清境明湖二期清境明湖二期简简报报产品力提炼产品力提炼20062006年年88月月2727日日目目录录一、区域环境一、区域环境六、销售问题况分析六、销售问题况分析二、基本资料二、基本资料七、生活空间机能七、生活空间机能三、户型配比三、户型配比八、客源分析八、客源分析四、样板间主力户型四、样板间主力户型九、九、锁定准客源锁定准客源五、销售亮点分析五、销售亮点分析一、区一、区域域环环境境自然：位于朝阳公园西路西侧，北侧有‘朝阳GOLF球场’，附近有亚洲最大的城区公园—朝阳公园，占地288公顷。周边鳞次栉比都是高级住宅居住项目，外部的自然绿化环境较基地内具吸引优势。其他公园：红领巾公园、团结湖公园、嘉林花园、农展馆。交通：位于朝阳区东三环路长虹桥东侧1000米路（农展馆南路）北，朝阳公园西路西侧。东至京达国际售楼处，西至中朝大厦，北临博雅园公寓。多线公交车815，710，115路，交通非常方便。　　商业：商务：燕莎经济商圈、使馆文化圈、国贸商圈毗邻京客隆超市周边配套机能基本是满足居民日常生活所需的商业基础设施，邮政、银行、医院、学校公建配套完善。　　　　　区区域域环环境境[公共建设]:基础配套设施完善，例如：运动场馆：朝阳公园周边已有网球馆、游泳馆、高尔夫球练习场等运动场馆。距离朝阳体育馆、金水湖保龄球馆、安迪卡丁车俱乐部都不远。还有朝阳广济堂高尔夫球俱乐部、朝阳高尔夫俱乐部、朝阳网球俱乐部、郡王府体育馆。餐饮：快乐站、感觉、充电吧、演艺吧、银丝带、蓝博星、苏茜黄、TONYBAR、等酒吧，以及朝阳酒吧文化广场，肯德基、麦当劳餐厅等餐饮设施。教育：团结湖一、二、三中，水碓子中学，80中，水碓子幼儿园，双语幼儿园，首都经贸大学。医院：水碓子医院、团结湖医院、北京妇产医院、朝阳医院。邮局银行：金台路邮局、工行、建行、农行都有分布。　　二、基本资料二、基本资料地址朝阳区东三环路长虹桥东侧1000米路（农展馆南路）北投資開發发展商：北京南湖花园公寓有限公司；投资商：天安中国投资有限公司建築設計香港许李严（外立面、平面）；HOK亚洲太平洋李屏（一楼会所、大堂、样板间）规划组合一楼商业会所，二层（含以上）高级公寓（精装修）。地上22层+地下3层總建築面積53833平米（销售面积41597平米，会所2506平米）；大楼高度72.26米基地面積8276平方米容積率容积率6.55，实用率78%停车位215个，售价？万元，B1：73个，B2：73个，B3：69个物业管理？约？元/平米/月约13000-16000元/平米开盘时间：2004/11/01单价范围;（精）平均单价入住时间：2005/06/3014000元/平米（精）：首层5.5米，地上3米，开工时间：04/9/30日售楼处、样板间完成层高：地下4.7米160户（平层152套，复式8总户数/面积绿化率：23.4%套）2梯2户，一层8户。245-460单层户数/面积：会所面积：2506.25平米平米主力户型/面积245平米四居（含书房）初装修竣工预计04年12月31日三、户型配比三、户型配比：：66种种户型，共户型，共160160套，其中套，其中复复式式88套套，，平层平层152152套。套。平层平层一一层层88户，共户，共1919层层居。。室代号面积套数比例四居A261.092012.5%（含书房）A1265.741811.25%四居BB245.75245.7510010062.562.5%%（含书房）B1245.48148.75%复式五A2460.0221.25%居B2443.5663.75%合计160100%四、样板间主力户型（一）四、样板间主力户型（一）[[边边单元单元AA户型：户型：261.09261.09平平米米]]优点：优点：11、、平均平均一一梯梯一户，一户，单纯单纯。。22、、各单元各单元空间，空间，格局格局方方正正。。33、、玄观做隔挡玄观做隔挡设设计计，，可放置鞋柜可放置鞋柜、、衣帽柜衣帽柜等。等。44、客、客厅厅朝南，朝南，采光佳采光佳。。开开间至间至少少66米。米。拐角拐角三三面窗面窗，，既增进采既增进采光又好放置家光又好放置家具。具。55、餐、餐厅厅方方正正，方、，方、圆桌摆放皆适合圆桌摆放皆适合。。且且有侧有侧窗采光窗采光。。面积够面积够大大可可自自成成一区。一区。与与客客厅面积形成厅面积形成一体，达一体，达63.8863.88平平米。米。66、、厨房厨房21.5521.55平平米，方米，方正好用正好用，，岛台做法可成为专岛台做法可成为专业业厨房厨房。中。中、、西西厨兼备厨兼备。。连接连接户外户外平台平台，，采光佳采光佳，，可作可作花园花园洋房洋房，，增增添添生生活活情趣情趣。。77、主、主卧卧朝南，朝南，采光佳采光佳。大。大面窗面窗设设计计，，尽情尽情吸吸纳纳阳阳光光。。开开间间4.354.35米，主米，主卧面积卧面积2626平平米米；衣帽；衣帽间间4.554.55平平米，完米，完全全不不浪费浪费空间使空间使用用方便。方便。卫卫生间生间约约77平平米，米，干湿干湿分分离，离，双台面双台面。朝南外。朝南外凸凸区区可作室可作室内阳内阳台台，，面积面积6.116.11平平米米，，即即是阳是阳光光区区又又是是景观景观区，区，可放置家可放置家具具或盆景或盆景等等装饰物装饰物。。88、、双卧室双卧室套套房房，，且且次次卧卧套套房卫房卫生间有生间有采光采光，，淋浴享受情趣淋浴享受情趣。次。次卧卧一朝北有一朝北有采光角窗采光角窗，，开开间近间近55米，米，拐角可拐角可运运用增进情用增进情趣之趣之摆放摆放。。面积面积近近1717平平米。米。99、次、次卧卧二二开开间达间达3.53.5米，米，面积约面积约1414平平米。米。1010、、书房开书房开间间2.952.95米，米，面积面积12.7112.71平平米，米，正面采光正面采光。。缺缺点：点：11、、没没有有用人房用人房、、洗衣洗衣设设备房备房、、储藏室规划储藏室规划。。22、、过道过过道过长，长，须以技巧手法表现须以技巧手法表现于样板间，于样板间，同时同时使使得采光得采光明亮明亮，，否则否则板楼板楼进深进深达达24.424.4米，中米，中央为暗央为暗区。区。样板间主力户型（二）样板间主力户型（二）[[非边非边单元单元BB户型：户型：245.75—245.75—交交房标房标准准]]优点：优点：11、、同上同上。。22、客、客厅开厅开间间5.35.3米，南侧内米，南侧内采光房宽而采光房宽而完完整整。。33、次、次卧卧一一缩小为缩小为14.0514.05平平米，米，但仍但仍保有套保有套房卫房卫生间。生间。但卫但卫生间生间面积缩小面积缩小。。44、、厨房厨房外外平台改为平台改为南北长南北长条形条形。。55、、书房采光改为在角落书房采光改为在角落处。处。缺缺点：点：11、交、交房标房标准的内准的内容依容依然然未未定，不定，不利利于客户于客户肯肯定。定。22、、长长廊过道采光廊过道采光问题问题仍仍需需解决解决，，宽度宽度1.11.1米，不米，不够舒够舒畅畅。。33、、无用人卫无用人卫生间、生间、洗衣洗衣设设备备间、间、储藏室规划储藏室规划。。样板间主力户型（三）样板间主力户型（三）[A2复式户型460.02平米下层]优点：1.平均一梯一户，单纯。2.稀有2户，同时可作‘以大带小’的销售引导。3.各单元空间，格局方正。4.无玄观隔挡，但设置有独立客用衣帽间。5.客厅朝南，大而方正，开间6.2米，结合角窗采光极佳。客厅外阳台面积12.89平米，可做更直接的户外赏景之用。6.‘休闲室’等同FAMILYROOM，开间3.45米，结合室内阳光区，采光完整。此为弹性空间，例如作酒吧，可提供大户人家‘社交’机能。同时。内含卫生间，亦可作为客用。可以玻璃等隔屏方式与客厅结合。7.客厅后方，可作钢琴区，大而完整，，若将整个客厅连同休闲室，面积可达95.17平米，非常奢华且作到功能明显区分。8.8.餐餐厅厅位于北区，北侧位于北区，北侧开开间间7.87.8米，，米，，深度深度5.455.45米，米，整整体体面面积积39.5239.52平平米，方米，方正正、、私密私密、大、大而而完完整整。。角落为采光角落为采光窗窗，，采光佳采光佳。。同时同时，，规划规划有有独立酒独立酒吧吧与浴室与浴室，，社社交交功功能完能完整整。。9.9.厨房厨房超超过过2020平平米，方米，方正好用正好用，，转角岛台做法可成为转角岛台做法可成为早早餐餐台台。中。中央岛台可作为专央岛台可作为专业业厨房用厨房用。中、西。中、西厨兼备但无厨兼备但无法法区区隔隔。。连接连接户外户外平台平台，，采光佳采光佳，，可作可作花园生活花园生活平台平台，，增增添添生活生活情趣情趣。。规划规划有有储藏室储藏室、、用人房用人房，，并并与厨房连与厨房连通通，，方便方便用人用人操操作作。主。主卧卧朝南，朝南，采光佳采光佳。。缺缺点：点：11、、过道过过道过长，长，须以技巧手法表现须以技巧手法表现于样板间，于样板间，同时同时使使得采得采光光明亮，明亮，否则否则板楼板楼进深进深达达24.224.2米，中米，中央为暗央为暗区。区。22、、无用人卫无用人卫生间生间规划规划。。33、、无洗衣无洗衣设设备备间间规划规划。。[A2复式户型460.02平米上层]优点：11、楼、楼梯上下可梯上下可透透过过东南东南向向，充分，充分延伸视延伸视觉觉景观景观。。22、电、电梯可梯可达达此此楼楼层层。。33、客、客厅厅南侧南侧挑挑空区达空区达到到22.8422.84平平米，米，同时同时结结合角窗合角窗，，采光佳采光佳。。44、电、电视视房为弹性房为弹性使使用用空间，空间，作