无锡家居创意设计园项目市场定位报告苏州市博思堂投资顾问有限公司报告目录无锡家居创意设计园项目市场定位报告第一部分：项目及市场环境研究第二部分：创意家居市场论证篇第三部分：项目定位及规划建议报告目录无锡家居创意设计园项目市场定位报告1项目基本素质研究2城市宏观环境分析3项目区域环境分析4装饰家居市场分析5消费基础分析6项目及市场环境分析小结1.1项目地块概况项目基本情况地块位置北地块现状无锡市崇安区锡沪路与广南路交汇处。地块现状北地块已经封顶，南地块正在打地基主要经济技术指标南地块北地块7288用地面11492㎡总用地面南地块现状积㎡28760㎡其中：建筑面3284地上建筑面积积22462㎡㎡地下6298㎡容积1.95容积率0.45率建筑密39.8％建筑密度17.3％度1.2项目四至情况介绍项目基本情况图：项目位置及四至情况图易初爱莲空锡沪路广路河南沿街工地商铺厂自来水厂1.3项目周边环境分析江?地理位置：本项3海广1华路2东南夏广益路道目位于锡沪路与广路路国南路交叉处；锡沪材料装饰市场?周边环境：项目好艺家东月佳建陶名品城（星鹏位于一个专业市场好精百在艺家建居品安集中区，沿着锡沪）家馆居易初爱莲路为装饰家居专业锡沪名品城二期市场一条街；锡沪路本案红?周边配套：项目锡新工华华空厂麦星沪天东夏德美对面为易初爱莲，装地地装家自来水公司龙凯饰装饰居龙提供购物、餐饮等名饰大渡村政府城港品城基本配套服务；城上马墩路1.4项目交通状况分析周边道路：本项目两面邻路，周边道路宽广；江3路广1沪华2海宁2南夏公交体系：项目周边有高路国高个公交站点，可通市区、架道速火车站、其他各专业市场广益路，但公交站点距离本项目6/80/28月/102/716/80/28相对较远；星百客运3/715路家/102路总站居安轨道交通：轨道2号线在居易初爱莲本项目附近通过，在本项目附近设有一个站点；锡沪路新本案华龙红交通枢纽：5分钟可达火天东星车站、汽车总站；火车地装美市站装饰轨道凯饰城2号国道高速：本项目距离区城线苏312国道与沪宁高速约6上马墩路州分钟车程，距离江海高架约2分钟车程，可直通上海、苏州、南京各市；1.5项目基本素质研究总结分析总结1：建筑面积3.2万㎡，对于专业市场来说体量较小；项目部分已经封顶，部分已经打地基，对于建筑规划存在难度；总结2：项目位于一个专业市场集中区，周边具有成熟的装饰家居市场氛围，地理位置较优；总结3：周边道路宽广，6分钟可达沪宁高速、312国道，交通较为便利；报告目录无锡家居创意设计园项目市场定位报告1项目基本素质研究2城市宏观环境分析3项目区域环境分析4装饰家居市场分析5消费基础分析6项目及市场环境分析小结2.1城市发展环境得天独厚的区位优势图：无锡区位图无锡位于长江三角洲腹地，江苏省东南部。东距上海市128公里，与苏州市接壤；南濒太湖，与杭州相距200公里，西离南京市183公里，与常州市交界；北临长江，与张家港为邻。富饶辽阔的江南名城无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为517.70平方公里，下辖江阴、锡山、宜兴三个市(县)和崇安区、北塘区、南长区、马山区、郊区无锡市和新区六个区，2006年总人口457万，是中国十大旅游名城。华东地区主要的交通枢纽形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通，同时京沪高速铁路正在规划中；公路：是全国54个公路运输中心之一，具有沪宁高速京沪高速、锡宜高速等多条高速，可直达上海、南京、北京和杭州；水路：具有7条主要航道，开通营业航运线221条，是全国34个港口主枢纽之一；?航空：开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线；1小时能直达苏州、常州、张家港等苏南城市，2小时能连接江、浙、沪、皖等长三角省市和地区。2.2城市经济运行状况图：2006年无锡与江苏省各地GDP对图：无锡GDP增长图比图1400012001.1612000500020.00%10000400015.00%3000800010.00%5700.85200060003858.0010005.00%40003275.001880.0000.00%2000200020012002200320042005200620070上海南京无锡常州苏州GDP（亿元）GDP增长率?2007无锡GDP为3858亿元，增长了15.3％，位于全国第九位；?无锡2007年GDP超过南京，仅次于苏州，居全省第二；?无锡的经济基础浓厚，经济实力稳步增长；2.3无锡三产发展状况图：无锡近年三产比例图100%80%39%40.80%41.50%40.60%40%40.80%38.40%40.10%分析：60%?无锡以第二产业为主，第一产业40%20%比例逐渐下降；0%?第三产业稳步增长，增长速度逐20002001200220032004200520062007第一产业第二产业第三产业渐超过第二产业；图：无锡近年三产增长图?第三产业的快速增长，表明无锡25.00%20.00%的消费市场形式良好，零售业具有15.00%10.00%较广阔的前景。5.00%0.00%20002001200220032004200520062007第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率资料来源：无锡统计信息网2.4社会零售状况图：无锡社会零售总额及增长图12001134.7520.00%959.471000824.1116.00%800579.2112.00%600444.3487.1390.828.00%400351.512004.00%00.00%20002001200220032004200520062007社会零售总额（亿元）增长率?2007年社会零售总额为1134亿元；?无锡社会零售总额逐年增加，增长速度逐渐趋缓，消费市场一片看好；2.5人口及消费市场图：无锡人均可支配收入和消费趋势图2500020.00%20898分析：20000181891600515.00%135881500011647?人均收入持续增长，20079454998810.00%100008603年人均可支配收入20000元5.00%5000，已经达到中等生活水平，00.00%具有强劲的消费实力；20002001200220032004200520062007?人均消费支出稳定上升，市区城镇居民人均可支配收入城市居民人均生活消费支出可支配收入增长率消费市场前景看好，特别是万人图：无锡人口统计图中高端消费市场。470461.74457.8?无锡常住人口的快速增长460452.84447.19，使得住房消费快速增长，450442.54438.58家居市场存在机会；440434.61435.943042020002001200220032004200520062007资料来源：无锡统计信息网2.6城市宏观环境小结分析总结1：位于长三角一小时经济圈之中，周边交通发达；总结2：无锡经济处于全国前列，经济基础雄厚；总结3：人均可支配收入与人均消费支出逐年增加，消费市场前景良好；报告目录无锡家居创意设计园项目市场定位报告1项目基本素质研究2城市宏观环境分析3项目区域环境分析4装饰家居市场分析5消费基础分析6项目及市场环境分析小结3.1崇安区概况区域地位：无锡市重要的商业、金融、商务、高档居住区、行政、文化等集中区，是属于城市核心区域；区域经济：全区完成地区生产总值155.5亿元，同比崇安区增长16.8?%；完成固定资产投资44.13亿元，同比增长33.12%；全区完成社会消费品零售额147.53亿元，同比增长17.2%；区域人口：全区常住总人口超18万人，另外，作为城市主要商业集中区域，区域内外来人口数量在10万左右；区域产业：形成了广益家居城、广益汽配城、华东商贸城和天鹏食品城等为主的主题型规模型市场群，塑造了区域特色产业基地，是无锡市重要的专业市场集中区。3.1崇安区商业现状分析商业分布，崇安区为无锡最繁华的区域，是市中心的所本案在地，同时也是商业市场的集中区；商业特性：一个是专业市场专业市场集中区集中区，一个是商业集中区本案位于商业市场集中区之中；商业状况：崇安区整体营业市中心商业集中区状况相对较好，形成了较好的商业氛围；3.2崇安区功能规划图：崇安区功能规划图从无锡市的城市整体发展规划看，崇安区作为无锡传统的城市中心，其发展定位于无锡服务业核心区、城市文化特色区、创业安居首选区。区域功能定位于行政、商业、金融、居住商贸集中区。3.3崇安区用地规划图：崇安区用地规划图图：崇安区用地分区规划图一物流园区三内区居住区一站前商贸居住区四外片解放环线外区，特色产业商贸区，以扇点居住区居住区形带解放环线内市中心展面铁路开以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核三区：火车站商贸区，北部物流园区、东部锡沪心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。路商贸区三个产业片区；区外以商业中心为主，区内以专业市场为主四片：以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。3.4崇安新城功能规划图：崇安新城功能规划图崇安新城规划结构：一个商贸中心；广益居二个居住集中区；住区三大主题型专业市场；?商贸中心：是指以龙亭公园汽配龙形绿市场化带为中心，沿河形成的商业办公区；商业办装饰装?潢市场公区居住集中区：是指广益和江海居住社区