http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载鸿山新市镇项目报告————致星洲置业上海中原物业代理有限公司2010年4月5日房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879目录第一部分市场调研部分一、项目地块条件研究1.地块状况分析星洲置业鸿山新市镇项目位于无锡新区鸿山国际新城内，项目地块北靠大型休闲生态公园，南至锡义路，东临新鸿路吴文化街，西侧为鸿山国际新城内规划道路，路西侧为新城规划的2号地块以及配套的小学，社区公园和居住中心；总占地面积246923㎡，地块共分为三个部分，分别为1号地块，4号地块和５号地块，其中１号和４号地块容积率为0.8，５号地块容积率约为1.2，规划可建总建筑面积约22万㎡。2.地块周边情况分析项目周边目前比较空旷，项目内部以农田为主，拆迁难度较小，周边目前可利用配套较少。地块整体比较方正，内部较为平淡，方便开发。项目周边空旷，目前基本无配套，项目北侧为大型公园。3.项目可利用资源?文化资源：鸿山镇是吴文化发源地，泰伯奔吴，鸿山国际新城鸿山是为一块风水宝地；?景观资源：项目北部规划建设有大型生态公园和湖泊；?未来规划：未来新区主要居住区，周边规划的均为高新产业区，国际新城内部配套完善，未来潜力巨大；?环境资源：目前周边工业较少，未来周边均规划为高新产业，区域环境较好；?容积率：项目容积率较低，目前附近板块在售项目的容积率在1.6-2，而本项目1号，4号地块容积率只有0.8，5号地块也只有1.2，适合做区域高端产品4.影响本项目产品定位的因素?区位条件因素：项目所处区域的区位条件决定了本项目基本的市场档次区间，本项目位于新区边缘，目前不属于任何成型板块，新区的规划的实现和未来鸿山国际新城的发展对项目未来发展影响较大；?周边环境因素：项目周边环境较理想，北侧为大型公园，周边都是鸿山国际新城的地块，未来都是高档住宅区，本项目在景观营造上有优势；?交通状况因素：项目各方面交通条件比较优越，距离高速入口、高铁安镇站、硕放机场等都很近，交通是本项目的一大优势，如何能够放大该优势，对项目的未来发展有很大的影响；?周边配套因素：项目周边各项配套匮乏，鸿山国际新城在多久时间内能够形成规模，项目在多久时间内将维持配套匮乏的局面，这对本项目的客群定位和项目的开发周期有较大的影响；?项目竞争因素：区域竞争力、发展商在无锡市场中的品牌竞争力，以及确定了本案档次之后的项目竞争分析，将为本案寻找准确定位，规避市场同质化竞争起到帮助；中原观点：本项目所在的最大劣势就是地理位置相对偏僻，周边的配套不足，然而随着，高铁安镇站，硕放空港等逐渐完善，项目在大无锡的背景下，其交通条件正在改善。与此同时，项目拥有的文化资源、景观资源确实独一无二，市场所稀缺的，因此，我司认为项目未来发展潜力巨大。短期可能需要市场认知的过程，但长期而言，必将成为市场一颗耀眼的明星。5.产品研究需要考虑的因素和产品定位研究方法我们本次研究的目的，就是要为本项目作精准定位，需要解决的核心问题是：1)卖给谁：切准市场档次和主力客户层次；2)做什么：项目总体功能定位、物业类型选择；3)怎么做：产品布局分布、开发节奏、交通导入系统、商业物业配置、建筑风格、景观、户型配比、配套等；中原将通过分析宏观市场环境、区域规划、土地供应情况以及城市和项目区域住宅市场发展等各方面市场背景因素，得出对区域住宅市场发展影响的结论，并阐述对本项目发展的影响；结合地块优劣势分析、客户需求分析和市场竞争情况，判断本项目的客户定位、项目定位和产品定位。二、无锡城市整体发展研究1.城市自然地理环境分析城市发展定位：区域性交通主枢纽港；重要的区域经济中心城市和现代制造业基地；著名的风景名胜旅游城市。功能组团定位：无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，并且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常都市圏是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。图：无锡市在江苏省城镇体系规划中的地位2.城市经济发展潜力分析2.1宏观经济发展状况?GDP总量与增长率无锡市是长江三角洲沿海开放城市，2009年中国社科院全国城市综合竞争力排名中（包含了港澳台地区的10个城市），位列第14。受民营经济快速发展的影响，目前的无锡经济发展水平较高，并且自2000年以来持续保持快速上涨，09年相比2000年已经有近四倍的上涨幅度，而从人均GDP发展来看，目前已经超过1万美元，已经处在发达国家标准，且保持高速增长态势。2009年各城市人均GDP对比城市名称无锡南京苏州上海杭州人均GDP（美元）10519724615322105298699图：2002-2009年无锡GDP总量情况单位：亿元600025%23.62%500018.66%19.36%17.79%18.36%20%16.00%400015.00%11.60%15%300010%20005%10001602190123502805332038584420499200%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP值增长率数据来源：无锡统计年鉴2002-2009，无锡国民经济发展统计公报无锡市经济的规模和总量健康稳步发展，2009年GDP总量已经达到4992亿元，使城市化建设不断加快，对外来高素质优秀人才的吸引力也越来越强，同时使无锡老百姓的收入也随着稳定增长，但近年来经济增长率开始下降，特别是08年经济危机以来下降幅度较大，这些都给无锡房地产业的市场环境造成一定的影响。?无锡产业结构2009年末，无锡二三产业增加值已达到了98.5%的比重，充分显示出无锡在现代化建设进程中的加速度发展。其中第三产业增加值占全市生产总值的比重达到40.95%，比上年提高0.9个百分点。图：2009年无锡三大产业比重示意1.43%40.95%57.62%第一产业第二产业第三产业目前，无锡地区机械、电子、化工、轻纺等制造业已形成行业密集趋势；高新技术产业发展迅猛，形成了微电子工业园、无锡软件园等信息产业基础，高新技术产业占全部工业的比重已达26%，未来无锡产业将朝着高新技术及创新型企业的方向发展，第三产业的比重会不断加大。?人均可支配收入无锡城市居民可支配收入持续保持快速上涨，2009年人均可支配收入达到25027元，同比2008年涨幅达到了10.2%，反映无锡城市居民生活水平的不断改善。图：2002-2009年无锡人均可支配收入及其增长率　　单位：元3000020%17.79%16.61%18%14.89%2500016%16.67%13.65%12.95%2000010.20%14%12%1500010%5.65%8%100006%50004%2%99881164713588160051818920898236052502700%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均可支配收入值增长率数据来源：无锡统计年鉴2002-2009，无锡国民经济发展统计公报?人均消费性支出随着无锡经济的发展以及无锡人生活水准的提高，同时人均消费支出也保持稳定增长，一方面，无锡人的购买力和消费能力维持了10%以上的增长率；另一方面，无锡人贫富两极分化也逐渐加重。从07年以来无锡主要的百货店如商业大厦，八佰伴等都重新进行了装修，装修后引进了GUCCI、Armani等国际知名品牌，也从侧面反映了无锡人生活水准的提高。图：2002-2009年无锡人均消费性支出　　单位：元1800016%1600014.40%12.20%14%1400013.16%12%120009.99%7.78%10.66%10%100008%80005.55%6%60002.19%40004%20002%107740756783239418113721225713563156190%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均消费性支出值增长率数据来源：无锡统计年鉴2002-2009，无锡国民经济发展统计公报中原观点：无锡国民经济持续平稳发展，居民收入稳步增长，正逐步成为一个极具影响力的特大型城市，在长三角乃至全国的地域格局中占据更重要的地位，这些因素反过来又会正面促进无锡经济的发展，使无锡产生更多的富裕阶层；无锡的富裕阶层拥有强大的消费力，但在房产上则以拥有多套房为表现，城市缺乏高品质的高端房源来满足城市富裕阶层的身份标签需要。2.2城市人口发展情况?城市常住人口变化情况无锡的人口规模有序扩大，据公安部门的统计，2009年末，无锡全市户籍人口达到465.65万人，而常住人口则达到619.57万人，比上年增长了1.4%，增加了约9万的常住外来人口，外来人口的数量的增幅有所减缓，但是拥有较高学历的比例得到了明显的提升。外来人口客群的购买力呈现上扬趋势，外来人口在无锡的比重以及对无锡城市建设和经济发展带来的贡献持续增加。随着无锡产业结构的调整、升级，沪宁城际铁路以及无锡轨道交通的建设，无锡的城市吸力会越来越强未来外来人口的数量会持续增加，对住房的需求也会持续增加。6303%6203%2.57%6101.92%2%6001.45%2%5900.68%1%5800.55%5701%5815845996116205600%2005年2006年2007年2008年2009年常住人口增长率?城市人口结构特征无锡户籍人口年龄结构100%80%60%40%20%0%2005年2006年2007年2008年2009年17岁及以下