新华腾源物业管理公司各种管理规程首问责任制工作规程一、有关说明1、服务对象来咨询业务、办事、反映情况第一位接待或被问到者即为首问责任人，首问责任人必须负责接待、导办、服务、受理。2、对前来咨询业务、办事、反映情况的来访者、来访电话、等要做到热情周到、耐心细致并了解其目的，不能使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等语言予以回绝。3、首问责任人职责范围内的工作要给予服务对象简洁、准确、符合政策规定的解释；由于客观原因不能立即答复或办理的，必须说明原因，明确需要办理或答复的时间，并在承诺时间内予以答复、办理。如咨询、办理的事项不属于本部门的职责范围，要做到负责地将其介绍到相关部门，交由相关人员接待，做好交接工作。如咨询、办理的事项属于本部门的职责范围但已超出首问责任人的岗位权限，必须及时咨询主任，按主任意见接待、处理。4、首问责任人如遇重大事项必须立刻上报主任，由主任报上级领导研究后给予答复。主任指定有关人员处理或首问责任人委托其他人员办理，首问责任人必须负责督办落实情况，直至工作完成。5、对重要来访事项必须做好来访的有关记录备案，必要时请来访者签名。绿化养护作业规程一、育苗培植1.选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）、无性繁殖（扦插、分株、压条等）。2.备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。3.播种：播种时间按不同的品名科目，以及绿化整体情况而定，最好在春天和秋天。播种方法按苗床而定，采用撒播、条播和点播。4.复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。二、浇水1.干旱季节，每天浇一次水。根据天气，对虎刺梅及蒲葵等植物可适当延长浇水间隔，对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情减少浇水次数，以免加快谢花期。2.浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。3.新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故保证一次浇透。草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。三、施肥1.情况以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷钾、复合肥）。2.施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施：无机肥（化肥）多用撒肥、喷施根施和作追肥。3.施肥时间一般在阴天或傍晚为宜。春、秋季节对各种植物施肥一遍。其他季节视情况而定。肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥。四、乔木、灌木的整形修剪1工作程序1.1起色带作用的花灌木、绿篱以及造型，每月修剪一次，发现与总体造型不协调时必须修剪。1.2修剪前要知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。1.3应仔细观察或拉线，剪法做到心中有数。1.4剪下的枝条要及时集中处理，以免影响环境卫生和发生病虫害。1.5对于散尾葵、棕竹等及时将枯黄的叶边修剪，每天巡查中及时修剪因折断等而枯黄的枝叶。1.6观花灌木在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。2标准2.1造型美观，形态逼真。2.2绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年1—2次。2.3九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过10厘米，簕杜鹃新长枝不超过15厘米。五、中耕除草1工作程序1.1每季度定期进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。1.2对板结土壤每月进行一次松土，提高土壤透气性。1.3草地以人工拔草为主，拔草时要连根拔掉，拔除的杂草应及时清运处理。2标准2.1中耕深度为5厘米左右，以不损伤树木根为准。2.2没有明显的杂草，草地的纯度为90%。六、防风防涝1.进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行支撑保护。2.平时应注意对灌木和乔木进行培土。3.对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。4.检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。5.风雨过后对绿地进行全面检查，发现受害的树木在6小时内根据情况，可采用扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。七、补种移植1工作程序1.1确定须补种的植物品名及地点。-1.2对补种地翻土或打洞，加施基肥。1.3挖苗或购苗，剪去包装物及部分枝和叶。1.4新种乔木用支撑保护。2标准2.1新种植物要成行。2.2确保成活率达95%以上。2.3补种无季节要求的植物，可随缺随补。2.4植地最大黄土裸露块在0.4平方米以下，缺株在5%以下。2.5苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种。八、草坪1工作程序;1.1剪草：能使草坪经常保持平整美观，并能促进生长茂盛。割剪大面积草坪可用剪草机小面积草坪、路牙、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。1.2除杂草：杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半月全面进行一次。QIR:5C-1.3浇水：要使草坪生长良好，浇水工作也不可缺少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间草坪要求生长季节每天浇水一次，秋冬季根据天气情况每周浇2—3次。夏天浇水以早晚为宜，冬天以中午为宜，无雨季节每周浇水1—3次。2标准（一级）2.1绿期340天以上，草坪平整，留茬高4厘米以下。2.2草坪内没有明显的杂草，黄土裸露面积不能大于100平方厘米。九、病虫害的防治1.坚持预防为主综合防治的原则。2.植物病虫害发生时及时给予有效治疗，尽可能防止扩散与蔓延。3.常见虫害：蚜虫、红蜘蛛、白粉虱、甲壳虫等。常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。4.病虫害的防治方法：减少病虫来源，禁止带有病菌和害虫的植物进入小区。选用抵抗病虫害能力较强的植物进行栽培。选择化学药剂或农药每月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药，平时发现虫害即时喷杀。十、时花摆放1.春节、元旦、五一、十一和大型活动花卉布置，由管理处根据具体的情况策划、制定用花方案，报管理处和公司领导审批。2.需要购买花卉的，按照《采购申购程序》执行。维修值班工作规程1.0目的规范值班管理，确保值班质量。2.0适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。3.0职责3.1机电维修部主管负责对值班工作的监控。3.2机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。3.3机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0程序要点4.1交接班操作4.1.1交接班人员提前20分钟做好交班准备：a)检查设备并确保运行正常；b)搞好值班室和设备房卫生工作。4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。4.1.3值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a)发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理，接班人协助；b)确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。4.1.5接班人查看上班地《机电运行值班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。4.1.7交接完毕后所发生地问题由接班人负责。4.1.8有下列情况之一不能交接班：a)上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作室不清洁；b)接班人未到岗，交班人不准下班；c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d)在倒闸操作和事故处理过程中；e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.2值班操作要点4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。4.2.2坚守岗位，不得串岗。4.2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。4.3停送电操作要领4.3.1正常情况下的倒闸操作：a)机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；b)运行组接到通知后，一天内完成以下工作：——立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；——若不可行应立即汇报情况，并说明原因；——若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。c)公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户；d)倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e)在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：——停电：先停负荷开关，后停隔离开关；——送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f)倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g)做好各项相关记录。4.3.2紧急状态下的倒闸操作：a)发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b)停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c)做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。4.4值班房、设备房卫生管理制度4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。、4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：a)水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；b)空调工负责空调机房卫生清洁工作；c)电梯工负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0记录《值