目录前言……………………………………………………………….3/4页背景篇……………………………………………...………………5/18页第一章：项目宏观大环境基本简析……………...………………5/16页1、宏观经济状况……………………………………………………….………5/8页2、人口结构特点………………………………………………………………8/14页3、竞争市场状况……………………………………………………….……14/16页第二章：渝北区房地产发展趋势判断……………………….…16/18页1、渝北房地产市场发展方向描述………………………………………..…16/18页2、渝北区房地产市场发展特点评价……………………………………..……18页3、市场结论……………………………………………………………..………18页地块篇………………………………………………………..…...19/20页第一章：“枫桥水郡”项目SWOT分析………………………..19/20页1、项目优势分析…………………………………………………………..……19页2、项目劣势分析…………………………………………………………..……19页3、项目机会分析……………………………………………………………..…19页4、项目威胁分析…………………………………………………………..……19页5、规避风险所形成项目开发方向建议…………………………………..…19/20页目标市场篇…………………………………………………….…20/21页第一章：“枫桥水郡”项目定位…………………………………20/21页1、市场定位……………………………………………………………….……20页2、项目形象定位………………………………………………….…………20/21页3、产品层次定位……………………………………………………….………21页4、目标客户定位…………………………………………………….…………21页5、价格定位………………………………………………………...…………21页产品篇…………………………………………………….………22/30页第一章：总体规划……………………………………….………22/29页1、总体规划思路………………………………………………….…………22/23页2、建筑风格及色彩定位………………………………………….…………24/25页3、户型设计建议……………………………………………………….……25/26页4、建筑配套建议……………………………………….……………………26/28页5、园艺景观建议…………………………………………….………………28/29页6、智能化配套建议…………………………………………………..…………29页7、技术经济指标控制…………………………………………………….……29页第二章：项目开发建设方案及实施进度…………….…………29/30页1、项目开发建设运作思路………………………………………………….29/30页2、项目开发建设分期分区思路……………………………………………….30页财务篇…………………………………………………….………30/36页第一章：投资成本估算及融资建议………………………….…30/34页1、总投资成本估算……………………………………………………….…34/32页2、不同阶段投资成本估算…………………………………………….……32/33页3、项目融资建议………………………………………………………….…33/34页第二章：总体开发价值……………………………………..……34/36页1、销售单价预测………………………………………………………….…34/35页2、销售总收入估算………………………………………………….………35/36页第三章：投入产出分析………………………………………..……36页1、营业总利润………………………………………………………………………36页2、税前投资利润率………………………………………………………..……36页销售篇…………………………………………………………….36/38页第一章：销售策略提示…………………………….……………36/38页1、案名提示……………………………………………………….…………36/37页2、价格政策提示………………………………………………………..………37页3、广告策略提示……………………………………………………..………37/38页备案…………………………………………………………………39页前言渝北区位于本市的西部，面积1452平方千米，人口约77万，辖22镇，13乡，地势以丘陵，低山为主。有煤，铁，天然气，石膏等矿藏。农作物生产水稻，玉米，小麦，红薯等粮食作物和油菜等经济作物。盛产柑橘，蚕茧，生猪饲养业发达。工业有化工，制药，采煤，食品加工等部门。交通发达，西南地区最大的现代化航空港江北机场就在区内。作为第三产业的龙头行业——房地产业在政府的宏观调控及特有的地理特征前题下，迅速发展成渝北区经济新的增长点，2001年渝北全区房地产总投资额达23.4009亿元，总投资量排列重庆市第三位。全年施工房屋总面积4，101，610平方米，竣工房屋总面积达986，003平方米，代表渝北区房地产经济发展的项目不断涌现，如：木鱼石花园、在水一方、青麓雅园等。从以上地产项目的开发成果及市场表现来分析，除去当时项目开发所存在的客观市场优势及政府行政力度外，更重要的是表现出项目的整体运作能力及整合社会资源的运作方式，我们认为，对于开发企业而言，每一个项目的投资开发在需要魄力和勇气的同时，也更需要科学的营销策略和规范的运作。唯有此，才能最大限度地规避风险，取得合理的利润。而全程营销策划在房地产行业的引入，以它的前瞻性、系统性和专业性弥补了决策的盲目性和随意性，降低了风险系数，它的根本就在于通过全程策划来规划运筹，充分体现“凡事预测立，不预则废”的主张。通过对渝北房地产市场及项目本身的深入考察，就项目本身而言，如运作得当，是有条件挤身优良物业的，但对面临的困难和问题也应估计充分。“枫桥水郡”项目面临着较为复杂的社会环境、经济环境、人文环境等特点，对项目所处环境的分析与把握，是项目进行可行性研究的基本前提。因此，我公司针对该项目进行了宏观经济环境，人文环境与竞争市场的现状调查与分析。遵照全球地方化和全程营销的营销理念，通过客观、准确具有针对性的市场调查工作为项目整体战略决策提供有效的市场依据。此报告即是本着该工作思想及严谨的工作作风所进行的项目战略发展描述与分析，作为项目战略发展论证依据。策划部2003年于2月?背景篇第一章：项目宏观大环境基本简析1、宏观经济状况重庆市国民生产总值及国民收入状况重庆市直辖以来，国民经济持续增长，房地产市场呈现拉动GDP的一个新的增长点，日趋成熟与规范化。2001年，重庆市国内生产总值实现1750亿元，同比增长9％，增幅高出全国水平1.7个百分点。城市居民可支配收入6721.09元，人均消费支出5475元。重庆市国民经济和居民收入的不断增长，对房地产消费市场的购买力将起到持续拉动作用，也将为房地产市场提供相对平和的市场供求环境。渝北区及两路镇国民生产总值及国民收入状况2001年渝北区国内生产总值实现47.83亿元，同比增长11％，高全市平均水平2.5个百分点。社会消费品零售总额实现1115443万元，同比增长10.5％。城市居民可支配收入6491元，，低于全市平均水平6721.09元。年末城乡居民储蓄存款余额40，4928亿元。2001年两路镇国内生产总值实现3.51亿元，其中第一、二、三、产业增加值实现0.25亿元、1.76亿元、1.50亿元。经济增长特点：由于政府对产业结构合理的调整，主要由二、三产业构成。工业和建筑业经济实力增强，第三产业加快发展，第二产业递增17.2％，第三产业递增17.0％，国内生产总值中一、二、三产业构成由“八五”期末的37.6·43.4·19调整为23.5·47.7·28.8，第一产业比重持续下降，二、三产业比重稳步上升。工业快速发展已成为全区经济的主体，年均递增17.8％从社会消费品零售总额年均增长10个百分点以上，由此可以分析得知两路镇消费者的消费能力是呈逐年增长的趋势在发展的。江北区国民生产总值及国民收入状况2000年，江北区国内生产总值实现50.45亿元，年平均增长11％，高于全市平均增长速度。社会消费零售总额实现33.92亿元，同“八五”期间相比翻一翻。全区职工所均工资8124元，居全市第四位；城市居民可支配收入6500元，高于全市平均水平3.57％；年末城乡居民储蓄余额1007531万元，仅次于渝中区，位居全市第二。江北区近年来被重庆市内外开发商所看好。该区不仅享有相应的政策优势，而且从区域经济发展趋势分析，它将成为重庆市又一经济发展重点区域，这将为该区房地产市场发展提供更为广阔的市场空间。2001年国内生产总值实现56.2504亿元，年平均增长11.5％，城市居民可支配收入6871元，比去年增长4.3％。宏观大环境形式与该区域房地产的联系I.重庆市国民经济力量的不断增长，势必引发城市化水平的不断提高。目前我市城市化率是33.5％，按照规划2010年城市化率将达到50％以上，也就是说，每年将有近七十万人转入城市，城市区域迅速扩大，随着城市化率的不断提高，重庆市房地产市场将在未来几年之间呈持续上升的总体市场趋势，这将为主城区房地产市场提供更为广阔的发展空间。II.城市居民收入水平的逐年提高，据城市调查中心抽样调查显示：主城区居民2月份可支配收入776