中国人民银行郑州培训学院家属院物业管理方案（草案）第一章总则　第二章　业主代表大会和管委会　第三章　物业管理公司　　第四章　业主公约　　第五章　物业的使用与维护　　第六章　费用的收缴　　第七章　家属院公共设施必要的维修改造　　第八章　罚则　　第一章　总则　　第一条　为加强我院家属院物业管理，推动家属院物业管理的规范化、市场化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，依据《郑州市物业服务收费管理实施办法》及郑州市物业管理相关管理规定，结合我院家属院实际情况，提出一下物业管理方案：　　第二条　下列用语在本办法中的含义：　　（一）学院家属院是指中国人民银行郑州培训学院红旗路75号院1至6号家属楼及郑花公路29号院中国人民银行郑州培训学院2、3号家属楼，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区；　　（二）物业是指两处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地；　　（三）业主是指住在两家属院内的房屋及其附属物的所有权人；　　第三条　家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理公司管理相结合的原则。　　物业管理公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理。第二章　业主代表大会和管委会　　第四条　中国人民银行郑州培训学院可会同（90%）以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。　　第五条　业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢房屋可推选五至六名业主代表。　　召开业主代表大会须有具有投票权的过90以上业主代表出席。业主代表可以委托代理人出席业主代表大会。　　第六条　业主代表大会表决采用投票方式。住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票（包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋）。业主代表大会的决定，由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效。　　第七条　业主代表大会行使下列职权：　　（一）选举产生管委会并选举、罢免管委会成员；　　（二）听取、审议管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；　　（三）决定家属院内关于业主利益的重大事项；　　（四）审议通过业主公约和管委会章程；　　（五）其他需要讨论的问题。　　第八条　业主代表大会由管委会负责召集，每半年至少召开一次，会议召开日期和内容最迟应在七天前通知每位业主代表。　　经百分之十五以上业主代表提议，管委会应于接到提议后十五天内召开临时业主代表大会。　　第九条　管委会委员由五至十五人组成。经业主代表大会在业主代表中选举产生，管委会委员人数可以增减，但最低不得少于五人。　　管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生，管委会可从物业公司聘请一名执行秘书。　　第十条　管委会的成立，须向所在地的房产办事处提出申请，并提交下列文件：　　（一）成立管委会的申请书；　　（二）管委会章程；　　（三）管委会组成人员名单；　　（四）办公场所证明文件。　第十一条　管委会每届任期三年，可以连选连任；管委会委员为兼职，管委会主任可以兼职也可以专职。　　管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。　　第十二条　管委会具有下列职责：　　（一）代表住宅小区全体业主行使业主的合法权益；　　（二）召集、主持业主代表大会，向业主代表大会报告工作；　　（三）选聘、解聘家属院物业管理的物业管理公司，代表业主与物业管理公司签订委托管理合同；　　（四）审议物业管理公司制定家属院物业的年度管理计划、配套工程和重大的维修工程项目；　　（五）审议家属院管理服务费的收费标准；　　（六）监督物业管理公司对家属院的物业管理工作；　　（七）督促业主遵守业主公约；　　（八）行使法律、法规和管委会章程赋予的其他职责。　　第十三条　管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，应符合国家和郑州市的有关法律、法规的规定。　　违反前款规定的，家属院所在地的房产办管理部门有权予以纠正或撤销。第3章物业管理公司第十四条　家属院业主管理管委会员成立后，由管委会公开选聘物业管理公司。第十五条　物业管理公司依据管委会的委托对家属院实施物业管理。第十六条　物业管理公司须具有下列条件：　　（一）具备固定的经营场所，经工商行政管理部门登记注册，取得营业执照；　　（二）具有三十万元以上的注册资金；　　（三）具有八名以上技术管理人员，其中中级职称以上的须达到百分之三十；　　（四）法律、法规规定的其他条件。　　第十七条　管委会应与被委托物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同应包括下列内容：　　（一）委托管理事项；　　（二）管理服务标准；　　（三）管理服务权限；　　（四）管理服务期限；　　（五）管理服务费用；　　（六）监督、检查违约的责任；　　（七）双方约定的其他权利、义务。　　　第十八条　物业管理公司的管理范围包括下列内容：　　（一）房屋的维修、养护；　　（二）家属院内消防、机电设备、供电、供暖、卫生保洁、健身器材及场地、路灯、走廊、自行车车房（棚）、园林绿地、沟渠、池、井、道路、停车场等公用设施和公共场地的维修、养护和管理；　　（三）车辆通行及停泊服务；　　（四）治安保卫服务和小区公共秩序管理；　　（五）委托管理合同规定的其他物业管理事项。　　第十九条　物业管理公司的职责：　　（一）根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制定本家属院的物业管理办法，并报本家属院所在地房产办事处备案；　　（二）按照国家和郑州市房屋物业管理标准和委托管理合同的要求，对家属院实行物业管理，制止违反家属院物业管理规定的行为；　　（三）依据委托管理合同和有关规定收取住宅管理服务费，并负责管理；　　（四）接受管委会和业主的监督；　　（五）依照法律、法规从事经营管理活动，协助有关部门提供社区生活服务和社区文化活动。第四章　业主公约　　第二十条　业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在家属院使用、维护、管理物业、收费等方面权利和义务的行为守则。　　第二十一条　业主公约应包括下列内容；　　（一）家属院的名称、地点、面积及户数；　　（二）公共场所及公用设施状况；　　（三）业主代表大会的召开程序及决定家属院重大事项的方式；　　（四）业主使用其住宅和住宅小区内公共场所及公用设施的权益；　　（五）业主参与家属院物业管理的权利；　　（六）业主对管委会和物业管理公司的监督权；　　（七）家属院各项物业维修、养护和管理费用的缴纳；　　（八）业主在本家属院内应遵守的行为准则；　　（九）违反业主公约的责任；　　（十）其他有关事项。　　业主公约应有房产管理部门提供范本，业主代表大会可以根据家属院或整幢房屋的实际情况进行必要的修改和补充。　　第二十二条　业主公约经三分之二以上业主签署生效后，报家属院所在地的房产部门备案。　　第二十三条　业主公约的制定应符合法律、法规和政策有关规定。第五章　物业的使用与维护　　第二十四条　相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修等方面的关系。　　修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其他财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由管委会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。　　第二十五条　凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，管委会可授权物业公司进行修缮，费用由业主承担。　　第二十六条　房屋的维修责任，按下列规定划分：　　（一）室内部分由业主负责维修，可以向本住宅小区的物业管理公司报修，也可以向其他修缮单位报修；维修费用业主承担。（二）房屋的外墙面、房顶、楼梯间、通道、屋面、配电设施、暖气交换站、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电机设备和消防设施等房屋本体公用设施，由学院养护和维修，其费用在专项维修费用中支出，列入当年学院预算。　　第二十七条　家属院的道路、路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐场所、停车场、住宅走廊、自行车车房（棚）等住宅小区公用设施由物业管理公司统一管理、维修、养护。其费用由物业公司在收取的物业管理费中支出。第二十八条家属院的卫生保洁、保安服务、物业公司的家属院管理人员、维修人员工资等费用由物业公司在收取的物业管理费中支出。　第二十九条　家属院的消防设施、监控系统、红外线报警系统由学院负责安装、更新，日常维修养护由物业公司负责，可以向业主收取一定费用。其费用不在物业管理费中，与业主另定收取标准并签协议。第三十条（一）家属院各住户外、围墙以内部分的水（水表以外）、电（电表以外）、煤气、电讯等管道、管线的维修养护，由学院负责维修养护。（二）家属院各住户内的水（非主管道）、电、煤气、电讯、网络等管道、管线的维修养护，由各住户负责，维修费用自理。第三十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用