时、地利、人和如何最大限度的整合资源，将本案打造为徐霞客镇现在及未来最高端的项目？[启新湖畔花园营销策划方案]Page7天时江阴向南、无锡向北以山为美、以水为灵，国际化最前沿规划理念落地江阴！江阴房地产市场沿长江呈带状发展，受地理条件较多，未来供应主要集中在城西、城南和敔山湾及霞客镇板块，完全按照国际化标准规划；城中：未来供应数量趋于零，但存在部市中心区域分旧城改造的潜在供应城西组团、临港新城城东客厅、敔山湾新城城西、临港：供应量较大，以满足刚性西延东拓和首改需求为主南扩城南：受益政府恢复南大门风貌的规划，城南区域未来供应较大，定位约中端偏上敔山湾新城：未来的低密度富人聚集区徐霞客板块徐霞客板块：生态农业旅游观光板块[启新湖畔花园营销策划方案]Page8天时通感历史与未来传扬霞客旅游文化中国只有一个徐霞客，集旅游、文化、生态、发展于一体！全力打造“圣地之旅”大品牌，形徐霞客镇总体规以徐霞客镇为中心成“徐霞客”中国旅游第一品牌。打造国家及湿地公园、霞客旅游文化区。[启新湖畔花园营销策划方案]Page9地利徐霞客镇—现在及未来江阴的旅游客厅是江阴市的经济重镇、规模大镇和生态旅游名镇。在江苏及长三角，乃至全国都享有较高的声誉！徐霞客旅游博览园霞客府天下第一印万亩良田蠡城湖万亩良田白鹭[启新湖畔花园营销策划方案]Page10地利湖畔花园拥有50%的湖岸线与100%的视觉线正在改写徐霞客镇人居的历史占据新市镇核心，占尽风水利好！A地块：多层、高层住宅与高档商务酒店、写字楼等商务配套项目B地块：低层高档住宅小区。容积率不大于1.0C地块：低层住宅小区与小高层相配套高档住宅小区规划徐霞客镇行政中心D地块：多层、高层住宅小区。容积率不大于1.8E地块：多层、小高层住宅。容积率不大于1.5和合广场F地块：小高层、高层住宅。容积率不大于1.8G地块：多层、小高层住宅。容积率不大于1.6鑫城湖公园[启新湖畔花园营销策划方案]Page11人和限购令将需求挤向三、四线城市未限购地区将迎来地产开发高峰国八条政策内容及解读内容解读1、进一步落实地方政府责任政策将推动房地产行业和市场的四个方面的战略转型：2、加大保障性安居工程建设力度1、房地产行业定位从单纯的经济支柱部门向民生部门转型；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管2、从商品房占绝对主导的纯市场化发展向商品房和保障4、贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，房并驾齐驱的双轨制转型；贷款利率不低于基准利率的1.1倍。3、驱逐投资投机，回归自住需求，推动商品住宅从投资5、严格住房用地供应管理品回归消费品；6、合理引导住房需求4、住房资源从通过市场机制更多向中高收入阶层配臵，7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制转变为通过行政手段和市场机制相结合集中向中低收入阶层配臵。8、坚持和强化舆论引导无锡限购令内容及解读内容解读1、贷款购买二套房，首付不低于60%限购令的出台不会对房价产生大的影响。因为房价的高运行成本还在。目前各大房企现金流都比较充裕。2、办理第二次公积金贷款首付不低于5成多数无锡本地人及外地人无法在无锡购房，压抑的需求无3、本地人禁买第三套，外地人禁买第二套法得到释放，为无限购政策地区提供了契机。4、楼盘备案价3个月内不得提高[启新湖畔花园营销策划方案]Page12人和旅游品牌认知最高、地产价值洼地外部品质节节拔高，竞争激烈！内部客户持币待购。[启新湖畔花园营销策划方案]Page13优势综述纵观诸多优势，最吸引人和打动人的，莫过于徐霞客镇与鑫城湖，中国旅游第一圣地与圣地第一湖泊她所承载的梦想与价值，将是提升项目价值的最大突破点！卖天时—从旅游话题引爆市场卖地利—以湖居品质轰动市场卖人和—用精品服务抢占市场[启新湖畔花园营销策划方案]Page14项目营销目标二精准营销六大支撑优质产品、占位价格、合理销控优质客户、高端体验、精准推广如何通过项目价值及利润最大化、实现企业品牌的高端价值？[启新湖畔花园营销策划方案]Page15优质产品不是所有人，都能站的更高！只在这里方能同时感受西班牙的热情与北美的风情；高端物业形态享受人生的终极答案！[启新湖畔花园营销策划方案]Page16占位价格与高端为邻、与奢华为伴！要看得远，首先得站得高。如果站的更高，我们会是什么？板块项目名称当前均价金科大院高层9000结合目前市场价格基础以及对价格敔山湾自然增长的判断，认为本项目均价爱家名邸联排25000可以实现：江阴城南金晨国际高层11000惠山新城复地澜湾联排14000高层：5800（项目基础）+800（市场普涨）+500（营销附加）=7100元/平米别墅：10000（项目基础）+2500（市场普涨）+1100（营销附加）=13600元/平米[启新湖畔花园营销策划方案]Page17合理销控控速度、控房源、控价格！实施差异化营销战略，达到快速销售、高价销售、完全销售！201120122013合计销售额283,477,275828,847,966204,133,1381,316,458,379销售比21.5%63.0%15.5%100%面积34716.899727017831.13149818面积比23.2%64.9%11.9%100%[启新湖畔花园营销策划方案]Page18优质客户20%的人掌握80%的财富，80%的人盼望成为那20%！客户类别目标客群臵业需求财富阶层500万以上稀缺资源占有型私营业主150万-500万地缘情结固守型80万—150万富裕阶层外地投资居住型高级白领、泛公务员居住品质提升型60万—80万中级白领、泛公务员刚性需求型普通白领、泛公务员60万以下目标客群范围，富裕阶层及财富阶层为主力客户！[启新湖畔花园营销策划方案]Page19高端体验体验精细与奢华，享受高端与品牌的魅力湖居地产形象的标杆高品质的保障生态与国际的完美融合品牌发展启新徐霞客镇人文鼎盛国际级大师规划景观示范板块湖畔花园产样板房鑫城湖生态公园的融合品体品牌生活馆政府对徐霞客镇的推动力验产品软性服务环境规模内景品质空间配套物业[启新湖畔花园营销策划方案]Page20方案正文[启新湖畔花园营销策划方案]Page21目录项目区域分析PART1基础篇地产市场研究P23-69项目属性分析PART2策略篇项目目标分析P70-75项目运作思路项目客户定位PART3定位篇项目形象定位76-101项目价格定位PART4推售篇项目销售目标分解102-142项目推广策略建议[启新湖畔花园营销策划方案]Page22PART1基础篇项目区域分析地产市场研究项目属性分析[启新湖畔花园营销策划方案]Page23江阴市概况地理位臵：苏锡常“金三角”几何中心?江阴市地处苏锡常“金三角”几何中心，距靖江仅一江之隔，离无锡约40分钟车程，距张家港25分钟车程，地理位臵优越；?江阴市总面积987.5k㎡，城区面积50.81k㎡，户籍人口119万，城镇人口71万；?江阴交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。[启新湖畔花园营销策划方案]Page24江阴市概况行政区划：2010年江阴市有11个镇，6个街道办事处，350个村委会?2010年，江阴市辖澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道6个街道，璜土、利港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘11个镇，65个社区、4个居委会、305个村委会；?本项目位于徐霞客镇范围内。[启新湖畔花园营销策划方案]Page25亿元历年江阴与无锡的GDP及增速%700033%35%600030%26%26%500025%23.60%21%18%18%400019.40%20%17.70%16.90%300014.60%575815%江阴市概况500013.10%经济发展：经济水平高速发展20004419.511.50%10%38588.60%280533001000235019605%6387759801151.81530180400%2004200520062007200820092010江阴GDP无锡GDP江阴增速无锡增速?2010年江阴GDP达1960亿元，较09年增长8.6%,经济稳固增长，但增速为历年来最低；?04-09年江阴增速一直超过无锡平均水平，江阴早已成为无锡市经济发展的领头区域。[启新湖畔花园营销策划方案]Page26万人江阴历年人口变化250200194.8199.37202.41179.93185.57150167.7172.06100117.77118