瑾呈：无锡恒生科技园有限公司无锡市城铁新城“恒生科技园”项目投标提案书2011年6月壹?家?机?构ILRS【企业融投资机构?资本运作平台】瑞思营销ILRS|瑞思营销市场分析篇—国际领先房产服务—11办办公市公市场场分析分析22区区域市域市场场分析分析项目定位篇33项项目宗地分析目宗地分析营销推广篇44项项目目竞竞品品研研究究77招商推广策略和招商推广策略和营销营销活活动动55项项目客目客户户定位定位88项项目平面目平面创创意意66项项目市目市场场定位定位报告目录2ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—一、办公市场分析3ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—严厉的调控政策打压商品住宅市场，聪明的投资客们开始热衷于商办类项目，商办项目前景核可期心细则：1、对已拥有２套及以?商办类物业市场表现——四大一线城市甲级写字籍居民家庭上住房的，暂停在本市户售房；本市市区楼租金出现普涨，北京、广州、深圳分别上涨内向其2、拥有１套及以上6.33%、2.95%、2.69%。居民家庭住房的非，暂停在本市户籍房；本市市区内向其售3?华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业、无法提供社一年以上的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120会保险缴当地纳税纳证明的证明或家庭，暂非本市户亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的停在本市籍居民市区内向政策帮了潘石屹的大忙。”?其售房。?在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本??贷贷款款买买二套房，首付不低于二套房，首付不低于66成成超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京??办办理第二次公理第二次公积积金金贷贷款首付不低于款首付不低于55成成、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至??本地人禁本地人禁买买第三套，外地人禁第三套，外地人禁买买第二套第二套12%。??楼盘备楼盘备案价案价33个个月月内内不得提高不得提高整体市场研究|政策面4ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—无锡办公市场历年供过于求，需求量同比有所增加图：2006-2010年无锡办公成交量价走势?历年来看，近两年无锡办公市场的需求量有明显的增加，06年至08年办公市场处于严重的供过于求，于是一部分办公性质的用地被做成公寓入市，导致09年供应大幅度下降。?2010年，受到住宅调控的影响，办公市场迎来已现良机，供应成交量双双上扬，但实际需求量仍低于实际供应量。全市办公市场研究|历年供求分析5ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—图：2010年无锡办公供求关系月度走势全年供求比波动较大，供应不稳定?2010年无锡办公市场整体供求比为1:0.85，同比2009年的1:1.80大幅度回落，主要是因为2010年的供应量有较大幅度的增加；?2010年全年办公市场有4个单月无新增供应办公房源，其它有供应的月份中，除了7月份的供应量在10万平米左右，其它月份的供应量均在5万平米以下，整体供应水平仍处于低位。成交均价走势相对平稳，年底强势回升图：2010年无锡办公市场成交均价月度走势?整体来看，2010全年相当长的一段时间内办公市场的成交均价较为稳定，在年初3个月中和年末3个月中分别出现一次“V”型走势；?2月份成交均价的低谷主要是受到东方国际轻纺城的830元/平米办公房源大量成交影响，11月份的价格低谷主要是受到宝龙湖畔花城、汇坚国际五金机电城等5000元价格水平的项目成交比重加大的影响。12月份的成交均价受到包括时代国际、万达广场、佳城国际大厦等万元成交水平以上的项目成交占比的提高而阶段性触底反弹。全市办公市场研究|2010年供求及均价分析6ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—市中心板块太湖广场板块新蠡园开发区区长板板块江块路现有办公市场格局|总体概况7ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—市中心板块?市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高。?重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为12主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。4?写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路13围成的三角区域。16141011?大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦项目；未来供应项目将以高品质综合性项3517目为主。6914目前主要写字楼项目：172231、佳福大厦2、摩天3603、华光大厦4、财富大厦5、东方广场6、天幕大厦7、百脑汇科技大厦8、恒通国际大厦89、天安大厦10、华宇大厦11、红豆国际广场1512、东方时代13、泰翔大厦14、长庆大厦15、时代中心大厦16、国邮大厦17、金鼎大厦未来上市写字楼项目：1、苏宁广场2、恒隆广场3、崇安寺二期4、保利达广场现有办公市场格局8ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—蠡园板块?重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业；近年1来，政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设。?主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业6为主流，租金/售价水平一般。52?写字楼主要分布在太湖大道沿线以北。?新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，542设计标准普遍提升，如华仁逸景大厦、工业设计大厦、3117413润华国际大厦等。1089目前主要写字楼项目：1、华邸国际大厦2、时代杰都3、润华国际大厦4、太湖明珠发展大厦5、联创CBD6、绿苑大厦7、佳城国际中心8、中国工业设计大厦9、工业设计园一期10、华仁·逸景国际11、创意园一期未来上市写字楼项目：1、城开项目2、彩登电子厂项目3、创意大厦4、生产研发综合楼5、蠡湖科技研发楼现有办公市场格局9ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—新区长江路板块?重点发展电子信息产业、IC产业、光伏产业、汽车零部件产业、生物医药等为主导的高新技术产业，纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业。?新区写字楼品质不高，数量较少，写字楼发展与区域高新产2业的发展密切相关，创业型企业众多，租金/售价相对较低。1?分布：新区现有写字楼数量较少，主要分布在长江路沿线。4?品质：除了百仕达大厦品质相对较高外，其它写字楼品质都1576很低。目前主要写字楼项目：1、金源国际大厦2、百仕达大厦3、创源大厦34、东方银座5、科技创业园6、软件园7、长江金岸未来上市写字楼项目：1、长江1号现有办公市场格局10ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—太湖广场板块?太湖广场定位为无锡“城市客厅”，规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD。?太湖广场板块是未来的城市新中心，现有写字楼数量很少，但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区域。?分布：写字楼主要分布在太湖广场周边。21?品质：现有写字楼数量很少；未来供应量大，包括世贸中心、茂业城以及九龙仓项目。32134目前主要写字楼项目：1、太湖明珠数码大厦、2、天诚大厦453、新天地广场4、时代国际未来上市写字楼项目：1、世贸中心2、君来广场3、燕莎商务中心4、茂业城5、九龙仓项目现有办公市场格局11ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—主要主流在售项目面积对比单位：平方米户型特征：?在目前写字楼市场小面积物业明显销售较好；100平米成为主要的分界岭?大面积物业成交分布相对分散，逐渐呈现可分割或者可合并打通的特征，户型分布更加灵活?300平方米以上的大面积多为整层供应，300-500平方米面积供应量相对较少套数注：本表为散点图，表现2008年1月1日以来上述项目所成交物业的面积分布情况现有办公市场格局12ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—主要主流在售项目总价对比单位：元总价分布特征：?90%的成交物业成交总价均在100万以下，60—80万成为最密集的总价段?200万以上总价段物业成交相对较少?大面积物业分割出售，也在一定程度上使得单套物业成交总价有一定的下浮，小面积物业组合更加方便，后期有利于出租，逐渐成为目前投资市场的主流套数注：本表为散点图，表现2008年1月1日以来上述项目所成交物业的总价分布情况现有办公市场格局13目前主流办公项目售价、租金及出租率情况概览ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—销售报租金（元/物业费（元/项目名称目前状态区域总建面地址租赁主要客群价平米/天）平米/月）崇安区胜利门广贸易、咨询、装红豆国际广场销售、租赁崇安27263200002.5-318场饰、房地产东方广场租赁崇安43000中山路343号-2.27.5房地产、物流广南路广益路路哥伦布广场销售崇安19197.74100002.1-2.68-口A:2-2.54.5贸易、咨询、装摩天360租赁崇安73798.4人民中路123号-饰、房地产B：1.5-24.2旺庄路与湘江路电子信息、工程金源大厦销售、租赁新区4117798001.55.2交界机械长江路和黄山路电子信息、工程创源大厦租赁新区25000-1.55.2交界机械太湖广场图书馆时代国际销售南长50563130001.5-1.9A：5，BC：3-旁滨湖区蠡园开发工程机械、房地华仁逸景大厦租赁滨湖33000-1.8-2.24区产太湖大道青祁路房地产、信息技润华国际大厦销售、租赁滨湖159478140001.5-1.94.8路口术43810梁青路孙蒋路路华邸国际大厦租赁滨湖-1.84.2工程机械、贸易口现有办公市场格局14ILRS|瑞思营销—国际领先房产服务—目前各写字楼集中区客群特征分析版块租金及出租率情况9.1%?这里重点研究的为目前可租项目租金：1.9-2.1元·天/?租金数据统计主要来源于现