【市市场场篇篇】无锡小户型发展历程第一阶段：最早出现于1998/1999年，产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。其中以生活大师为代表项目。第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，此类产品分布于中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目。第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不多。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目。第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充容积率或是简单的烂尾楼改造为目的。以禾嘉国际酒店式公寓和凯宾斯基为例，项目走酒店式公寓物业路线，由专业的酒店物管公司管理。酒店式公寓定义酒店式的服务，公寓式的管理酒店式的服务，公寓式的管理无锡酒店式公寓现状无锡酒店式公寓现状项目名称项目名称区域区域上市时间上市时间价格价格装修标准装修标准禾嘉国际禾嘉国际市中心市中心售罄售罄95009500（二手房）（二手房）12001200凯宾斯基凯宾斯基太湖广场太湖广场基本售罄基本售罄170001700030003000润华国际润华国际滨湖区滨湖区在售在售140001400030003000红豆国际红豆国际市中心市中心2008.52008.52000020000以上以上20002000恒隆中心恒隆中心市中心市中心未上市未上市————————苏宁地块苏宁地块市中心市中心未上市未上市————————保利达地块保利达地块市中心市中心未上市未上市————————无锡酒店式公寓尚处于起步阶段无锡酒店式公寓尚处于起步阶段,,目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段件优越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实现了产品较好的销售。，实现了产品较好的销售。重点个案凯燕环球中心区位概念：南长永和路18号（太湖广场旁）建筑指标：总建13.4万平方米公开日期：2006.1产品类型：酒店式公寓、办公成交价格：酒店式公寓17500元/平方米（装修标准3000元/平方米），办公13500元/平方米主力产品：64-72平方米主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公86-97万元销售率：酒店式公寓82%，办公90％凯燕环球中心——楼层布局楼层楼层物业物业1F1F德国普拉那啤酒餐厅德国普拉那啤酒餐厅2F2F豪景国宴馆豪景国宴馆23-29层为办公，为五星级酒店，由凯宾斯基入驻国宾级千人大礼堂国宾级千人大礼堂30-48层酒店式公寓6F-22F3F3F世界美食自助餐厅世界美食自助餐厅，49-52层包租酒店式公寓。4F4F波普艺术酒吧波普艺术酒吧健康养生中心健康养生中心（包括泳池、影视健身房、温泉（包括泳池、影视健身房、温泉5F5F概念概念SPASPA馆和油压推拿馆和油压推拿室）室）凯燕环球中心——单层布局扇形共享会客厅大堂梯厅6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层成功要素产品品质高标准的装修(3000元/平米)酒店管理凯宾斯基大酒店统一管理包租投资客户信心增加企划推广强调地段、成功开盘后的持续推广重点个案润华国际大厦区位概念：滨湖区太湖大道与青祁路交界处建筑指标：总建15万平方米公开日期：2007.7产品类型：酒店式公寓、办公、五星级酒店、商业成交价格：酒店式公寓14000元/平方米，办公11000元/平方米主力产品：酒店式公寓80-99平米、办公85-108平米主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公86-97万元润华国际大厦——项目规划项目占地面积为1.51万平方米，建设集酒店式公寓、商务写字楼、超五星级酒店、商业等为一体的超高层建筑，高A座B座258米。竖向分隔为办公和酒店式办公、五星级酒店。A座58层、B座48层，1-6F为商业中心。A座7-30F，31-55F为酒店式公寓，56层为西餐厅，57层为中餐厅，58层为观光接待层；B座8-48F为办公用房。润华国际大厦——单层布局B座办公用房A座酒店式公寓重点个案红豆国际大厦区位概念：中山路建筑指标：总建15万平方米公开日期：预计2008.5产品类型：酒店式公寓、办公、商业成交价格：酒店式公寓20000元/平方米以上主力产品：酒店式公寓65平米和110平米主力总价：酒店式公寓130万元和220万元目标客群构成居家自住居家自住机会客源机会客源小企业和小企业和SOHOSOHO族族潜力客源潜力客源私营、个体老板私营、个体老板竞争客源竞争客源海内外机构企业高层海内外机构企业高层、投资客户、投资客户主力客源主力客源无锡酒店式公寓竞争市场未来体量预测总建规模当期面积已推剩余面积未来待推面积预测市场存量案名开盘时间（万M2）（万M2）（万M2）（万M2）（万M2）凯燕环球中心06.14.74.70.86/0.86尚城二期06.62.261.890.010.370.38润华国际大厦07.73.5112.53.5无锡茂业城07.121475712小计/24.4614.596.879.8716.74红豆国际未开3//33无锡九龙仓未开11//1111无锡世贸中心未开13.6//13.613.6合计/52.0614.596.8737.4744.34未来酒店式公寓面临太湖广场和解放路环线区域的竞争压力，预计竞争体量将达到44万平方米，未来市场同样存在相当激烈的竞争。无锡酒店式公寓市场分析均价均价公开公开规模规模主力面积主力面积主力总价主力总价案名案名产品类型产品类型（元（元//22销售率销售率备注备注日期日期((万万22))MM((22))((万元万元))MM））MM1751750000凯燕环球凯燕环球酒店式公酒店式公006.16.14.74.7（装修标（装修标64-7264-72112-126112-12682%82%//中心中心寓寓准准33000000））最最后后8800套套房房源源于于0077年年1100月月推推酒店式公酒店式公006.66.6尚城二尚城二期期2.32.3757500005500-64-6437-4837-4899%99%出出，采用精装修，采用精装修寓寓，价格在，价格在1100000000以上以上1414000000销售销售情况不情况不好，好，润华国际润华国际酒店式公酒店式公007.77.73.53.5（装修标（装修标8800-99-99112-139112-139//户户型型不不好，开好，开间间大厦大厦寓寓准准33000000））小小，进，进深深长长．．从目前的销售情况来看，酒店式公寓销售情况良好，年销售量在万平方米。现市场上最好的两个酒店式公寓，总价都在目前在售酒店式公寓都采用精装修销售，售价达到主要在售酒店式公寓项目规模基本在万平方米以内万元以上。14000-17500。2.5元/平方米公寓面积集中在60-70平方米之间。5110左右（装修标准3000元/平方米）。酒店式公寓市场总结?酒店式公寓产品目前市场供应量有限，从销售情况分析，需求量在现阶段看还是比较充足。?产品差异化比较严重，导致售价差距很大，产品力强的项目售价可以达到17500元/平方米，还能保持较好的销售，无锡消费者购买能力不容小视，另外可以说明只要产品力做强，无锡酒店式公寓的价格还有较大的上升空间。?未来解放路环线和太湖广场周边将是酒店式公寓最集中的供应区域，体量将达到44万平方米左右，未来竞争形势同样严峻。项目分析项目项目运作运作的的22个个关键关键点点关键点一项目酒店式公寓体量项目酒店式公寓体量过过大（大（12001200多多套套），），参考参考无锡目前酒店式公寓的市场无锡目前酒店式公寓的市场消化速度消化速度（（4040套套//月左右月左右），本项目），本项目从入从入市起的市起的消化周消化周期在期在2.52.5年年左右左右。。参考参考个案个案去化情况去化情况分分析析禾嘉国际禾嘉国际去化去化量价量价图图凯宾斯基凯宾斯基去化去化量价量价图图8000100001000020000600095009000500010000400085002000800000075001月2月3月4月5月6月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月销售面积均价销售面积均价以上以上数据来数据来源产源产监监处处备备案案系系统，统，截止截止时间时间20072007年年66月月两两个项目是无锡酒店式公寓个项目是无锡酒店式公寓运作运作较为成功的案例较为成功的案例,,月均去化月均去化量在量在4040套套//月月左右左右..建建议议::1.1.总价总价控制控制2.2.提提高办公高办公比比例例3.3.营销手段营销手段((售后售后回回租租))关键点关键点二二项目品质的项目品质的提升提升建建议议::1.1.专业物业公司统一经营管理专业物业公司统一经营管理2.2.装修标准装修标准3.3.商商业业配套配套4.4.会会所所定位定位酒店公寓的管理、服务建议与国际品牌物业管理公司合作，如第一太平、仲量行、高力等。服务内容包括：日常服务特约服务（有偿项目）1、闻讯服务和留言服务1、花卉代沟、递送及养护服务2、信件报刊发收、分拣、递送至信2、洗衣、送衣服务箱服务3、儿童托管服务3、出租车预约服务4、代联系物业出租、出售服务4、日间提供代订机票、火车票服务5、物业内部的各项功能设施安5、日间代订餐位、文化体育节目票装及维修服务务6、户内专业保洁6、业主唤醒服务7、代请家居专业公司服务8、外围保安巡逻服务9、消防知识培训、讲座服务装修建装修建议议电梯电梯：：三三菱菱、、日立日立、、迅迅达、达、