交接与运作规范一、业主入伙前的准备工作当物业管理公司的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件，物业管理公司就应按程序进入物业的业主人伙手续的办理阶段。物业管理公司应根据该物业的《物业管理方案》作如下入伙前的准备工作。1、筹建管理处根据《物业管理方案》筹建管理处。落实管理处办公地点、管理用房的装修方案，按开办计划拟定购置物料计划，采购办公设备和用品，落实入伙期间的后勤保障等。2、人员准备根据《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况设置工作岗位，拟定岗位职责。根据岗位需要组织招聘管理处的管理人员和作业人员。3、文件准备根据物业的实际情况及管理要达到的标准，制定各种规范、制度，文件、表格等入伙手续文件，在入伙时及时交到业主手中，以便他们认真阅读和消化，利于物业管理的各主体之间的相互了解、相互支持与融洽，从而为进一步管理打好基础。(1)入伙手续文件①入伙通知书(附件一)；②入伙通知书回执(附件二)；③入伙手续书(附件四)；④房屋验收单(附件五)；⑤房屋质量整改通知书(附件六)；⑥住宅使用公约(附件八)。（2）入伙发放文件①业主手册；②入伙须知(附件三)；③装修管理办法(附件十二)；④委托服务项目表。(3)入伙记录①业主登记表；②验房签收记录；③入伙资料登记记录；④领取钥匙签收记录；⑤委托服务登记表(附件十一)；⑥入伙收费记录。4、交接准备(1)熟悉了解该物业的具体情况，拟定需要改进的意见和整改措施。(2)加强保安与服务力量，提供足够的服务，保安人员保证入伙时发生纠纷能及时疏导。(3)具体安排业主入伙接待人员、接待位置和入伙手续导向等。(4)做好与发展商、供电局、自来水公司、煤气公司、环卫部门等相关单位间的联系与沟通，使业主一旦入伙后各项工作都能正常开展，避免发生矛盾。二、业主入伙的工作流程1、业主入伙流程(1)业主向售房单位／发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。(2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。(3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。(4)业主签收“入伙资料签收表”(附件七)后，物业管理公司按入伙收费项目开具正规票据并收费。(5)由物业管理公司业主服务人员和设备人员陪同业主验房，抄录水、电表底数并共同确认，交付钥匙，办理签收手续。若业主委托保管钥匙，应请业主填写书面“保管钥匙委托书”(附件九)，管理处作出“保管钥匙承诺书”(附件十)。(6)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。(7)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。(8)业主入伙流程图。2、租赁住主入住流程(1)签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。(2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。(3)由物业管理公司工作人员带业主到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。(4)整改后或验收房屋没问题，业主就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。(5)交付押金和首期租金。(6)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。三、入伙交接运作规范1、入伙作业标准(1)入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。(2)入伙各项资料齐全，记录规范完整，按主建立业主档案。(3)入伙各项收费正确，做到日结月清、账表相符。(4)特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。(5)内部手册登记及时，即时完成注记。(6)入伙按户汇总，次月5日前全部归档。2、入伙作业规程(1)由房产发展商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。(2)业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。(3)业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。(4)由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房，抄录水电表底数并共同确认。(5)业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。(6)如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。(7)业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。3、入伙作业检查为了保证入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。(1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正／预防措施通知单加以落实完善。(2)正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查人伙工作资料、收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。附：面积误差的处理房屋交付时的实际面积往往会与合同约定的面积有出入，有的是因为房屋建造过程中误操作造成的，有的是因为开发商为了多卖面积而有意造成的。如果出现误差，购房人该如何处理呢？（1）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算（2）、面积误差比绝对值超出3％，购房人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的；也可以接受房屋，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房人，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房人。此外，因为测量过程漫长、计算复杂，购房人参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供购房人查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。3、室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。有时候开发商把当初的规划改了，这种情况下购房人应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，购房人除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等?对规划部门提起行政复议或行政诉讼。4、合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现。对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他购房人共同要求开发商补做或赔偿?因为单个购房人就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。5、开发商能否以要求购房人交配套费等为交付房屋的前提条件？不能。实践中，开发商往往要求购房人先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。但是根据法律规定，只要购房人按购房合同交付房款，开发商应按合同无条件向购房人交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。而依据法律规定契税、公共维修基金购房人必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，购房人完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向购房人收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向购房人收取契税公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则购房人有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向购房人交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。房屋安全检查鉴定方法和房屋结构检查重点一、房屋安全检查鉴定方法目前我国对房屋检查鉴定仍以目测为主，辅以仪器检测，检查方法可归纳如下几点：1、直观法对房屋进行安全检查一般由直观入手，现场观察房屋外形的变化和房屋结构变形、破损情况。如对砌体结构的下沉、裂缝、歪闪、变形；木构件的弯曲、腐朽、虫蛀等损坏程度加以观察判断。二、房屋结构检查重点1、砌体结构检查砌体结构时应检查房屋的高宽比，墙、柱的高厚比，考虑砌体的稳定性，并应重点检查以下部位的变形（如倾斜、裂缝等）情况：a、房屋内外墙连接处、房屋转角处和两端山墙；b、承重墙、柱和砌体变截面处；c、不同材料构件的结合处；d、拱脚、拱面；e、悬挑构件（如楼梯、阳台、雨蓬、挑梁）上部的砌体；f、基础和墙角的变形、风化剥落等情况。2、木结构检查木结构应注意：结构的变形和稳定性、受力构件的工作情况、木材的腐朽和虫蛀、木材质量的其他缺陷。重点检查以下部位：a、房屋的整体变形的稳定性；b、房屋的场地和周围环境（如防水问题）；c、受压构件的倾斜、变曲、受弯构件的挠度，受拉构件裂缝及节点连接情况；d、支撑系统的可靠性；e、构件的受潮、腐朽、虫蛀、裂缝以及木节和木材斜纹等；f、铁件的锈蚀和变形程度。3、钢筋混凝土结构其重点检查部位如下：a、梁的支座附近、集中力的作用点、跨中；b、柱和梁的连接处、柱脚、柱顶；c、板的支座附近、跨中；d、悬挑部件的根部；e、屋架的弦杆、腹杆、节点；f、屋架支撑系统；g、装配式结构构件的连接点。4、地基基础其检测重点包括以下几点：a、地基基础的变形（沉降、滑移、裂缝等）；b、地基基础的稳定性；c、地基基础的周围环境。5、屋面屋面检查的原则是：外看变形、内看漏雨部位，下漏上找，检查屋面损坏情况，不论楼房与平房都应上房检查，上房前应先查找漏雨部位。a、平屋面的检查检查排水坡度、屋面有无堆积物、落水管口是否堵塞；防水层有无裂口、流淌、老化；突出屋面结构防水层处理情况等。b、坡屋面的检查坡屋面应检查有无碎瓦、缺瓦、倒喝水现象，脊部、边稍抹灰是否