项目物业管理模式分析提要一．贵阳市住宅项目物业管理模式种类及基本特征随着贵阳市房地产行业的不断发展与完善，物业管理越来越成为开发商争夺市场份额的有效武器。物业管理是消费者在挑选物业时最关心的问题之一，物业管理的好坏，直接影响到开发商的品牌与效益。因此，物业管理模式选择相应成为开发商必须解决好而且应该解决好的问题。贵阳市住宅项目物业管理模式种类与基本特征可总结如下：1．开发商自行组建，自行管理（如同辉花园、万东花园、骐宝苑紫竹苑）基本特征：◆成本低◆服务理念意识不强◆经验不足，盲从性较大◆给目标客户消费购买信心不足2．开发公司下属物管公司独立管理（如香江花园、兴隆城市花园、中天花园、中天星园）基本特征：◆成本低◆经验较好，人员经过系统培训◆能基本完成物管工作◆服务理念与意识相对不强◆对目标客户消费购买吸引力不足◆因限于服务管理规模及区域收费标准，亏本的可能性较大3．聘请本地区物管公司独立管理（如富水花园）基本特征◆成本较高◆经验较好◆人员经过系统培训，能较好地完成物管工作◆本区域物管公司不多，强力品牌少，可选择面窄◆服务理念与意识实力相对境外、省外同行存在一定差距，对目标客户消费购买刺激不强4．聘请外地知名物管公司独立管理（如：常青藤花园）基本特征◆成本高◆经验丰富◆人员素质较高◆对企业及物业品牌形象能起到提升作用◆对消费购买具强有力促进作用5．开发商自建物管公司（物管部），聘请外地知名物管公司为顾问（如：都市之星、在水一方、鸿基都市花园、金果园）基本特征：◆成本适中◆能系统、专业地进入物业前期管理◆能顺利带动物业管理开展◆对物业形象及企业形象起到提升作用◆对消费购买具有突出吸引力二．贵阳市住宅项目物业管理模式演变趋势贵阳市住宅项目物业管理的发展是随着房地产行业的开发观念的转变而逐步转变的，其演变的过程大体可分为以下几类：1．由初始的纯管理走向“管理+服务”，由制约型管理演变成服务型管理；2．由常规性公共服务演变成有针对性的专项服务3．由简单的服务演变成包括身心健康在内的全方位多种服务；物业管理内容的不断完善及丰富，对物业管理公司及人员的要求也不断提高，不但要有良好的质素、专业的知识，系统的管理，而且还要有优良的服务理念意识。这一系列要求，使开发商不得不转变物业管理模式，从单一的物管部或后勤部演变成独立的物管公司，由物管公司自行摸索管理转变成聘请知名物管公司为顾问，系统培训、统一管理模式，这种模式也就是现在贵阳市住宅项目常用的物管模式，也是物管模式的发展趋势。三．兆阳项目物业管理原则与依据1．“以人为本”原则物业管理的对象是物业，更是业主，脱离了业主的物业管理是无价值可言，只有树立以人为本的观念，才有了发展的基础。2．品牌创新原则物管的目的是为了提高物业价值，提升开发商品牌形象，因此，物业管理也应注重品牌形象的创新与塑造。3．服务创新原则现代物业管理提供更多的是服务产品，靠更好更优秀的服务才能在竞争中立于不败之地。4．文化原则目前国内的物业管理大多只强调营造外部环境而忽视业主之间的交流沟通的文化氛围的培育。兆阳项目的独特形象定位更应以独特的居住文化去赢取消费认同，为提高物业管理层次更应加强对社区文化氛围的培育与创造。5．升值原则物业管理作为品牌塑造的有效手段之一，应以优质管理与服务来提升品牌效应，从而使小区物业升值，使开发走上良性发展。6．成本原则优质物业管理/服务必须有相当的资金作为后盾。其资金主要来源有两个途径：一是按当前贵阳政府指导定价所收取的相对低廉的物管费；二是项目物业管理启动基金。但事实上，这些资金往往难以保证提供优质物业管理/服务，因此应在遵循合理成本控制原则的基础上，合理选择物业管理模式及确定物业管理服务内容；应让物业管理服务机构在前期就介入、参与项目建筑规划设计、景观规划设计中，以此来合理控制未来的物管支出。同时应广开财路，让部分物业管理服务内容进入到社会营利性营运系统，引进外来资源共同为业主提供优质全方位的物业管理服务。7．效益原则物业管理公司必须产生自身效益才能得以维持，才能继续提供更好的服务，以形成良性循环。四．兆阳项目物业管理模式选择及相关建议（一）模式选择从贵阳市物业管理发展趋势来看，现阶段物业管理的模式大多为自行组建物管部（或物管公司），聘请外地知名物管公司作顾问，共同管理，这不仅是一种趋势，而且，也是质价比（价格性能比）最优的一种物业管理模式。因此，从开发商自身角度出发，建议选择此种物管模式，以使物业管理进入良性循环。（二）相关建议1．物管顾问选择对象：在知名度与管理经验上，境外（含香港）、经济相对发达区域（如深圳、广州、北京、上海等）物管公司均较内地要稍胜一筹，而且，贵阳市已有项目按此模式进行管理，效果良好。因此，建议聘请上述城市物管公司作为顾问，如深圳的中海、万科、国贸、金地等；香港载德梁行、香港屋宇等。2．聘用时间从成本上考虑，一般可与所聘物管公司先签订半年或一年的短期合同，让物管公司从前期开始介入，开展专业人员培训或机制的建立，拟定相关管理规章制度和运作流程，参与建筑规划设计、景观设计、公建配套设施设计等工作；一旦彼此合作良好，或能得到准业主、业主居委会的认可，即可签订长期合同。附件：关于物管顾问前期介入的相关认识一、必要性（一）为保证小区内各项物业功能的完整与使用效率，需要物管部门发挥作用，这要求物业管理在规划之初便介入其中，此时的物管应就小区的各项功能的协调提供意见，作出相应的决策，使规划中的小区各项功能保持完整性；（二）物业管理部门的成立、人员的选拔与培训、规章制度的制订都要求在入住前完成，这要求物业管理部门有充分的时间对每一个细小的环节作充分准备工作，并制定相关应变措施，这个过程需要逐步完善，因此，要提前作好准备；（三）加强市场宣传，以提升物业形象，同样需要物管公司的参与，从简单的物管内容（销售部的保安、清洁等）充分地体现出优秀的物业管理，对发展商树立良好的品牌起着强有力的支持作用；二、物管公司前期介入的目标与任务（一）目的：参与物业的规划，为今后的管理工作打好基础，并随着工程进度、逐步组织好管理机构及管理制度；（二）任务：◆参与物业规划，打好管理基础；◆组建管理机构，健全管理制度；◆进入管理角色，培训合格员工。