万科东万科东万科东郡商郡商郡商业策划业策划业策划报告报告报告2006.9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目目目录录录市11市场解剖市场解剖场篇22产品建议业产品建议33务业态规划业态规划篇44招商策略招商策略55业务执行业务执行66形象定位形象定位7企7媒体组合媒体组合划篇88媒体推广媒体推广99绣稿展示绣稿展示PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn市整体概述场篇市场解剖区域市场商业分析整体剖析片区市场商业分析个案剖析消费者消费市场投资者市场（产品）定位PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体概述新区商圈发展现状及趋势现状以高新技术开发区为核心的商业圈社区商业占据绝大部分选择范围太小纯商业形态较为缺少不能满足消费者的需求商业形态较为丰富趋势政府加强对新区的建设商业设施的重点建设居住环境将日趋成熟PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。欧翔长江路超市旺庄路长江国际华润级俱万家乐部超市华联新地超市假日广场PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场区域市场商业分析长江路商业分析图表商业面积权属关系租金调查段各行业户数名称(㎡)(租赁百分比)(元/平米/天)闲置率楼层分布锡甘路前卫3620-60100%0.7—2.50%二层路段前位路新光5115--30100%1.0-1.80%二层路段新光路与旺4540--200100%2.1-2.70%二层庄路结论PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场区域市场商业分析长江路商业分析图表结论◆以小区底商和私房门面为主,旺庄路和新光路一带较为集中；◆长江国际花园、新时代假日广场气氛相对较好,其租金也高；◆其他地段商业虽然租金相对较低,但普遍经营状况较好。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场片区商业分析A、锡甘路与前卫路商业片区业态分析业态比例分析图表以便利店为主要经营8%12%38%业态，比例占到38%4%结论其次为餐饮和中介14%6%10%8%说便利店餐饮五金,汽修超市中介休闲食品其他明区域商业仅可满足生活基本需求PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场片区商业分析A、锡甘路与前卫路商业片区租金与面积分析面积与租金分析表格平均售价(元/位置面积（㎡）租金（元/天/㎡）权属关系空置率㎡)前卫路与锡甘20--600.7-2.55000--800085%租赁0%路以小区底商、私房门面为主面积偏小，在20-60㎡之间结论租金为0.7-2.5元/天/平方米售价在5000-8000元/平方米PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场片区商业分析B、前卫路商业片区业态分析业态比例分析图表2%4%4%2%16%22%24%6%10%6%4%百货餐饮服装理发装潢移动通信中介五金精品店职业介绍所摩修结论这一区域的物业形态主要为私房门面业态分布较为零散，餐饮、中介较多主要满足小区内外地打工人群生活需求PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场片区商业分析B、前卫路商业片区租金与面积分析面积与租金分析表格面积租金平均售价权属关位置空置率（㎡）（元/天/㎡）(元/㎡)系98%租前卫路两侧20-301-1.54000-45003.5%赁此路段商业大多为老租户结论店铺环境及条件较差以小本、薄利经营为主PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场片区商业分析C、新光路与旺庄路商业片区业态分析业态比例分析图表4%7%16%20%商业主要集中在长江国际一层门面4%经营业态较为零散，相应增加了部结论9%分休闲和高档次的消费内容13%2%7%11%7%商铺条件和周边环境相对较好面包房休闲食品干洗店装饰装潢药店中介所便利店汽车租赁休闲精品店其他PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖整体剖析市场片区商业分析C、新光路与旺庄路商业片区租金与面积分析面积与租金分析表格租金（元/天/平均售价(元位置面积（㎡）权属关系㎡）/㎡)旺庄路与新光50-1502.1-2.71100090%租赁路结论邻近新地假日广场、、华联超市，肯德基等片区商业氛围较好，为长江路路段租金最高区域此区域商铺租金相对较好，最高达2.7元/天/平方米PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖个案剖析市场主要个案细分长江国际一层门面名称面积(㎡)租金(元/㎡/天)售价(元/㎡)优势辉煌图艺制作502.2/建筑立面为欧式风格无锡邦达仪器公司602.717000以底商裙房的形式恒岩茶庄502.7/沿长江路分布可的便利60//克丽*提娜美容80//不足香榭丽舍502.7/韩国食品502.214000商业总体体量少大众房产40//以小面积为多克莉斯汀70//以基础性业态为主PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖个案剖析市场主要个案细分新地假日广场业态分布图结论具有较强的项目以餐饮为主商业氛围,成为新区商业大餐饮及特色餐的领头羊,饮街分布在外围内街主营服装、营业面积达5小商品万平方米有地面停车场..200户独立店整体规划不合理铺.人流动线不科学.PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖个案剖析市场新地假日广场业态比例分析图表11%9%附:图表数据为已营业店铺.项目以餐饮为主营物业,占到48%7%48%其次为食品和服装类,但相对较少12%项目主要为餐饮消费人群所青睐13%餐饮服装小商品食品休闲其他结论PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖各个击破个案其他个案细分析项目项目总建面商业总建面商业面积所商铺售价售出名称(单位：平方米）(单位：平方米）占比例（元／平米）比例长江绿岛城400，00050，00012.5%9000-15，00052.5%市公寓长江金岸70,0007,60010.8%4,980-10,00026%新港国际100,0006,8006.8%未定未售嘉禾一方71,00020,00028.2%6,000-7,00072.8%香梅假日花290,00036,80012.7%4,000-7,00083%园吴越之星96,0009,0009..3%7,000-7,80070%星洲印象18,2000未定未定未定未售第一国际600,000无社区商业无无无在新区在售住宅项目中，基本都规划有商业，商业面积占总面积的比例结在6.8%-28.2%之间，以社区配套商业为主，商业售价在4,000-12,000论元/平米之间,已售商业平均占项目内商业总量的60.86%。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖消费市场分析消费者年龄层次20-40岁所属行业主要为制造、高技术研发产业、服务业结高档消费市文化层次大专以上学历论场潜力巨大消费观念时尚超前、追求品味、崇尚国际品牌消费心理个性、注重享受高档次生活消费者来自新区和市区的中高收入者定位及外籍商务人士PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖消费市场分析投资者东部投资计划年龄层次30-50岁关心区域商业发展动态，注重升值潜力，投资观念同时比较认可品牌的商业效应。投资者、代理（加盟）商或专职商业经营者投资者定位万科现有的客户资源及其推荐客户对新区前景看好，且第一批投资客PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖本项目SWOT分析项目位于长江路中段,是新区各住宅及S优势商业片区的中心位置项目附近周边商业比较零散且档次较底,与本案形成差异开发商是全国知名品牌企业,会对项目造成良好效应PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖W劣势项目周边环境较差,无高档社区项目所在区域,无高档消费群体.项目规模较小,商业辐射范围有局限性PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn11市场解剖市场解剖市场解剖市场解剖O机会项目量体较小容易打造精品目前新区没有高端的休闲娱乐场所.外籍高管及高级商务人士较多,可作为项目主要客户群体投资型的高级社区商业将是