【无锡斗山生态园项目初探】提案：常州中信经纪有限公司日期：2010年5月下旬Part1-项目简介项目概况——区域交通●地处无锡东北部，与江阴相连，交通干线不多，仅靠八文公路连接南北；●地处无锡市东北部锡山区，紧靠江阴、张家港；●距无锡市中心10公里，“沪宁高速公路”入口5公里，无锡机场15公里；●沪宁高速通达苏州、上海约一小时车程，南京二小时车程，东西连接南京、上海；南北连接宜兴、江阴。项目概况——区域位置●紧邻区政府、沪宁高铁，利于提升形象，区域内人文自然景观出色；●项目位于锡山区锡北镇，紧邻锡山区政府东亭；●项目紧靠八文公路，坐拥斗山禅寺等人文景；●沪宁高铁从项目南侧经过，利于扩大知名度。项目概况——规划建设●锡山区四大新城的建设将进一步积聚项目人气，提升潜力；●锡山区四大新城规划正在实施，斗山生态园紧邻东港、东亭新城，潜力巨大；●随着四大新城的开工建设，人口的增多，斗山周边人气及知名度将进一步提高。斗山生态园资源简介人文资源丰富、自然环境优越——斗山禅寺、水墩庵、舜帝遗址缺乏大山大水，外部条件不足以支撑大手笔运作斗山生态园规划简析——项目现状以八文线公路为界，西侧多为农田，东侧多为山峦，整体来看，目前发展较为落后，人气不足。斗山生态园规划简析——项目规划●项目西侧多为农田果园区，东北为旅游及高尔夫运动休闲区，东南为高档休闲居住及新农村安置区；●建议调整启动期地块，以较高品质地块入市，便于吸引开发商进驻；●从原开发进程看，先期启动的170亩地块位置不佳，在现有人气及政策力度先期170亩启动地块位置不佳，不易于吸引首批开发商进驻不足情况下，很难吸引大开发商眼。项目运作问题政府支撑力度——本项目运作成功与否，和政府的支持是密不可分的，自07年开工典礼以来，政府对项目热情在逐渐消退，以致项目发展趋缓；同时项目中的月湖、高尔夫等休闲配套的落实也需要政府的鼎力支持。参考项目——深圳观澜湖自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过13年的发展，随着晓峰居、观澜豪园、赛维纳、高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、上堤、圣堤湾等顶级高尔夫物业的推出，观澜湖地产已经奠定其做为顶级高尔夫物业开发商的业内地位。“观澜湖模式”一种基于土地之上的开发运营模式，一种地产品牌创造模式，更是一种国际化高端时尚生活方式塑造与运营的模式，同时还是一种休闲经济模式。参考项目——常州太湖湾度假区　太湖湾地区共有山头19座、山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里，临湖有7个山湾。规划六大功能分区——1区：永丰水街区；2区：龙湾度假区；3区：河流文化区；4区：盘古中心区；5区：数字文化区；6区：城镇发展控制区。●1区作为资源优势最好的区域，为前期启动区。参考项目——杭州西溪湿地西溪湿地是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。整个大西溪板块是个大的住宅带，共享了交通、配套和环境资源。主要围绕两个核心发展。一是西溪湿地的旅游景观资源；二是闲林板块，它是一个大型的居住集中区域处在老余杭和西溪湿地的中心地段，可以共享两边的资源。我们需要新的操作思路综合本项目的外部条件、自身资源状况以及政府的支撑力度等等来看，我们要想如上述参考项目那样运作，几乎不可能。因此，我们要寻找自己的运营模式，走自己的路线，并对自身项目的主题定位重新进行思考。Part2-项目概念包装本项目主题概念定位的难点1、没有“大山”、“大水”的自然环境，在无锡及周边区域的知名度有限；2、项目变电所及辐射出去的相关电网，对项目的版块规划，特别是人工湖和高尔夫的版块归属产生了很大制约；3、政府“新农村建设”的总体战略定位，对项目的开发而言是把双刃剑，一方面没有这种定位项目不可能立项启动，另一方面这样的定位不利于商务地产开发；4、大开大合的商务休闲地产规划设计，对前期资金投入要求极高，我们不能以挂“农业生态园开发”之名行“商务旅游开发”之实去操作本项目，模糊的定位对项目操作有较大损害。项目主题定位现代桃花源生活范本一个全新的理念，把农业和商业住宅开发结合起来，探索农村发展的新模式。——让农业继苍山绿水之后成为最新的自然生态资源，创造出全新的经济模式。——从商业住宅开发的角度，创造一种全新的生活理念，实现真正的低碳、节能、环保、健康的原生态农业生活。造就“现代桃花源”人总是向往着没有的生活。几十年前，人们向往城市的繁华，现在人们渴望回归。然而回归的欲望，却没有实现的平台。人们渴望再回到一望无垠的田野，果林，牧场，一切原生态的东西。却因为对现代化生活的依赖，而对原生态望而怯步。——现代人的“桃花源”梦想关于现代桃花源生活范本释义?你的家周围就是田，果林，牧场，所有的农家乐。?你可以拥有自己的一亩三分地，你只需要提出你的计划和梦想，有职业农民替你打点所有的一切。而你的收获则是有机的健康食物，令你的生活远离食品危机。?你可以养自己的马，有职业牧民替你打理你的新宠物。你所需要的只是周末去看看你的宠物，并骑上他四处溜达溜达。?周边各种各样的果农，果园，闲来无事散步去采摘自己想吃的草莓、桔子、以往需要开车前往的农家乐生活，在这里成为现实。?这里没有工业，一切都是自然，所有的生活用水远离污染，让回归纯净。?这里有浪漫的山间别墅，豪华山庄，有酒店配套，有娱乐会所，有商务休闲、一切现代化的生活应有尽有，实现生态与现代化的零距离接轨。?田间的悠然，大片的油菜花田，典雅气质的湖泊，自行车族的慢生活，桃花源里的生活，是悠然自得，是健康回归。炒作包装设想●项目形象代言人，整体推广现代桃花源的生活范本。●一种全新的生活理念，需要政府的推广支持，所有的媒体炒作，概念炒作，全国范围的宣传推广。●当所有的模式、理念，蔚为风潮时，也就是开发商争相抢购地块的时机了。●模式的营建需要规划、基础配套的支持，从而足够实现全新的生活范本，以免再一次使理念沦为伪命题。Part3-项目运作建议“新农村建设”总战略下的多方博弈事实证明：我们未取得胜利■首先，项目运作至今已有数年，但整体推进困难不说，且项目推广的核心方向仍未有雏形，导致很多工作无法正常开展，更不用说招商。■其次，新一轮房产调控暴风骤雨般的来临，使得整体市场环境发生了较大变化，我们在短短几年内将又一次见证地产开发的低谷，大好时机的错过令人痛心。项目的主要博弈关系1、政府导向与企业追逐利润间的博弈对项目规划及推进进度产生综合影响，是我们已经面临的重要症结点。2、短期资金滚动与长期地块出让所得利益的博弈当前迫在眉睫需要解决的问题，关系到项目的正常推进，必须解决先期170亩土地的运作。3、地产开发与农民安置间的博弈随着项目推进的深入影响会逐步加大，在规划及主题定位时需要关注并重点布局。综上，结合第一部分“项目分析”、第二部分“项目概念包装”所述，我们觉得在后期项目推广中应着重解决以下几方面的问题：首先，对项目整体定位进行微调，并在与政府的博弈中取得突破；其次，集中全力消化170亩前期运作土地，为后续滚动开发做好铺垫。项目定位调整建议多方博弈下的规划微调建议1、在“现代桃花源生活范本”概念下，充分发挥农业生态区的最大价值。将目前新农村建设地块单一的“安置”功能，转化为“休闲旅游聚集地”功能，设置家庭旅馆，吸引散客度假，而不是将该功能全转嫁到后期待开发的宾馆酒店中，为农民增收的同时，提高前期市场运作热度，增加人气，提升开价值。在满足政府“大村”建设的情况下，新农村建设地块的数量可根据农民宅基地现状分布情况适度增加，减小拆迁安置压力，并形成职业农民对各果园区进行管理。其它细化设想，不一一阐述。2、在现有规划基础上，强化人工湖亮点，弱化高尔夫的招牌功能。在当前的政策环境下，人工湖的开挖可以拥有防洪及旅游景点的双重功能，但是高尔夫球场作为国家严控的项目，推进上必然受影响，因此，要避免出现因高尔夫球场建设问题受政策打击力度过大影响项目全局的推进。高尔夫只限于规划中的亮点，讲的是远景，而人工湖作为现有的可实施的项目，我们势必要做足功课，我们建议做些工作将湖整体北移，形成人工湖与高尔夫的遥相呼应。3、整体规划中将规模性的集群开发设计与松散型开发相结合，形成部分“私家庄园”式的组团。对于本项目规划中，人工湖和高尔夫周边的优质地块，以及其他规模较大价值较高的整幅地块，可采用常规的卖地开发形式，对于一些规模较小的地块，则可采用“私家庄园”式的组团吸引“圈层”客户。4、充分发挥规划中水网的价值，形成部分“水路交通”与“慢交通”相结的交通动线形态。先期170亩土地运作建议原开发节奏：不利于项目启动■总体来看，原方案中启动期的地块，处于项目的腹地，资源优势不是很明显，对开发企业的吸引力有限，不利于项目的启动。原启动期开发：?范围：诸友山和潘坤山之间区域，及月湖路和环湖路交汇处区域，共约170亩。?功能规划：农业旅游开发区、和谐农村板块。?产业规划：新农村社区、滨湖生态社区、商务休闲区。?开发产品：高档花园式住宅——度假酒店——商务办公分期开发节奏建议启动期：1-2块小规模优质地块（吸引开发商眼球），主要在人工湖附近，另结合部分腹地地块。一期开发：人工湖北侧片区大幅地块，及其它可观湖的山坡地。二期开发：人工湖南侧地块，泉山周边地块及上文所述的“私家庄园”圈层组团区域。后期开发：新农村建设地块及剩余其它地块等。建议启动期地块示意：北移后的人工湖周边拿出少量地块当前重点工作鉴于上述汇报内容，我们建议当前重点落实以下几方面的工作。第一：项目主题定位的确认；第二：项目开发时序的调整；第三：重新对人工湖方案进行评估，并通过加大与政府沟通力度，促进项目的推进。Part4-合作方式建议项目推广服务内容■项目整体包装宣传手册■项目招商手册■项目招商宣