20112011年无年无锡锡房地房地产产市市场场年年报报深圳世联地产顾问无锡有限公司莫云章、赵艳飞08/02/20122特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独内立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告内容而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份无锡有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。32012真来了！！！楼市小冰川还要持续多久？？2011年楼市在持续调控中度过，无锡成交惨淡！2012楼市表现几何，待看2011无锡楼市年报2011年无锡房地产年报大纲1政策回顾2土地市场分析32011房地产市场总结42012房地产市场预判政策回政策回顾顾1、2011年政策回顾2、银行信贷变化6世联研究认为，持续收紧近一年的楼市调控政策在12月趋于松缓。回顾过去的这一年，政策决定楼市走势，无锡楼市格局发生显著改变，传统的楼市季节特征也悄然变化。就成交均价而言，2011年无锡房价由快速上涨进入到量价直跌，无锡房价穿越2009。72011年政策回顾：11年国家政策持续从紧，房地产持续被抑制2011年2月21日，无锡限购细则出台：央行已经连续七次上调存?首套90㎡以上首付3成；款储备金利率：?二套房首付6成，利率1.1倍?自2010年到2011年11?三套停贷；月，央行已经连续七次上?对个人购买住房不足５年转手交易的，调存款储备金利率，达到统一按销售收入全额征税。历史新高。2011年1月，国八条出击，限购珠海、中山限价令出台：中央坚决执行房地产不动摇政策：成重点，国八条规定：?2011，许多城市出台限价令，?2011年12月举行的中央经济工作?个人转让不满5年住宅按销售总规定全市商品房价格不得超过规会议上，胡锦涛发表重要讲话：额全额征收营业税。定价格。如丹东、珠海中山市等2012年坚决房地产市场调控不动摇?二套房首付比例不低于60%，贷。，促进房价合理回归。款利率不低于基准利率1.1倍?部分城市从严执行限购令。81月：受国家出台新国八条影响，成交环比下降，但却成了全年成交量最高一个月1月政策回顾:新国八条出击政策类型政策概要主要内容金融政策年内首次上调存准2011年1月21日起，存款类金融机构人民币存率准率上调0.5个百分点。强化差别化住房信贷政策，以家庭为单位，二套国家调控政房贷款首付比例不低于60%,贷款利率不低于基新国八条策准利率的1.1倍，并且揭开地方楼市全面限购的大幕。一月楼市表现：【传统淡季中成交量明显下降】?受前期需求透支、春节传统淡季和消费者对国家宏观调控存在的观望情绪等三方面因素的影响，1月无锡商品房成交量环比有所下降。?据悉，不包含政策性用房，1月商品房成交面积为58.95万平方米，环比下降30.24%;而市区商品住宅成交备案均价则依然维持在每平方米9000元的高位。?然而，观察2011年全年发现，尚未受制于限购令的1月是全年商品房成交量最高的一个月份。数据来源：世联数据平台92月：无锡限购令应声落地，楼市立竿见影，成交创新低2月政策回顾：无锡限购令出台，经融政策持续收紧政策类型政策概要主要内容2011年2月9日起，存款类金融机构人民币存贷款基准金融政策年内首次加息利率上调0.25个百分点。金融政策年内公积金贷款利率2011年2月9日起，五年期以上个人住房公积金贷款利同步首次上调率上调0.2个百分点。2011年2月24日起，金融机构人民币存准率上调0.5个金融政策年内再次上调存准率百分点。无锡市政府规定从2011年2月21日起，本市居民限购2地方调控政策无锡限购令套住房，纳税满一年的外地市民及符合政策引进的外地高层次人才限购1套住房。无锡市住房公积金管理中心规定从2011年2月21日起无锡公积金贷款上限金融政策，无锡公积金个人贷款上限为账户余额10倍，并对公积调整金贷款首付比例做出明确规定。楼市表现：【限购令影响立竿见影】?2月份锡城楼市骤然降温。市产监处发布2月楼市运行情况显示，政策执行日2月23日开始到2月28日，锡城商品住宅市场日均成交量较之政策执行之前下降逾2成。?在业内看来，与信贷杠杆和税收杠杆相比起来，限购令的威力应该要立竿见影得多，有钱却未必能买到房子。但是由于2月是一年中楼市成交最为冷淡的季节，今年2月的第一周又是春节假期，因而当月限购令对市场的作用仅仅是全年楼市走势的冰山一角。103月：受限购令影响及国家政策及经融政策进一步从紧调控，无锡楼市遭遇“倒春寒”3月政策回顾：存款金率进一步上调，国家规定商品房必须明码标价政策类型政策概要主要内容金融政策年内三次上调存准2011年3月25日起，存款类金融机构人民币率存准率上调0.5个百分点。发改委规定，2011年5月1日起，商品房经营国家调控政商品房销售需明码者在销售商品房时需按照要求公开标示商品房策标价价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。楼市表现：【楼市销售遭遇“倒春寒”】?受到无锡楼市限购令影响，锡城楼市在波动量跌中度过“金三”，与此前任何一次调控不同，此次以限购为核心的楼市新政让锡城购房者表现出前所未有的谨慎态度，尽管当月锡城迎来30余家楼盘开盘，但是楼盘销售普遍遇冷。?该月商品住宅成交在同比和环比方面都呈现出下滑迹象。与此同时，成交量的下挫对于成交均价也产生了一定的影响，据产监处发布的数据统计，不包括经济适用房在内，3月商品住宅成交备案均价环比下降近400元/平米。114月：虽然限购令带来影响有所减弱，出现量价轻度回升，国家通过经融政策进一步调控。4月政策回顾：持续加息及存款准备金率持续上调政策类型政策概要主要内容2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利金融政策年内二次加息率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。金融政策年内公积金贷款利2011年4月6日起，五年期以上个人住房公积金率二次上调贷款利率上调0.20个百分点。金融政策年内四次上调存准2011年4月21日起，存款类金融机构人民币存率准率上调0.5个百分点。楼市表现：【“政后反应”有所缓解】?锡版“限购令”执行至今已过了2个多月，无锡楼市在经过2个多月的适应后，开始从起初的急剧量跌逐步呈现出阶段性回暖。?据无锡市商品房成交网上备案系统统计数据显示，4月锡城商品住宅成交24.09万平米，环比3月增长近2成。值得玩味的是，“限购”后，锡城房价一度呈现滞涨状态，但是在在刚刚过去的4月份，房价已从滞涨走向微涨。4月份，全市商品住宅成交均价约为8763元/平米，环比3月上涨445元/平米。125月：存款金率再次上调，无锡春交会开启部分开发商降价促销大门。5月政策回顾：年内第五次存款准备金率上调政策类型政策概要主要内容年内五次上调存2011年5月18日起，存款类金融机构人民金融政策准率币存准率上调0.5个百分点。楼市表现：【楼市未现“红五”】?5月无锡楼市成交虽未达到预期中的“红五”巅峰却也未曾出现拐点，锡城商品房成交量基本与4月份同时段的成交量持平。?值得一提的是，在开发商们主动出击，频繁推出大力度购房优惠的背景下，更多的刚性需求开始受到刺激出手置业，从而拉动住宅成交比例上升。?与此同时，2011无锡春交会的召开为开发商们制定下半年营销计划起到风向标的作用，由普通住宅楼盘在展会上掀起的促销潮来看，下半年，锡城楼市有可能迎来实质性降价潮。136月：存款金率第六次上调，少数楼盘开始大降价促销，促进资金回笼。6月政策回顾：年内第六次存款准备金率上调政策类型政策概要主要内容金融政策年内六次上调存准2011年6月20日起，存款类金融机构人民币存率准率上调0.5个百分点。楼市表现：【试探性降价浮现楼市】?6月楼市，在绿地、常发、金科等多个知名开发商领衔降低姿态推出超低价特价房后，惠山新城、南长区、新区等多个板块的房价纷纷出现回归，进而带动整个无锡楼市房价出现松动。?但是，在对市场预期明显降低的心理支撑下，买方市场的购房意愿却未因开发商让步而有所抬升。?与此同时，在这一波楼市动荡中受伤最为严重的高端住宅市场开始丛生乱象。要销量不要降价，高端房产开发者纷纷以精装房提升品质、以准现房提升性价比成为其捍卫价格底线的招数。147月：年内第三次加息及公积金贷款三次上调，无锡楼市出现“降价潮”，但整体仍然处于低位运行状态。7月政策回顾：年内第三次加息及公积金贷款三次上调政策类型政策概要主要内容2011年7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各金融政策年内三次加息档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。年内公积金贷款2011年7月7日起，五年期以上个人住房金融政策利率三次上调公积金贷款利率上调0.20个百分点。楼市表现：【楼市初现“降价潮”】?下半年楼市鏖战甫进入7月门槛即全面展开，大打价格牌成为该月开发商应对市场最为频繁的手段。此前销售价位在8000~10000元档位的老盘降价积极性及降价力度持续放大，尤以位居新区坊前板块的楼盘为代表，区域内“6”字头、“7”字头开价项目接二连三出现。?不可否认，价格策略是撬动楼盘销售的重要手段。但是在开发商卖力吆喝的背后，楼市销量仍然处于低位运行态势。158-11月：国家调控持续不放松，楼市由个别降价到部分楼盘进入直降通道，大幅度降价带来高成交，从而带动楼市整体成交量回升。8-11月政策回顾：国家持续发布调控不放松信号，一度传增加二三线限购城市，珠海、中山出台限价令8月楼市表现：【降价效应日渐式微，楼市成交低迷】?相比7月份的“直降”，8月份开发商们对于价格让步的空间明显缩小。与此同时，第一波降价潮给楼市成交带来的