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重庆市忠县三峡风项目营销策划推广方案
重庆市忠县三峡风项目营销策划推广方案
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[键入文字]“三峡风”项目营销策划推广方案前言通过前期的市场调研工作,对忠县现状已有所掌握:1、忠县当前的经济状况2、忠县当前房地产开发市场状况3、住宅需求状况4、独立门面、商铺的需求状况5、投资者的投资心理状况6、消费者的消费行为及消费习惯以上几方面,在市调报告中已做出分析,结合市调结果,本方案对三峡风项目作出市场定位,作出有的放矢的营销策划推广方案,旨在对整个项目的销售工作起到指导性作用,达到预期的销售目标。[键入文字]第一部分忠县商业环境1、背景分析忠县作为重庆市的三峡移民大县,总人口约100万人,其中县城常住人口约12万人。忠县主要以农业为主,缺乏大规模的厂矿企业、工业支柱支撑,经济基础较为薄弱,在充分发挥利用长江三峡经济带的带动作用下,忠县政府积极的对忠县旧城进行改造,打造以北山路——新北山路一线的形象性商贸街。三峡风项目是忠县旧城改造一号工程,起到一个“领头羊”的作用,在得到政府及相关主管部门的大力支持下,必将积极打造自身的特色,创多项第一工程,树立忠县旧城改造项目标志性形象。2、商业环境分析忠县当前的商业物业构成主要以沿县城各街道临街独立门面构成为主,辅以几个稍具规模的商场:中天百货、名烟名酒庄、乐声商业城、胡燃行与被重百接管的喜来登,以及部分专业市场,如宏达家具、南方家具、巨龙建材市场等,但主要的商品交易活动是通过临街独立门面来完成。从当前忠县的商业经济构成来看,商业活动最频繁的是以北山路为一线,向周边纵深延伸100m左右,形成一支多系的商业经济带。县城受地理位置、人文习惯、无支柱产业支撑、受外界信息干扰因素小等诸多条件影响下,整体上具有浓厚的小县城特点,经营模式较为落后。3、消费市场分析当前,忠县的商品市场种类覆盖面广,涉及五金、家电、日化用品、服装、服饰、鞋类、床上用品、通讯、珠宝、首饰、餐饮、娱乐等。但这些仅限于市民解决生活的基本消费,市民大件商品及耐用品的消费购买力不强。整个商品市场上所提供的产品并不能让消费者满意。在出现一个档次、品牌、质量都信得过、有保障的商场,消费者去购买的欲望甚为强烈,这说明在忠县并不缺乏高层次消费群体。在文化娱乐方面,忠县比较溃乏,主要以四大洗脚城支撑。忠县县城内人口12万人,主要以行政单位、企事业单位以及经商人士构成(经商人士约占总人口的40%),他们的购买力有比较强的经济实力支撑,而且,忠县每年劳务输出20万人,每年回乡的置业消费额在1亿元左右,因而整个消费市场的消费潜力甚为强大,尤其是北山路的商业市场是忠县经商人士投资、经营的热点。第二部分项目策划1、项目简介项目地处忠县的“解放碑”北山路最繁华地段,总建筑面积30000多m2,由附楼70余个独立门面的中央商业步行街和近10000m2主楼的综合商场及24层单体商住楼构成,其中主楼负一层套内面积2700余m2,1—3层2000余m2,4层1500余m2,附楼中央商业街独立门面有两座天桥与主楼相连,背接大规模的住宅小区。该项目为忠县目前最大的一个商业物业项目,也是忠县旧城改造的第一个项目,得到县政府及相关部门的大力支持和高度重视。其面对忠县最热闹的人民广场,紧邻汽车站、电影院,人流汇聚,车水马龙,地段优越,四通八达,为商家、投资者的必争之地,也是消费者的首选。附楼(1F—3F)64个独立门面-1F—4F综合性商业用房5—8F写字间9F—24F住宅2、项目SWOT分析?项目占据忠县最优越地段,堪称忠县的“解放碑”?项目人流量最大,人气、商气较旺S(优势):?项目的规划设计先进,有领导潮流之势?项目的配套设施及档次高于其它项目?忠县日前规模最大的商业物业?开发商实力雄厚,是投资信心的保障?未来的城市规划,奠定了其不可动摇的商业核心地位项目受外在环境影响较大,整体环境较差目前街道较窄,周边环境较差W(劣势)忠县当前缺乏大型厂矿工业单位支撑,经济实力不强,消费水平有限消费者对各种概念的认识不足,市场认知度较低流动人口较少,商业氛围不旺?商圈尚无核心出现?中高档市场空缺,而中高档消费群有潜力可挖?旧城改造的第一个项目,忠县标志性工程?政府及相关部门的重视与支持O(机会):?县城市民投资意愿较强?项目受当前竞争性物业的压力较小?国际商业潮流及先进的经营管理模式的引入旧城改造项目陆续上马,尤其是对面中心广场的改造工程,将对本项目造成极大的影响T(威胁):县城市民的传统消费观念的根深蒂固,引导与改变需要时间县城内集资楼盘较大,分流了众多的有效的目标客户群体3、消费者分析(1)投资者分析1、低租价,低售价,习惯街铺消费水平,租金承受力不足2、投资偏好,对街铺有购置偏向3、购铺愿意集中在首层,二、三层购买需要引导4、自主经营为主54.9%,统一经营、统一管理需有效引导5、投资街铺有一定的盲目性6、投资愿意强烈(60.5%),投资潜力不可低估(2)自营者分析1、低租价,低售价,习惯街铺消费水平,租金承受力不足2、就业渠道窄,以经商为主3、有经商经验,希望扩大生意4、有经商经验,希望改善经营环境5、投资商业角度有明确目标(3)经营者(租赁者)分析1、地段好的旺铺,愿意承受高租金2、出租市场一般生命周期较短3、商铺面积以小面积为主,10—30m2为市场消费的理想面积,大多数实力不强,抗风险能力较低(4)项目目标客户群定位1、行政、企事业单位人员经济能力:有稳定的经济收入,额外收入较多,经济承受能力较强文化背景:一般具有较高的文化层次,理性判断能力较强购买动机:改善当前居住环境,适应家庭居住需求,提升居住档次与品质投资商铺,以钱生钱,合理化的理财2、经商人士经济能力:收入虽然不稳定,但经济承受实力较强文化背景:文化层次普遍较低,但投资经营欲望强烈,对于经商环境有自身的理解与判断购买动机:改善居住环境,适应家庭居住需求投资商铺,一以经营为目的,二以赚钱为目的3、旧城改造的迁移居民经济能力:有政府的补偿或用地单位的补偿文化背景:层次参差不齐购买动机:满足居住需求改变理财方式,以赚钱为目的4、县城周边的城镇居民经济能力:有不菲的储蓄文化背景:层次参差不齐,理性判断力不强购买动机:实现由城镇向城市居住的改变,改变自身身份与地位投资购买商铺,一以经营为目的,二以赚钱为目的5、外出劳务输出人员经济能力:收入较高,积蓄较多,购买力强文化背景:层次参差不齐,见识较广,有较强的理解力购买动机:实现居住的改变,回乡投资置业投资商铺,以钱生钱(5)项目市场定位1、命名:三峡风·时代购物广场理由:A、三峡风代表企业名称;B、三峡风企业品牌延续;C、优越的地理位置及简洁现代的外形设计,与命名相符D、购物中心大气、直白2、市场定位优越地段超前规划北山路旧城改配套设施立体三重景观北山路中心大规模大手笔造标志性工程领先一筹步行街—休闲广场—景观广场第一景观电中高档产品,梯公寓填补市场空白政府主管部精品汇聚门多方支持市场定位种类齐全集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的“一站式”综合型购物中心三峡风三统一名企效应规划、经营、管理分项定位住宅主楼附楼忠县首座高层景观电梯公寓三峡风时代购物广场中央商业街(流行新干线)(6)功能定位及卖点支撑1、总体定位:集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的“一站式”综合型购物中心概念支撑:①shoppingmall——国际流行的商业模式,引导潮流②“产权式”商铺——投资商铺铺生金,稳定回报有保障A、打破传统商业产权B、投资风险最低化(低门槛、收入稳定、资金安全)2、分项(1)住宅定位:首座高层景观电梯公寓概念支撑:A、智能化配套,现代生活B、品牌电梯,便捷生活C、三重立体景观(商业步行街—4楼休闲广场—9楼景观广场),品质生活D、观江景,淘浩然之胸怀(2)附楼命名:中央商业街功能定位:首座景观、休闲、购物的商业步行街1楼:品牌服饰专卖店(品牌女装、男装,品牌男女鞋类,床上用品)2楼:品牌精品专卖店(精品、内衣、帽袜、服饰、眼镜、布艺)3楼:品牌产品专卖店(运动、休闲服饰,体育用品,精品书屋、文教用品,家电,电脑、通讯)usp:A、精品、名品汇萃,种类丰富B、景观、休闲椅、健身踏步机等打造景观休闲购物一条街C、引进重庆知名的商业物业管理公司统一管理(3)主楼功能定位:集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的“一站式”综合型购物中心负一楼:知名的大型超市1—2层:中心概念百货1层:手表、眼镜、珠宝首饰、化妆品、鞋帽、箱包、家电2层:男、女精品服饰、童装、床上用品3层:美食休闲广场——大型特色餐饮4层:美食休闲广场——大型洗脚城、露天茶座等usp:A、负一层引进知名的大型超市,带动项目销售与招商B、引进重庆的知名的商业物业管理公司统一规划、统一经营、统一管理C、中高档次,品质经营D、成立购物消费会员制(7)营销方案1、销售策略A、根据前期的市调结果,依托对已登记的准客户的访问,我司建议营销策略采用通过附楼的独立门面销售状况,试探市场需求反应,确定主楼商场的销售方式。B、领先策略,产权分离,永续经营。通过大商家、知名商家的成功引进,项目知名度极剧扩增,顺势推出“产权式”商铺在保障各方追求的利益情况下,取得商场的销售良好业绩。C、先独立铺面,再产权式铺面,最后是住宅的推售。在商场的销售状况反应良好时,“产权式”商铺得到认可时,项目知名度、认可度得到大幅度上升时,适时推出住宅销售,以期以“短、平、快”的销售方式取得销售的成功,同时对住宅采取总价控制策略。D、贯穿整个销售过程中,不断的引导目标客户群体改变其居住观念、经营理念、投资观念,向整个项目的定位方向靠拢,强化项目的各方面品质,提升购买的身份与地位,促进购买行为、投资行为产生,缩短整个项目销售周期。E、通过坐销与促销相结合,适时运用促销手段,实现销售业绩。
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重庆市忠县
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三峡风项目
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营销策划
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推广方案
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推广文案
内容摘要:
三峡风项目是忠县旧城改造一号工程,起到一个“领头羊”的作用,在得到政府及相关主管部门的大力支持下,必将积极打造自身的特色,创多项第一工程,树立忠县旧城改造项目标志性形象。
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