业主入住问题解答入住，对客户来说，意味着接受符合合同约定的产品；对发展商而言，则是交付符合合同约定的产品，包括检验产品、修复产品、交付产品和交付产品后的服务;对物业管理企业而言，是前期物业服务合同开始和业主正式面对面接触之时。形成了非常特殊的三角形的多种动态的法律关系（其一是买卖合同关系、其二是物业服务合同关系、其三是隐含的法定委托代理关系、其四是隐含的内部的行政隶属关系、其五是隐含的法定打包销售关系）。决定交房的成败要素有几个：一是发展商与客户物业公司的关系处理；二是投诉焦点如质量、配套与延期、承诺兑现及物业管理费等问题的化解；三是要有一个有效的协作模式，这一模式应包括沟通模式、过程控制、补救措施等方面；四是避免矛盾激化的原则，讲服务更要讲原则、讲协约更要讲满意，要以平常心态、内外有别来处理入住问题。在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道，就低不就高，可能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。的确，“签单不算完，沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因为“丑媳妇”早晚是要见“公婆”的。提高了透明度，就减少了入住时的摩擦。在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道，就低不就高，可能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。的确，“签单不算完，沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因为“丑媳妇”早晚是要见“公婆”的。提高了透明度，就减少了入住时的摩擦。从目前的情况看，纠纷产生的原因是多方面的。有开发商的问题，也有体制和机制的掣肘。1、哪些公共面积可分摊？公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是１９９5年１２月１日开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。　　　　公用建筑面积分摊的原则为：　　１．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。　　　　２．为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。　　多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。　　　　３．公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。　　　　可分摊的公用建筑面积：　　１．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；　　　　２．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。　　　　不应计入的公用建筑空间：　　１．作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间；　　　　２．售房单位自营、自用的房屋。　　　　其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。　　售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。　　建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。　　　　商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。2、谁是解决住宅质量问题的责任单位？编辑同志：最近，我购买了一套新房，发现有些质量问题，找了好几个部门投诉，结果还未出来。请问，本市有关部门制定的住宅质量整治的基本原则是什么？谁是解决住宅质量问题的责任单位？答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。3、物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。　　未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。4、新建住宅交付使用必须达到的要求1)住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。　　2)住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。　　3)住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。　　4)住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。　　5)居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆。　　6)住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建筑设施。　　7)住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》5、商品房入住的開始一段時間房屋是否有保修　　商品房入住的開始一段時間內（比如一年）是否房屋應該有保修？我認為這種保修也應包括公共設施，那麼為何業主在一入住時就要繳納各種維修的費用？對於商品房的建筑面積與套內面積的比例，國家是否有最低限？答：住宅小區的公共設施及樓房本身的一些共有公用部分不屬於業主單獨所有，為保証該部分的維修，因此要求業主在入住時交納一定比例的維修基金。商品房建筑面積和套內面積的比例，國家有相關法律法規加以規定，但具體的分攤比例要視商品房的具體情況而定6、業主逾期收樓要承擔哪方面的責任問：有關於房屋交付方面的問題請教。我買的商品房(期房)今年10月可以交付了，但因我個人原因無法及時辦理房屋交接。我想請問，若我延期辦理會承擔什麼方面的責任？物業管理費是否也要補繳？(注：但若我未辦理入住手續，產証未辦，物業不能收我管理費的啊？我知道我有義務及時交接，可合同也沒有規定這方面的時間呀？)答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業主個人原因而不能按期收房的，則業主需承擔以下責任：1、房屋不因業主不辦理交付使用手續而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業主交付，房屋的風險也將轉由業主承擔。2、因房屋所發生的物業費，水泵維護費，電梯維護，供暖費等相關費用並不因業主不收樓而免除。7、如果说入住以后，发现小区夜间的车辆，尤其是重型卡车特别多，导致噪音超过标准，是否要求退房？这个理由不是很充分，但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求，或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求，因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。8、入住了一段时间以后，发现房子渗水怎么办？　根据住宅使用说明书和保证书，要求开发商提供维修和修缮的服务，如果是房屋结构上的问题，属于质量问题，可以向开发商提出一定的索赔。9、如果说这个铁门变形这样的问题，开发商是不是也应该承担一些连带责任呢？　房屋结构的问题，就属于质量问题了，开发商必须承担责任了。10、房间的油漆脱落，是为什么呢？有什么解决的方法？　　可以简单解释一下，墙面油漆脱落有很多种因素影响，一种是装修公司装修的时候，装修质量不过关，还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存在一些问题，这需要分清责任，可能需要鉴定一下是什么样的原因。11、请问商品房是不是完全拥有私有财产？　　商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系存续期间购买的房屋，这个房屋当然是和配偶房屋共有的关系了，这就不属于您拥有全部所有权的财产。12、收房的时候，物业要代收每户300元的电视入网费，这个费用收的合理吗？　　根据当时的买卖合同来处理，如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来承担，那么他入住之后，不应该向业主收取，如果没有明确的界定，一般来说是由业主缴纳的。13、现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？　　物业管理费，还有代收的水电燃气费用，如果没有缴纳物业管理费，但是缴纳了其他费用，作为物业管理公司是没有权利掐水断电的，可以协商解决，如果没有解决，可以向水电管理部门进行投诉。14、业主入住之后，发现入住当初小区在买的时候，开发商曾经承诺过小区有一个幼儿园，如今发现幼儿园的位置向东边移了一部分，层数也加高了，幼儿园的性质也变了，变成了街道派出所的性质，开发商违反当初约定的行为应该怎么办？在处理的过程当中，核实了这个地块之后，确实当时的建