专业技术人员及操作人员的培训物业管理企业各类技术人员及实际操作人员是整个物业管理工作的具体承担者，是物业管理工作的第一线人员。对这一层次的人员进行系统培训，是保证物业管理有效性的重要一环。对这一层次人员的培训应着眼于提高他们的整体素质，即从专业知识、业务技能和工作态度三方面进行培训。下面，我们按工作性质分类讲述具体的培训内容。第一节建筑管理人员培训内容建筑管理是物业管理的基础工作，包括各种用途房屋的查勘鉴定、保养、维修。物业管理公司一般都拥有自己的维修和养护施工队伍，其具体工作如下：一、房屋的查勘鉴定为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保住户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。对房屋进行查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指物业管理公司按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定和工程查勘鉴定等。二、房屋的保养(一)房屋的巡检要对房屋进行保养，首先就要对房屋进行日常巡检。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能，所以物业管理公司的房屋维修和养护工作的起点是巡检。物业管理公司所管辖区域的房屋与设施的巡检可以分为经常性巡检与定期巡检两种。经常性巡检又分为日巡检与周巡检。日巡检是由物业管理人员按所负责的区域每日进行巡检。对房屋与公用设施进行日巡检的内容主要包括：房屋是否出现破损、有无临时乱拉乱接电线现象、室内外上下水管有无渗漏、各种道路有无损坏、楼梯与道路照明设施是否完好等，并按要求做好巡检记录，以此作为对员工进行考核的依据。周巡检是由物业管理公司经理组织的由相关工作人员参加的每周进行的巡检。周巡检是对整个物业管理区域的房屋与公用设施进行抽检，检查内容同日巡检的内容基本相同，应按要求做好记录。定期巡检是按房屋与设施耐用时限及维修周期定期进行的巡检，参与定期巡检的人员类似于周巡检，巡检中也要做好巡检记录。在巡检中，若发现房屋和公用设施有损坏现象，应及时填写“维修登记表”与“派工单”，由维修人员对损坏部位及时予以修复，然后对维修项目进行验收。(二)房屋的养护1．房屋养护的原则和内容房屋养护的原则是：因地制宜，合理维修；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。房屋养护的内容，包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护主要有：一是住户临时报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程。可见，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的目的，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护关系到业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以这种养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况予以重视。2．房屋日常养护服务中易出现的问题物业管理公司是提供房屋养护服务的主体，接受养护的对象是开发商建造的房屋，实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商所建造房屋的质量，物业管理公司实施的服务的质量，业主或使用人对房屋的使用的质量，均会影响到房屋养护服务的质量。商品房作为大宗、耐用、高值的商品，如果它的质量低下，会给业主或使用人带来住用的不便和无尽的精神痛苦，还会加大物业管理公司养护房屋的难度，因为有许多房屋质量问题靠后天维修是无法彻底解决的，进而会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的发展。此外，对物业管理公司的房屋养护服务质量的投诉是业主或使用人投诉的热点之一。从目前投诉的情况来看，存在的主要问题有两大类型：一是房屋养护的收费标准；二是房屋养护的服务质量。过去，无偿养护房屋，人们对养护的要求不太高，认为修得不好，可以叫房管所的人再来修；现在是有偿养护，业主或使用人不但对收费的多少有自己的想法，而且对维修的质量要求也特别高。物业管理公司与业主或使用人产生矛盾的原因是多方面的，有的是因为个别物业管理公司确实存在多收费、乱收费，个别服务人员服务态度差、服务效率低等问题，有的是因为个别业主或使用人对物业管理还缺乏一定程度的了解，期望值太高。物业管理公司在实施房屋养护时服务质量的好坏会直接影响到其与业主或使用人之间的关系，以及物业管理公司本身的声誉。因此，物业管理公司要一切为业主或使用人着想，对于发生的问题和纠纷，不是先去分清是谁的责任，而是先去把问题解决。只有这样，才能提高物业管理公司房屋养护服务的质量。3．房屋养护人员应具备的专业知识(1)地基的养护地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应予以足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作：①坚决杜绝不合理荷载的产生地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。②防止地基浸水地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水坡等的管理与维修。③保证勒脚完好无损勒脚位于基础顶面，它能将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要内容。④防止地基冻害在季节性冻土地区要特别注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用问歇供热，并应保证各房问采暖设施齐备有效。如果在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应采取其他的保温措施。(2)楼地面工程的养护楼地面工程常用的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆和常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，木地板容易被腐蚀或蛀蚀，而在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差，所以应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个问题：①保证经常用水房间的有效防水对厨房、卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，另一方面须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗人楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。②避免室内受潮与虫害由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变形失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，从而造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种。由于这种损害通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损失，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。⑧控制、消除装饰材料产生的副作用装饰材料的副作用主要是针对有机物而言，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人们的身心健康，也会危及设施设备的正常运转，还会出现消防隐患。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施，如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。(3)墙台面及吊顶工程的养护墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与物业管理公司的经济利益。墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程、油漆工程、刷(喷)浆工程、裱糊工程、块材饰面工程、罩面板及龙骨安装工程。这些都需要根据其具体的施工方法、材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性要求：①定期检查，及时处理定期检查一般不少于每年一次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁及细木制品等工程。②加强保护与其他工程衔接处墙台面及吊顶工程经常与其他工程相交叉，在衔接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙应加套管保护，与制冷、供热管相接处应加绝热高强度套管。此外，墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处也会相互影响，应采取保护手段和科学的施工措施。③保持清洁保持墙台面及吊顶的清