第一部分项目解读地缘条件①南面：观山路，临时建筑&农田②北面：高浪路，落霞苑一期（动迁房）&落霞苑二期③西面：中南路，临时建筑&农田④东面：经二路，一栋商业楼（烂尾楼）&临时建筑⑤基地：规划道路和纬二路将地块分为三块，地块西侧有河道，并沿纬二路从地块腹中穿过。经济指标①项目总占地：322,500平米②项目总建面：670,970平米③项目总容积率：1.9④物业类型：商业、办公、高层、小高层、多层⑤分地块经济指标A地块B地块C地块地块属性商业用地居住用地居住用地占地面积52,100103,900196,500建筑面积130,250187,020353,700容积率2.51.81.8绿化率(%)304545地块条件简析优势：?项目临近滨湖区区行政中心；?项目距市中心太湖广场直线仅7公里（沿华清路车行仅需10分钟）；?项目距新区工业园区仅6公里（沿高浪路车行仅需8分钟）；?项目地块规划有一定体量的商业设施和充足的社区生活配套；劣势：?项目距离滨湖热点区域尚有一定距离；?项目周边居住环境还比较荒凉；?项目地块内的景观资源不够优越；?受容积率限制，项目的物业形态单一。机会：?项目所在的滨湖板块已逐渐成为无锡改善居住的置业首选；?项目居住和配套同步开发的理念，有利于建立自主型客户的信心；?项目的国际性品牌，有利于客户建立信赖感。威胁：?万科和顺驰等开发较早的项目，已形成半成熟社区的生活概念。?周边项目的较早入市，以及所在位置，截流了大部分从市区而来的客户。总结：本案位于热点板块中的边缘地区。区位条件不占优势，但品牌优势相对显著。产品配比PhaseOne（B-4、B-7、B-8、B-18、B-19、B-21）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-192S-b01392.7878.6339.09%B-192S-b1491.9577.9B-42S-b11691.377.9B-212B-b018105.2584.65214.33%B-212B-b18104.3883.9B-182B-b018105.2484.6B-182B-b18104.3783.9B-43S-a016120.6102.9328.82%B-43S-b010121.42103.6B-43S-b16122.36104.4B-183S-d011128.88103.617447.93%B-183S-d114129.38104B-183S-e017128.63103.4B-183S-e18128.63103.4B-213S-d017128.89103.6B-213S-d18129.39104B-213S-e017128.64103.4B-213S-e18128.64103.4B-83B-b010132.59110.1B-83B-c020132.52110.1B-83B-d010134.13111.5B-193B-f021131.73111.6B-193B-f14132.67112.4B-193B-f29132.2112B-74R-b17160.63133.76818.73%B-74R-c17158.47131.9B-74R-d17159.89135.2B-74R-e11181.41153.4B-74R-f6194.3164.3B-18Ph-b1223.9218041.10%B-18Ph-c1226.91182.4B-21Ph-b1223.94180B-21Ph-c1226.92182.4Subtotal　36347268.76　3632007年7月18日可开始办理以上部分的预售许可证小结：大三房为本期的主力户型；还有一定量的140m2以上的豪华户型。?大三房面积在130m2左右(占总量的47.93%)，还有少量小三房(8.82%)；?其次为两房，占供应量的23.42%；?140m2以上的四房，占总量的18.73%；?以及极少量的复式，仅2套。PhaseTwo（B-9、B-10、B-20、B-22、B-23）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-202S-b01392.7878.6174.66%B-202S-b1491.9577.9B-222B-b034105.3984.67821.37%B-222B-b118104.5283.9B-232B-b018105.2584.6B-232B-b18104.3883.9B-223S-c050126.45101.55013.70%B-223S-d036129.06103.620455.89%B-223S-d114129.56104B-233S-d017128.89103.6B-233S-d18129.39104B-233S-e017128.64103.4B-233S-e18128.64103.4B-203B-f021131.73111.6B-203B-f14132.67112.4B-203B-f29132.2112B-93B-c020132110.1B-93B-d010134.13111.5B-103B-b010132.59110.1B-103B-c020132.52110.1B-103B-d010134.13111.5B-93B-e010144.44120.9102.74%B-22Ph-b2224.2418061.64%B-22Ph-d2222178.2B-23Ph-b1223.94180B-23Ph-c1226.92182.4B-25Commercial/1898.6/　B-26Commercial/1582.2/　Subtotal　36549047.1　3652007年11月18日可开始办理以上部分的预售许可证小结：大三房仍是主力户型，并在数量上大幅提升；豪华户型急速减少。?大三房面积在130m2左右，占总供应量的69.59%；?大两房面积在105m2左右，占总供应量的21.37%，还有小两房(4.66%)；?豪华户型供应量减少，144m2的四房仅占2.74%，及少量复式供应(仅6套)；?B区经二路沿线商业部分基本完成。PhaseThree（B-3、B-16、B-17）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-172S-b02893.5178.63611.11%B-172S-b1892.6877.9B-162B-a58101.8886.310632.71%B-32B-a048102.1686.3B-173S-a014122.42102.97222.22%B-173S-a122122.9103.3B-173S-b028123.25103.6B-173S-b18124.21104.4B-163B-a58137.17116.210632.71%B-33B-a048137.56116.2B-16Ph-a2320.27271.341.23%B-3Ph-a2321.17271.3B-24会所　1100　　Subtotal　32439976.42　3242008年03月18日可开始办理以上部分的预售许可证小结：两房和三房的供应量并重，且都以大房型为主。?100m2的大两房和137m2的大三房为主力房型，分别占总供应量的32.71%；?其次是小三房(22.22%)和小两房(11.11%)；少量供应复式(1.23%)。?B区会所建造基本完成。PhaseFour（B-1、B-2、B-5、B-6、B-11、B-12、B-13、B-14、B-15）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-142S-b02893.5178.6369.09%B-142S-b1892.6877.9B-22B-a048102.1686.310626.77%B-152B-a58101.8886.3B-13S-f06116.4108.49624.24%B-13S-f16118109.9B-113S-f06116.4108.4B-113S-f16118109.9B-143S-a014122.42102.9B-143S-a122122.9103.3B-143S-b028123.25103.6B-143S-b18124.21104.4B-23B-a048137.56116.210626.77%B-153B-a58137.17116.2B-54R-g010154.2145.24010.10%B-54R-g110155.7146.7B-64R-g010154.2145.2B-64R-g110155.7146.7B-1Ph-e02212.8198.1123.03%B-1Ph-e12216201.1B-11Ph-e02212.8198.1B-11Ph-e12216201.1B-2Ph-a2321.17271.3B-15Ph-a2320.27271.3Subtotal　39649602.42　3962008年03月18日可开始办理以上部分的预售许可证（该部分产品尚未确定，在此不做详细分析）总结：?07年可能上市的房源最多为728套(共计92835.06m2)，分别为PhaseOne和PhaseTwo，并且B区经二路沿线商业部分也将基本完成。?07年上市的产品中主力户型为130-137m2左右的大三房(占58.8%)，其次为两房(占24.8%，其中以大两房为主)，140m2以上的房型也占10.7%。产品结构PhaseOneB-4（小高层8F，一梯三户，得房率84%）三房两厅两卫（120.6m2、121.42m2、122.36m2）?优点：全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全。?缺点：作为多层得房率较低；两房朝北；部分房型次卧门与卫生间门对门，部分房型客厅