无锡地块市场调查报告书(1)无锡简介(2)项目区域简介(3)项目简介(4)目标客户简介(5)商圈分析(6)市场分析(7)功能建议(8)商业租金建议(9)住宅分析(10)项目定位(11)技术指标(12)财务测算(13)联络和查询(1)无锡简介1.1无锡地处长江三角洲腹地，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，总面积4650平方公里。无锡交通优势十分突出，位于无锡高新区的硕放机场距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，将无锡与苏南城市群融为一体。(1)无锡简介1.2无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)北区和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨东区京杭大运河沪宁高速湖和新区七个区。如左图为无锡市区地中心图，根据区域发展方向的差异，本报告将其分为五大部分，其中中心副中心是副中心西区目前中心商务区域，西区和南区是城市南区项目所发展的方向，东区为产业支撑区域，北在区域区为连通江阴的枢纽；项目所在区域为无锡南区的北部。结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。(2)项目区域简介2.1无锡的南区由滨湖新城区、南长区、高新技术产业开发区三个区域的部分面积构成，项目所在位置位于滨湖新城区的北部。南区滨湖新城区项目(2)项目区域简介2.2滨湖新城包括西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开发区三大组团（目前仅西边的大学城开发启动），项目地块位于中部的滨湖新城生活区。滨湖新城规划人口50万（大学城10万人），其中一级社区4个，每个社区人口5—10万不等，二级社区11个，每个社区人口2万。——人口数据来自无锡规划局一处结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年4月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。(3)项目简介—地理位置蠡湖大道3.1项目位于高浪路与南湖大道的西南湖大道南交汇处，目前周边环境尚未得到改善，高浪路以南地块大多尚未开发（为民宅、农田、荒地构成），略显无锡新城生活区荒凉，缺乏人气。无锡大学城项目高浪路结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。(3)项目简介—周边概况3.2项目北面为在建的市经济适用房项目和落霞小区，西面为未来的市行政中南湖大道心，东面为凯德置地地块（尚未开发），南面为农田与荒地以及散落居路浪民。项目周边的公交有36路（中南高公交公司——职业技术学院）。市经济适用房结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。(3)项目简介—周边开发之大学城3.3无锡大学城作为滨湖新城建设的第一站，规划定位为服务无锡、面向长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区，将打造成可容纳10万名在校生和3万名教职工的“人才硅谷”。结论：1.大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。4.大学城在05年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人/年。江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师将成为项目潜在的客户群。(3)项目简介—周边开发之太湖镇3.4太湖镇地处滨湖新城中心位置，全镇太湖镇总面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇属农场，2个居民委员会，总人口近5万。镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目地块约4公里。太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域，以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日常生活设施；周新西路集中有学校，4结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为公里左右并通往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂，配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的时候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目大都集中在周新东路段，苏锡路南段、锡后期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。南路南段。(4)目标客户简介社社会会标标签签：：富贵之家富贵之家13.7%13.7%青青年年之家之家：：14.64.1随着城市重点的南移，滨14.6%%青青年年湖新城的开发已提上日程，滨持家小小太太持家阳：：阳：：湖新城生活区将吸引更多的老22.1社社会会新新锐锐15.815.822.1%%%%城区客户，根据市场调查，无价值锡的客户组成如左图所示，其望子望子成成龙龙健康养老健康养老中按社会标签分，富贵之家占后后小小太阳老年三13.7%，务实之家占4.4%，太阳老年三：孩子：孩子代代：：6.5%3.8%6.5%三三代代3.8%中年之家占3.8%。：：14.714.7%%务务实之家实之家4.4%4.4%//中年中年之家之家3.8%3.8%结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%，超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。(4)目标客户简介无锡人对待房子的态度1、财富观念房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。2、高要求对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调。产品需求1、恋地情节对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域。2、大户型偏好120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积125㎡。3、强调教育资源无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。4、两代或三代合居年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。结论：如上分析可见，无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高，这就对项目的住宅在户型的选择以及品质的优良方面提出了要求。(5)项目区域总结结论：项目地处的滨湖新城为无锡市的重点发展方向，滨湖新城的建设如火如荼，陆续会吸引各类人群入住；项目发展空间较大，但未来周边的竞争项目较多，这就对项目开发的品质和创新提出了要求。(5)商圈分析—一级商圈5.1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达金城路，南望环太湖公路，项目西起蠡湖大道，东至京杭大运河。目前商圈中商业未形成气候，处于培育阶段，品牌商业如位于京杭大运河东畔的金泰国际广场，是一个集商品交易、产品展示、科研服务、商业办公为一体的建材专业市场。结论：区域商业可塑性强，有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。(5)商圈分析—商业现状5.1.2一级商圈内的商业多为小区配套商业，体量小，无品牌，如普通宾馆、饭店等等，但普遍生意不错，供不应求。结论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，在商业的业态方面应有选择性，与时代发展同步提升。(5)商圈分析—卫星图片沪宁高速5.1.3左图为区域的卫星图片，项目中南路京杭大运河交通便捷，离市中心10分钟车程，离太湖山水旅游区只南湖大道有5分钟车程。市经济落霞小适用房区项目高浪路蠡湖大道环太湖公路(5)商圈分析—二级商圈惠山北塘5.2项目二级商圈以区区丁村崇安锡山驱车十五分钟为标准圈商圈商区区：包括中心区商圈街大北圈上马墩（包含CBD商圈、滨湖商D商圈B区C火车站商圈、五爱广场商圈）、环中心区太湖大道南门商圈商圈（北大街商圈、太南长新区丁村商圈、上马墩商湖蠡湖新城中桥区商圈新区商圈山中南路圈）、南门商圈、中水京杭大运河南湖大道桥商圈、新区商圈。城蠡湖大道旅高浪路游项目区(5)商圈分析—中心区商圈中山路5.2.1中心区商圈是无锡商业的集中地，经济的发祥地，商圈火车站商圈包括以中山路为纽带，解放路包围中的CBD商圈、火车站为辐射的火车站商圈、紧邻市中人民路五爱广场商圈CBD商圈心的五爱广场商圈。(5)商圈分析—CBD商圈5.2.2CBD商圈形成以中山路为纽带，县前街人民中路为两翼的商业集中营，其中主复兴路干道中山路是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街；县前街是以电脑专人民路卖、数码产品、音像文化用品、学校等CBD商圈后西溪构成的文化商业街；后西溪是服饰、布料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐的好去处；复兴路是手机行业集中地。中山路结论：CBD商圈为无锡商业最为高档之地，人气最旺，街道都富有特色，随着部分街道的进一步改造完善，CBD商圈将更为繁华。(5)商圈分析—业态分布租金商业街店铺数面积元/平米·经营种类比例商业特色名称(家)（平米）年服饰56家，占28.3%；餐饮21家，占10.6%；珠宝、金店、银楼6家，占3%；医疗、保健类15家，占7.6%；投资、金融、保险类16集购物、餐饮家（银行12家），占8.1%；手机、通信类6家，占3%；休闲娱、乐7休闲娱乐为一家，占3.5%；眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、各占中山路19840-1205900体的综合性商2%；业街。另外，烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家，电器卖场2家，大型超市1家，婚纱摄影、婚庆礼仪共2家，高档美容护理2家，其他还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、高档化妆品、翻译、文化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。服饰14家，占17.5%；餐饮19家，占23.8%；大卖场7家，占8.8%；眼镜店、金融网点各6家，各占7.5%；电子通信器材、以餐饮、服饰各为主，其他商人民类公司办公各5家，各占6.3%；售楼中心4家，占5%；超市、8020-4005500业形态为辅的中路便利商业街。店3家，占