物业经营管理成本测算一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970m24、地下建筑面积：3500m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000m210、商务公寓：10970m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员132346.0030500.00四维修人员51000.005000.00二收费员3800.002400.00五治安员20750.0015000.00三服务员14600.008400.00六保洁员6550.003300.00七合计61/64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资64600.00/3.234二福利费20341.50注(1)1.148三加班费//暂不计四服装费1625注(2)0.081五合计79166.50/4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为:7920÷19970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部×7层）×50元/层/月=28×50=1400元/月分摊到每平方米的费用为:1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1绿化工具费400元/年400.000.0102劳保用品费400元/年400.000.0103绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.0174农药化肥费0.10元/M2.年303.500.0015景观再造费0.10元/M2.年303.500.0016合计//0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1工具购置费300元/人.年1800.000.0082劳保用品费300元/人.年900.000.0083化粪池清掏费(注4)3000.000.0134垃圾外运费2880元/年2880.000.0125水箱清洗///6合计//0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。5、保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）1装备费250元/人.年5000．000．0202人身保险费（暂不计）//3房租费（暂不计）//4合计//0．0206、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定资产折旧费：固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）=0.834元/月.平方米8、利润：利润取5%，则利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04×5%=0.352元/月.平方米9、法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%=7.392×5.75%=0.425元/月.平方米10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例1工资福利费4.46357%2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3绿化管理费0.03905%4清洁卫生费0.0410.5%5保安费0.0200.2%6办公费0.5016.4%7折旧费0.83410.5%8利润0.3524.5%9法定税费0.4255.4%10合计7.817100%11、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。分摊物业管理费=4600÷19970m2=0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米