无锡城市研究战略投资部2010.61无锡城市基本面——中国主要城市群中国的城市发展仍处于初级阶段，较为成形是长三角、珠三角和京津冀三大城市群，其中长三角综合实力最强。?2008年三大经济圈地区生产总值（ＧＤＰ）达到12.51万亿元，占全国比重（指占地区ＧＤＰ总计的比重）达到38.2％，拉动全国ＧＤＰ增长4.5个百分点。2无锡城市基本面——长三角城市体系长三角内部已经形成以上海为中心的双三角城市体系，而无锡正是内核三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要组成部分。南京南通镇江常州马鞍山无锡上海苏州嘉兴湖州宁波杭州上海–苏州–无锡小三角增长级上海–杭州–南京大三角增长级3无锡城市基本面——长三角经济长三角六大城市经济实力综合比较：无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化。固定资产投资?就经济规模而言，上海最强，苏州次?上海固定资产投资额最大，苏之，无锡第三，在长三角城市中经济实州和南京其次，无锡第四力较好GDP产业结构吸引外资??就利用外资情况而言，上海和苏州上海是六城市中唯一一个三产占是第一梯队，无锡和杭州是第二梯队比超过二产的城市;结合二三产间的，其他城市相对较弱差距比较其他城市,南京最好，杭州次之，无锡、苏州、常州在后4无锡城市基本面——无锡经济2002-2008年间，无锡进入第二轮高速发展期，经济总量以年均18.5%的增速迅速逼近4500亿元大关，以13%的增速估计，无锡经济规模将于2012年突破7000亿元?2009年，无锡GDP5000亿元，位列全国城市第8位，江苏省城市第2位；?按照保守的13%的复合增长率估算，2012年无锡GDP总值将突破7200亿元，按照18%的复合增长率估算，2012无锡GDP总值达8500亿元5无锡城市基本面——无锡人口2004年-2009年无锡人口变化情况2004年-2009年无锡外来人口变化情况+3.1%700500600500400400+0.9%300300200200100100002004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年全市户籍人口数（万人）447.19452.84457.8461.74464.2465.65全市户籍人口（万人）全市常住人口（万人）市区户籍人口数（万人）223.57228.49232.3235.92237.42238.8?无锡04年以来常住人口以3.1%的复合增长?无锡户籍人口的年增长约3-4万人，市区率稳定扩张。常住人口2009年达到619万人，户籍人口的年增长约3万人，可以看出无锡户近年来年均增长18万人。籍人口的增加基本集中在市区。6无锡城市基本面——总结?无锡位于国内综合实力最强的长三角城市群内核三角内，是大上海城市圈的重要组成部分?对长三角六大城市经济实力进行综合比较，无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化?02-08年间，无锡进入第二轮高速发展期，复合增长率达到18.5%。而无锡2009年GDP更是突破5000亿元。?强大的经济实力无锡特别是市区吸引外来人口进入，无锡全市常住人口稳定增长，已达620万。7无锡房地产市场分析——土地市场09下半年土地供应暴增，全年出让面积达到458万方，出让单价279万元/亩，已高于07年水平，出让主要集中在新区、滨湖、锡山及惠山区。土地出让特征??2009年全年无锡计划出让土地面积399万平米，上半年出让仅62万方，而全年出让达到457.82万方，下半年土地市场供应暴增；??下半年出让地块面积一般较大，全年平均出让单价为279万元/亩，高于07年水平；??下半年新区、滨湖区、锡山区以及惠山区土地出让大幅放量，为无锡市成交的主要区域。8无锡房地产市场分析（截止2010年5月）——整体分析商品房市场供应量明显下降，成交量大幅缩水，均价持续上扬5月，无锡商品房供应量28.96万平米，成交面积24.55万平米，成交均价9455元/平米；1-5月，无锡商品房累计供应量203.91万平米，累计成交面积246.59万平米，累计供求比1：1.21。图：2008年8月到2010年5月无锡市商品房供求走势图表：无锡5月商品房市场各类指标9无锡房地产市场分析——整体分析最新6月数据：6月无锡供应23.45万方，环比上涨38.67%；成交25.2万方，环比住宅市场上涨2%；价格下降明显，6月仅为7574办公市场元/㎡供应量与成交量均明显回落无新增供应量、成交量下跌、均价略有下滑5月，无锡商品住宅供应量21.57万平米，成交面积5月，无锡办公用房无新增供应，成交面积1.13万平米，18.95万平米，成交均价8022元/平米；成交均价9518元/平米；1-5月，无锡商品住宅累计供应量156.80万平米，累1-5月，无锡办公用房累计供应量3.91万平米，累计成交面积9.44万平米，累计供求比1：2.41。计成交面积192.89万平米，累计供求比1:1.23。图：2008年8月至2010年5月无锡市商品住宅供求走势图图：2008年8月至2010年5月无锡市办公用房供求走势图表:无锡市5月商品住宅各类指标变化表：无锡市5月办公用房各类指标变化10无锡房地产市场分析——整体分析商业市场别墅市场供应量大幅下跌、成交量同步下滑、均价大幅上扬供应量大幅上涨、成交量大幅下滑、成交均价显著上扬5月，无锡商业用房供应量0.22万平米，成交面积5月，无锡别墅市场新增供应7.17万平米，成交面积2.79万平米，成交均价17192元/平米；1.68万平米，成交均价12735元/平米；1-5月，无锡商业用房累计供应量20.80万平米，累1-5月，无锡别墅累计供应量22.04万平米，累计成交面计成交面积28.20万平米，累计供求比1：1.36。积16万平米，累计供求比1：0.73。图：2008年8月至2010年5月无锡市商业用房供求走势图图：2008年8月至2010年5月无锡市别墅用房供求走势图表：无锡市5月商业用房各类指标变化表：无锡市4、5月别墅用房各类指标变化11无锡房地产市场分析——区域分析崇安区月度供应量略有下跌，成交量大幅下跌，均价略有下走图：2008年8月至2010年5月崇安区商品住宅供求走势图表：无锡市崇安区4、5月商品住宅各类指标变化12无锡房地产市场分析——区域分析南长区市场无新增供应，成交量大幅下跌，均价上扬显著图：2008年8月至2010年5月南长区商品住宅供求走势图表：无锡市南长区4、5月商品住宅各类指标变化13无锡房地产市场分析——区域分析北塘区供应量为零，成交量大幅下跌，均价同步滑落图：2008年8月至2010年5月北塘区商品住宅供求走势图表：无锡市北塘区4、5月商品住宅各类指标变化14无锡房地产市场分析——区域分析新区本月供应量略有下跌，成交大幅下滑，均价持续走高图：2008年8月至2010年5月新区区商品住宅供求走势图表：无锡市新区4、5月商品住宅各类指标变化15无锡房地产市场分析——区域分析滨湖区供应量，成交量同步大幅下跌，均价亦下滑图：2008年8月至2010年5月滨湖区商品住宅供求走势图表：无锡市滨湖区4、5月商品住宅各类指标变化16无锡房地产市场分析——区域分析锡山区供应量、成交量同步大幅下滑，均价略有上扬图：2008年8月至2010年5月锡山区商品住宅供求走势图表：无锡市锡山区4、5月商品住宅各类指标变化17无锡房地产市场分析——区域分析惠山区供应略，成交量大幅下跌，成交均价小幅下滑图：2008年8月至2010年5月惠山区商品住宅供求走势图表：无锡市惠山区4、5月商品住宅各类指标变化18无锡房地产市场分析——区域分析区域总结：?供应量：随着市场行情的冷却，5月份除了锡山区供应量略有增加，其他各区均大幅萎缩。而近2年供应量较大的区域是滨湖区、惠山区、新区、北塘区。?成交量：5月份各区成交量环比均大幅回落。而近2年成交量较大的区域是滨湖区、惠山区、新区。?成交均价：5月份各区成交均价均处于高位，其中锡山、新区、南长区5月均价均创新高，其余各区则随着成交量的下降略有回落。成交均价较高的区域是崇安区、南长区、滨湖区。19无锡房地产市场分析——周期判断回顾“阶段钟”模型：通过分析投资/新开工增速、存货去化期和房繁荣阶段价收入比等指标，判断住宅市场所处发展阶段投资过热新开工加速新开工增加12111房价收入比上升存货去化期上升，投资增加102钟需求增长9型3房价收入比下降特征恢复阶段衰退阶段84需求、房价企稳新开工减少75市场缓慢吸收存货，存货去化期下降6供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却资料来源：20美国统计局，仲量联行，澳大利亚LendLease研究机构无锡房地产市场分析——周期判断通过分析05年以来无锡的四大指标变动情况，判断无锡市场各年的所处阶段房价收入比=房屋价格/城镇家庭平均可支配收入房屋价格=90M2*当年商品住宅销售均价城镇家庭平均可支配收入=城镇人均可支配收入*3存货去化期=当年底存量/当年月均销售面积?房地产投资同比以及新开工面积同比表征商品房供应；存货去化期表征商品房供求关系；房价收入比表征市场购买力。?商品房投资中包含土地购臵费，即使当前新开工减少，开发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款。因此，商品房投资同比反映过去的供应情况，而商品房新开工面积同比则反映未来的供应情况。相对而言，商品房新开工面积更能表现市场发展阶段。21无锡房地产市场分析——周期判断上一轮市场周期（05年到09年年初）无锡经历了“钟型特征”的大部繁荣阶段分阶段。投资过热Ⅲ新开工加速量价其涨新开工增加12价升量