银行大厦物业管理服务合同根据双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。第一章委托管理的物业基本情况名称：***银行大厦地址：建筑面积：35500平方米该大厦主楼层数21层、裙楼二层、地下一层。银行实际办公用房为1F～5F、17F~21F,其余6F～16F为日后对外出租办公或另用。大厦配套设施功能有：地源热泵中央空调系统，供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统，客乘中奥电梯4部，新马货运小电梯2部，大小会议室，餐厅，直供消防供水系统，技防监控系统，一卡通系统，地下室停车场及其进出道闸控制系统，周边绿化。功能为金融商务写字楼，于2005年10月交付。第二章委托管理范围与内容一、房屋建筑本体共享部位（屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道内墙面、门厅、设备机房）的维护管理。二、房屋建筑本体配套的共享设施设备（主要包括照明系统、技防系统、配电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统、电梯、通讯系统、一卡通系统、监控系统等）的日常管理和运行。三、本物业规划红线范围内属管理范围的市政设施（道路、侧石、室外管线网、化粪池、沟、井、池、绿化、室外附属房、路灯、停车场）的日常维护和管理。四、本物业规划红线内的属配套服务设施的维护和管理。五、公共环境（公共场地、房屋共享部位）的清洁，垃圾收集，会议室、行长室的日常卫生清洁。六、配合和协助当地公安机关在本物业辖区开展24小时安全秩序维护和巡更等安保服务工作（不含人身、财产保险及保管责任）。七、所有车辆停泊与进出秩序管理。八、做好甲方大小会务后勤配套服务工作。九、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。十、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项（无偿服务有：代收分发报刊、信件、杂志。有偿服务内容有：商务复印、代理代办服务。第三章管理运作方式按照甲乙双方约定，本委托合同签订的有效期为三年，即自二OO五年10月1日至二OO八年9月31日。乙方对大厦全年承包管理费用为元，每季末按全额的四分之一划拨结算一次，合同期内乙方自主经营，自负盈亏为原则。1、乙方主要负责大厦安保、车辆秩序管理、环境保洁维护、设施设备管理及机修、绿化管理、会务、以及相关服务接待；2、甲方负责大厦设备设施日常维修换件（含油漆粉刷）费用和涉及外委专业保养和维修费用的审核，以及费用的支付（外委专业保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的年度计划性保养。外委专业维修：是指物业公司技术能力范围外的需要委托外部专业公司进行维修的内容）。3、由乙方对发生的维修换件费用事项，凭逐一施工单经甲方当事人确认签字为准，为了双方在操作上便捷，由甲方对应急维修或50元以下的费用可委托乙方在事前修理后进行确认签字。涉及到工程需要外委作业事项和费用支出，事前须向甲方提请文字报告审核为准。4、大厦内租摆盆花数量确定为；内阴植物1363盆、草花3000盆，甲方有重大活动租摆另行结算。5、甲方饮用水送水服务由乙方负责，不再另行结算服务费用。但租客户和营业部由乙方自主进行有偿服务。6、甲方的副行长以上领导办公室、众多会议室的卫生保洁与绿化摆设由乙方负责管理（包括食堂绿化的摆设），其他办公室的卫生与盆花事务由甲方自理；7、涉及到大楼物业保修期内事务，乙方以第三方身分协同甲方对施工方的保修质量进行监督和督促，有责任及时按书面联系单形式，向甲方反映物业质量存在的各种问题。第四章甲方权利和义务一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在该季度物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，直至甲方有权解除本合同。三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。四、本合同有效之日起，按每季末向乙方划拨结算物业费用与代办费用。五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购业务，以同质同价为前提，乙方为优先选择方。七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。第五章乙方权利和义务一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效地开展各项管理服务工作。二、根据本合同约定，从05年10月1日起始，乙方在每季末以书面形式向甲方递交具体的费用结算报告，要求甲方审核后予以支付，涉及到已成事实的代办费用结算，须有甲方事先或事后确认的书面签字材料为准。三、以后对出租用房的物业管理，如涉及到用户要求特约服务的，将按有偿服务自主受理。四、负责解交本大厦的属地管理费用，包括：治安联防费、垃圾代运费、门前三包费、排污费、110处警费。五、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。六、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦使用公约的规定，对违章违规行为进行协调和处理。七、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。八、对本大楼的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。九、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。十、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。十一、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。十二、积极做好会务活动和礼宾接待服务工作。十三、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。十四、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业管理档案数据。十五、不承担对业主和使用人的财产保管、人身保险义务。第六章管理费用构成的范围管理服务费用构成包括以下几个方面的内容：1、物业管理处人员费用：日常薪金、政策福利费、常规节日加班费。二、卫生管理消耗、外墙、水池清洗消毒；石材金属饰面维护、地毯清洗、盆花摆设、室外绿化养护。三、办公费用：服装费、质量管理、通讯费、资产投入折旧费、法定税费、办公易耗品，大厅环境美化和节日装点活动、相关宣传费用。第七章工程维护事项一、日常维修服务，对甲方自用部位和共享部位，采用书面施工单确认签字、费用记账结算方式，与季度款同时结算，甲方有权审核乙方计收标准。二、设备设施日常管理由乙方负责，涉及到相关费用事前由乙方提请报告，由甲方审议后方可执行，涉及到外委保养业务由乙方拟定计划方案，报甲方最终核定，费用由甲方承担。三、乙方对租用客户的自用部位日常使用设施的维修，采用有偿服务计收方式，涉及到固定建筑配套设施维修的换件费用由甲方负责。第八章乙方的各项承诺指标预保证措施一、大厦及配套设施完好率98％状态：大厦外观无破坏立面，整洁，无随意安装物，内墙无人为损坏，无乱涂乱写，无起皮起壳等现象，各类配套使用设施装饰，标识物等完好无损。措施：巡查发现或接到通知的维修任务，小修实时完成，急修不过夜，特殊修理需延长时间，应有记录和分析说明，对涉及业主和使用人正常使用的，应有联系单或其它有效方式及时告知。经甲方或乙方许可下的施工单位进入大厦施工的人员，必须实行登记、挂牌，签订施工行为保证协议，进行定时跟踪，及时纠正不规范行为。违约处理：甲方发现建筑本体或配套设施因管理不到位有损的，除责令乙方照价赔偿外，每次按照损失程度处以200－1000元的罚款。备注：因甲方未及时配合或连带责任引起的除外，并以联系单说明为依据。二、机电设备完好率状态：消防设备、中央空调、给排水设备、配电设备、技防设备等的设备本体运行正常，机房整洁有序，无积水滴水现象，设备及管线表面无腐蚀锈迹现象。按实制订保养计划，做到日查记录，月检考核，24小时专人值班，持证上岗。由乙方向甲方提请设备本体年度保养计划。1、消防系统完好率99%设施设备自查有周期记录，区域报警试机每季一次，连动试验每年依据甲方情况而定。违约处理：主机及连体设施和层面设备设施物有损的，周检无原始记录或记录虚拟的，烟感报警未作说明记录和未及时处理的，消防监控员无证操作的，每次视情况处以2000－5000元的罚款。2、中央空调完好率97％做好中央空调系统的水质处理，中央空调循环水每季化验一次，过滤网清洗每年不少于二次，以保证空调管道系统运行状态良好。根据甲方要求的时间开停机。违约处理：开机期间无日检巡查原始记录的、操作员无证操作的，每次处以1000元的罚款。3、给水设备完好率98％做到日查有记录，机房无积水，管线整洁，无腐蚀现象，一年一次定级保养。违约处理：无故大面积停水属管理引起、日查记录虚拟的、机房积水严重的、泵体及管线有明显腐蚀现象的，每次处以1000元的罚款。4、排放设施完好率95％状态：排放功能完好，井盖、地漏、受检孔、潜水泵等完好无损。措施：制订年度保养计划报甲方：每半年一次对排放污粪明管、地漏、明沟、雨水管、窖井等进行维保、疏通、清理，并根据季节特点增加检查环节。违约处理：如无保养计划，因非特殊原因堵塞，造成排污不畅，污物溢出地面，屋面积水，每次处以500元的罚款。5、配电设备完好率100％做到24小时专人值班，做好常规动态记录，功率