威尼斯地块市场定位报告项目研究思路框架1宏观市场分析房地产市场分析太湖新城规划太湖新城核心因2背景分析素分析3项目属性界定项目竞争分析4项目发展战略案例借鉴项目定位建议5土地价格分析宏观市场分析宏观市场沪宁中轴核心，江苏经济核心基地城市特征研究?北靠长江?西接常州，距南京183公里?东邻苏州，距上海128公里?南频太湖无锡居于沪宁城镇聚合轴核心段，是上海大都市圈的有机组成部分，江苏省经济发展的先导地区和创新中心，具有国际竞争力的城市。信息来源：无锡规划局宏观市场城市特征研究立体交通体系，华东交通要塞无锡市距浦东国际机场180公里距虹桥国际机场120公里距碌口国际机场180公里?7条主要航道营业航运线221条沪宁、沪宜高速公路达上海、南京京沪高速公路直达北京宁杭高速公路直通杭州宏观市场城市特征研究环太湖都市圈环太湖经济圈核心腹地上海都市圈杭州都市圈泰州扬州镇江绍兴南通无锡杭州舟常州宁波上海山南京苏州湖州嘉兴?上海是长三角经济实力最强的龙头城市台州，也是经济扩散的中心。?无锡在空间结构分布上处于第一扩散圈第三扩散圈层第二扩散圈层第一扩散圈层层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。城市战略地位优势明显宏观市场经济状况研究人均GDP（元）GDP总量(亿元)800007305350004400700006194265203385857709400033006000065203280550000300038584000020003000020000100010000002004年2005年2006年2007年2008年2004年2005年2006年2007年2008年?无锡国内生产总值近年平均每年增长约15%，宏观经济效益稳步提高；?2008年，无锡人均GDP突破1万美元，GDP增幅大大高于全国平均水平宏观经济效益稳步提高信息来源：无锡统计局宏观市场经济状况研究户籍总人口（万人）居民人均消费性支出（元）470464.216000465461.74135631400012257457.8460120001077411372455452.84100009374450447.19800060004454000440200043502004年2005年2006年2007年2008年2004年2005年2006年2007年2008年?无锡近三年的城市人口总量平均以11%的增长率递增，城市化进程迅速；?人口的快速增长，带来住房需求的增加，促进了房地产的发展；?无锡居民消费支出年均增长幅度在15%左右；?消费力增长速度与城市整体经济发展水平、人民收入发展水平相近；城市化进程加快宏观市场经济状况研究30000人均可支配收入（单位：元）266752530420898250002418123867236052350923123222572182220000150001000050000上海宁波台州杭州苏州无锡绍兴南京舟山湖州?2008年无锡市人均支配收入在长三角各城市中位列第六，体现了较高的购买能力和水平宏观市场经济状况研究450003884340000343753500029658300002560223605250002212620898181892000016005135881500010000500002004年2005年2006年2007年2008年人均在岗工资（元）人均可支配收入（元）?人均工资水平年均增长幅度在15%左右；?人均可支配收入水平年均增长幅度在18%左右，略高于城市经济总量发展水平；?在城市整体经济水平不断发展前提和基础上，城市人民生活水平同样处于快速、稳健发展阶段；?人均可支配收入水平发展速度高于人均工资水平发展消费力空间与消费余地正在不断扩大房地产市场分析无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5宏观房地产市场房地产市场社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）500449.7240.0%20001877.0245036.6%35.0%18001674.22400378.1216001474.9430.0%1335.093501400300276.825.0%1200226.7921.5%100025018.9%20.0%80020016.0%15.0%60015010.0%400100200505.0%000.0%2005年2006年2007年2008年2005年2006年2007年2008年房地产开发投资（亿元）增长率（%）?从近三年多时间的社会投资来看：近三年，固定资产投资都以12%左右的比例增长。?房地产投资呈稳定上升趋势；并显示了较强的持续性。房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一。社会投资增长稳定，房地产开发继续增长房地产市场供求关系图1：住宅供求关系1002008/11-2009/11月均销售50万方2.51.9481.0179.78801.872009/01-2009/11月均销售54万方21.941.82住宅供求分析：601.471.451.51.17?11月供应继9月的81万方后4010.970.850.770.9910.760.720.74再攀高峰，达到79万方；0.580.850.680.779万方200.440.410.480.440.50.270.330.24?成交创历史新高，达8080万万方方00；08_1108_1209_109_209_309_409_509_609_709_809_909_1009_11供应面积成交面积静态供销比累计供销比图2：别墅供求关系102008/11-2009/11月均销售3.9万5方8.2284.084别墅供求分析：2.982009/01-2009/11月均销售4.2万36方受通胀预期及价格上涨预期影响，2.982.24.741.921.921.792高端改善客户和投机客户共同推动41.621.411.411.391.011.11.251.281.090.8210.670.85成交攀上高峰，达到8.22万方；2000000.68000-108_1108_1209_109_209_309_409_509_609_709_809_909_1009_1109年无锡商品房市场供销两旺供应面积成交面积静态供销比累计供销比房地产市场量价走势图1：住宅量价走势1008000721572807075住宅量价表现：632280632357655972613963806000?受大量供应影响，带动11月576253475563547860成交再攀高峰；40004051.6447.5260.0055.0558.1355.5755.7973.89?价格趋于盘整，短期内冲高79.7820002026.0537.0424.6928.82的动力不足；0008_1108_1209_0109_0209_0309_0409_0509_0609_0709_0809_0909_1009_11成交面积销售均价图2：别墅量价走势别墅量价表现：101400011962?12000价格盘整；810700104109920922895531034810000?量维持高位；903395316826382747691823880007.0946000年份销售量销售价格8.2240001.671.714.466.6706274462521.233.420.943.244.394.23.4620000744150790008293596408_1108_1209_0109_0209_0309_0409_0509_0609_0709_0809_0909_1009_11成交面积销售均价095936386（1-(148%)(8.9%)11）短期内，价格仍具备维持高位的基础；房地产市场分区供求情况图1：分区供应市场份额崇安南长北塘新区滨湖锡山惠山市场渗透分析：100%?供应主要集中在滨湖、新17%20%16%20%20%33%80%2%13%5%区、惠山、北塘，四区份额16%10%达到91%，且滨湖占1/3之60%18%46%27%36%31%33%多；40%26%16%8%0%6%9%19%0%5%10%11%20%10%16%市场吸纳分析：0%21%8%6%5%16%12%10%11%?滨湖稳定在30%左右；0%7%0%5%?惠山对整体客源的吸纳能2009Q12009Q22009Q32009(9-11)2009(1-11)2009(11)力下降；图2：分区成交市场份额崇安南长北塘新区滨湖锡山惠山?新区受万科开盘影响，短100%27%21%23%21%23%20%期窜高；80%11%10%9%10%10%11%60%预计未来一段时间内21%30%32%31%30%31%40%，市场份额将仍然集19%14%16%17%16%21%20%10%11%7%10%9%4%4%5%10%中在滨湖、新区和惠9%6%6%3%0%8%6%6%7%5%山2009Q12009Q22009Q32009(9-11)2009(1-11)2009(11)全市高端客源向滨湖聚焦是趋势太湖新城规划背景分析太湖新城规划背景外部规划解读无锡市区距离太湖仅8公里无锡市区版图一直拓展到湖边沿线120公里尽收统一规划从“运河时代”走向“太湖时代”苏锡湖共同建设“环太湖经济圈”城市发展战略“城市南进，产业北移”太湖新城规划背景依托蠡湖新城、太湖新城、太湖广场的规划核心竞争力：滨湖区新区太湖的景观资源锡山区惠山区南长区崇安区北塘区滨湖区定位行政中心南迁城市副中心城市重心南移山水城、生态城的标志性板块太湖新城规划背景功能