20062006年年XXXX花园项目管理方花园项目管理方案案XXXX物业有限责任公司物业有限责任公司20062006年年44月月拟稿：拟稿：审核：审核：总目录一、项目基本概况二、管理定位三、管理目标四、2004—2006年费用五、开源措施六、节流措施七、组织架构及人员配置八、薪资标准九、2006年管理费测算附件：①2006年预算与2004、2005年实际支出比较②服务项目及服务标准南昌XX物业有限责任公司2一、项目基本概况项目基本概况XX花园占地70余亩，建筑面积11.4万平方米,绿地面积1.8万平方米，于2003年8月正式入住，2005年被评为“物业管理优秀小区”。共有11栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、39部电梯、配电间、二次供水、智能化安防及消防等设施设备。南昌XX物业有限责任公司3二、管理定位二、管理定位1、以“亲情化服务，个性化管理”为服务宗旨。2、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。3、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维护和延续，维护XX形象，推广物业管理项目的市场形象。南昌XX物业有限责任公司4三、管理目标三、管理目标1、把小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的优秀住宅小区。2、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。3、三年内达到“省优秀示范小区”的标准。4、培养一支专业的物业管理团队。5、服务项目及服务标准（见附件）。南昌XX物业有限责任公司5四、2004—2006年管理费用四、2004—2006年管理费用1、2004年亏损63万元实际收入：104万元支出：167万元2、2005年亏损37万元，比04年减亏26万元实际收入：134万元支出：168万元3、2006年费用预算亏损23万元，比05年减亏14万元收入：148万元支出：171万元2006年争取实际亏损控制在20万元以内。XX花园在2006年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。南昌XX物业有限责任公司6五、开源措施五、开源措施1、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。2、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。3、充分利用XX花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。4、合理经营南楼会所。①会所一层引进超市，增加经营收入。②二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需50万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入资金。南昌XX物业有限责任公司7六、节流措施六、节流措施为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施：1、发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员，降低管理成本。2、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面节能改造，并严格控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任人进行处罚。3.节水措施：原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度减少水费。南昌XX物业有限责任公司8七、组织架构及人员配置1、组织机构图(共56人)管理处项目经理（1人）综合事务部（5人）安全管理部（27人）工程维修部（6人）绿化保洁部（17人）主管（主任兼）队长（1人兼班长）主管（1人）主管（1人）文技客保保保保员术泥保园服安安安洁兼维工洁林人白中晚技仓修1员工员班班班工管工人934899414人人人人人人人人人南昌XX物业有限责任公司9七、组织架构及人员配置2、人员配置原则及说明◆原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置◆配置说明1、管理处项目经理1人2、综合事务部5人（主管由项目经理兼）客服、收费、采购、楼管等4人，文员兼物品、资料管理1人3、安全管理部27人其中班长1人（队长兼白班班长）车辆入口岗1人车辆出口岗1人中门岗1人停车场管理员1人监控中心值班员1人巡逻人员2人轮休1人每班次9人，每天三班次共27人（含轮休，每周6天工作制）4、工程维修部6人其中主管1人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）4人，泥工1人。5、绿化保洁部17人其中主管1人，2号楼-12号楼内保洁员9人，保洁技工(外围保洁、垃圾清运等）4人，园林绿化工3人南昌XX物业有限责任公司10八、薪资标准1、主任级别：2000——2500元/月2、主管级别：1000——1200元/月3、领班级别：600—900元/月4、其他员工管理人员:800——1000元/月工程技术员：800——1000元/月安全管理员：600——800元/月保洁技工:600——800元/月保洁员：400——500元/月南昌XX物业有限责任公司11附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较对比序2004年实项目2005年预算2005年实际2006年预算（06年预算-05说明号际年实际）一、收入项目1044611.281139880.001341366.701484378.04143011.34　1物业费收入715086.28989280.001198716.701199666.04949.34　2停车费收入97719.00126600.00126900.00151200.0016300.00提高地下停车位租用率3临时停车费　　850.004200.003350.00　4公用设备使用费收入123600.0020000.0012500.004000.00-8500.0006年装修户大量减少5装修许可证、出入证收入350.004000.002400.001300.00-1100.00　3/3240/6幼儿园及电信机房租金及管理费0.000.000.0033240.0033240.00幼儿园万年，电信机房元年7超市租金及管理费0.000.000.0082200.0082200.0013700元/月*5.5个月8有偿服务0.000.000.002400.002400.009房屋中介0.000.000.002000.002000.0010第三产业收入107856.000.00　0.0028500.0028500.0006年开始收取电梯广告费用二、税金支出78479.004000.003773.294000.00226.71　　三、支出费用项目1597759.291520932.421707094.571717754.8048290.53　1工资604127.24562656.00510000.00488040.00-21960.00优化人员结构2用餐补助费用　　27216.0046080.0018864.0005年只补贴7-12月的用餐补助05年未办理员工社保，06年拟3综合社保费及合同代管费　23357.280.00　1079571.16107957.16对老员工办理综合社保4福利费计提81441.8173080.0086002.3168325.60-17676.71财务工资总额未细分5工会经费计提11634.54　11950.569760.80-2189.76　6教育培训费计提1200.001200.00580.007320.606740.60财务工资总额未细分7法定节日员工加班费25256.0421830.6021223.20-607.408三节费22050.0021200.00-850.009服装购置费用6220.0013060.0010029.2023000.0012970.80保安服装已用3年，06年更新南昌XX物业有限责任公司12附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较对比序2004年实项目2005年预算2005年实际2006年预算（06年预算-说明号际05年实际）综合51791.8222220.0024584.0330760.004975.97　1通讯费用7786.2210020.009383.239000.00-383.23　2日常办公用品费用23107.523600.0012300.806000.00-6300.803社区文化活动及节日装饰费　5000.001500.002000.00500.00　4劳动保护和防暑降温费　　800.001800.001000.00　06年新增费用，完善小区5公共设施添置费用　　　5000.005000.00配套设施6电脑购置费用　　　4800.004800.00　7交通费及运杂费20898.083600.00600.00960.00360.00　06年安排管理人员值晚班8保安、工程及晚间总值用品　　　1200.001200.00，加强小区晚间管理力度保安0.001000.001083.001800.00717.00　1安保用具（含对讲机电板等）0.001000.00483.001000.00517.00　2对讲机检修费0.00　600.00800.00200.00　工程41850.00176100.00181087.50264240.0083152.50　06年比05年减少1项电梯1电梯年检费41850.0070200.0077000.0070200.00-6800.00检测项目为保障39台电梯安全，从2电梯保养费及电梯维修材料费　81900.0065200.00154440.0089240.0005年7月起外包给专业(三菱)电梯公司3智能及消防系统维护保养费　12000.0014000.0014400.00400.00　南昌XX物业有限责任公司13附件1：2006年预算与2004、2005年实际支出比较对比序2005年实项目2004年实际2005年预算2006年预算（06年预算-说明号际05年实际）4供水系统维护保养费　　800.001200.00400.00　地下自来