目录一、整体市场背景1、宏观市场走势2、成都房地产发展概况3、成都住宅消费市场分析二、温江区域住宅市场分析1、温江区域发展规划2、温江土地市场分析3、历年商品房供销分析4、温江大学城片区住宅市场分析5、竞争项目调查状况三、项目分析（SWOT）1、项目概况2、项目分析（SWOT）3、替代竞争及差异化分析四、分析总结及项目发展建议1、综合分析2、安索夫模型分析五、目标客户定位1、目标客户群的界定2、目标客户群的预测六、项目主题及形象定位1、功能定位2、属性定位3、主题形象定位4、命名及释义七、产品定位1、户型定位2、价格定位3、升值空间探寻八、项目规划设计建议1、建筑风格建议2、外立面设计建议3、景观设计建议九、营销推广策略和初步预算1、项目推广核心营销概念2、营销推广战略部署·营销战略·销售分期3、媒体组合计划和预算·媒体组合策略·广告策略·推广策略研讨十、入市时机建议十一、项目投资回报分析1、项目投资估算2、项目投资估算依据及说明3、资金筹措十二、财务与效益分析十三、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十二、结论一、整体市场背景1、宏观市场走势2005年，在成都市委、市政府的正确领导下，全市上下抢抓机遇，以“项目年”工作统揽经济发展全局，经济总量持续扩大，三次产业协调发展，需求得到有效扩大，经济运行质量继续提高，国民经济保持健康、快速发展势头。初步测算，全年实现地区生产总值2371.0亿元，比上年增长13.5%。其中：第一产业实现增加值182.3亿元，增长5.7%；第二产业实现增加值1007.7亿元，增长20.0%；第三产业实现增加值1181.0亿元，增长9.6%。三次产业结构为7.7：42.5：49.8。分经济类型观察，国有经济和非国有经济完成投资均继续保持较快增长，分别完成投资348.26亿元和621.34亿元，增长32.1%和66.8%。其中，非国有经济中民间投资完成538.25亿元，增长53.6%。分产业和行业看，三大产业继续保持高速增长态势，分别完成投资9.91亿元、263.89亿元和695.8亿元，分别增长97.8%、85.2%和42.4%。行业中以制造业、水利环境公共设施管理业和教育的投资增长较快，分别完成投资241.93亿元、217.45亿元和28.59亿元，分别增长94.8%、77.7%和32.4%。成都是西部经济的重要组成部分之一，三产中第二产业和第三产业所占比重相当大，且第三产业的发展相当迅速。说明居民生活质量正在进一步的提高，市场整体购买能力有望较大提升。经济与生活的互动，将为房地产市场提供经济支持。1）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系0-2000为启动，2000-4000为缓慢发展，4000-6000为快速发展，6000-8000为减缓速度。目前成都的人均GDP已接近4000美元，根据世界银行对70个国家房产发展与宏观经济的调查，当一个国家或地区的人均GDP达到1300～3000美元时，房地产将进入快速发展期；处于3000～8000美元时，居民对汽车、住宅等耐用消费品的需求就会达到一个跳跃性阶段。所以，目前，成都的房地产行业将处于一个井喷的时刻！2）成都市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图国际上将户均收入与房价的比例在1：4—1:6之间的状况视为正常。成都2005年的户均年收入与房价之比约为1：6，很显然，目前成都的楼价对比市民的收入来说相对合理的。2、成都房地产发展概况在全国房地产市场的大背景下，成都市围绕“建设中国西部人居环境最佳”的目标，加快房地产业市场化进程步伐，培育、规范和繁荣房地产市场，成都市房地产呈现出市场供销两旺、成交量稳步增长，总体正常健康的良好持续发展态势：一是房地产开发投资保持稳步增长势头，2004年末成都市房地产开发投资完成额291.4亿元；二是新建商品房成交增长平稳，2004年全市商品房销售面积1448.74万平方米，成交额418.16亿元；三是新建商品住宅供应稳定；四是存量房交易成长迅速，二手房市场活跃；五是投机成分低，市场由大量有效需求支撑，成都市新建商品房住宅目前的空关率（空关指房屋已出售但未居住使用）仅为7.84%。成都的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，成都房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产从1993年来，一共经历了两个完整的周期波动。1993-1996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期，1996年开始下滑。但这一周期中成都房地产业的低潮只经历了1996年一年。1997-2001年的5年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年（1997、1998和1999年），随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。第三个波动周期从2002开始，目前仍在进行。从2002年、2003年、2004年成都的房地产运行状况看，上述三年处于第三个周期的扩张阶段，而2005年则进入了紧缩及市场整体回落的一年，根据成都房地产市场5年一周期的发展趋势显示2006~2007年市场将可能继续成为周期性紧缩。在住宅需求方面，成都经济的迅速发展直接带动了楼市的活跃，近年来程度国民经济的增长速度都保持着较高的水准，市民的收入稳步增加，购房能力不断加强，二次置业需求不断扩大，有力的支撑了成都房地产业的发展。同时，成都经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，成都是居住与投资环境吸引了大量的外地人，因而成都市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升，外地人的新建商品购买量在03年超过了市区购买量后，近年来始终位居第一位，已经成为成都商品房消费领域的主要力量。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，到2020年成都市总人口将达到1600万人，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。2001-2003年平均每年迁入人口19.8万人，且呈逐年递增趋势，按户均3人计算，共有6.6万套住房需求。从有效需求来看，去年初成都市区152.60万户家庭，如果假定每年有5%的家庭每户相增加20平方米的改善性住房要求，每年带来的住房需求为152.6万平方米。这个需求是客观存在的。随着成都市区土地供应量的减少，新楼盘开发都将向三环路外延伸，温江、龙泉、华阳等地将是未来房产市场的主战场。新政的出台将对成都房市产生影响。新政无疑是2006年中国房地产市场最为引人关注的一个词语。新政将对成都房产市场产生巨大的影响，也对广大消费者的购房行为产生了一定影响，消费者的购房行为将会更加理智，90平方米以下的小户型将迎来广阔的市场。3、成都住宅消费市场分析为了对成都绅瑞商贸有限公司温江大学城项目做出有效的市场把握以及做好科学的前期规划建议，我司对潜在购房人群作了一定能够程度的调查访问，并结合业内相关市场研究结果，发现成都人的住宅消费主流在保持基本层面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。1）购房者对住房类型的偏好比例购房者对住房类型的偏好别墅2%高层多层33%44%小高层21%从上面数据资料可以看出，中意小高层的消费者占到21%，占到1/5强，可见对成都的购房者来说，小高层楼房也是目前的主流选择。2）购房者对住房类型的偏好比例从数据可看出：消费者对平层的选择不再是一枝独秀，其他类型的户型也有相当的需求。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67%，跃式占15%，复式占18%；喜欢小高层的消费者中，平层占56%，跃式占25%，复式占19%。3）不同家庭结构的购房者对单位房间的偏好比例·单身贵族的购房者对单位房间的需求比例四房三房5%一房12%25%二房58%·二口之家的购房者对单位房间的需求比例四房一房11%3%四房一房二房20%2%10%三房31%二房55%三房68%·二代同堂的购房者对单位房间的需求比例四房一房4%二房22%19%三房55%从上面的数据分析中，可看出不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子一房二房0%8%四房40%三房52%女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。这主要是由于成都城市的人口特殊性对房型选择的影响，来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后，接父母过来同住或照顾小孩，因此选择三房的比例与整体选择的比例大体相同。4）不同置业次数的购房者对单位房间的偏好比例·首次置业者对单位房间的需求比例四房五房一房4%三房7%20%13%二房56%·多次置业者对单位房间的需求比例四房以上一房3%三房21%27%二房49%数据表明首次置业与多次置业相比，选择一房、二房比例相近，选择三房、四房、五房的比例相差稍多。5）购房者心目中的理想住宅面积在希望购房面积的选择上，希望购置面积在80—130平方米的比例最高；其次是70—80平方米，希望购置面积在130-160平方米的比例低于上述两类,购置面积需求在70平方米以下的比例较低。与希望购置的房间数交叉分析表明：选择二房的购房者希望面积在70—90平方米的比例较大，也有部分希望90—110平米和70平米以下的，很少一部分希望在110—130平方米。整体选择面积的中位数为：85平方米。选择三房的购房者希望面积在90—140平方米，占较大的比例，也有不少比例选择80—90多的小三房。整体面积选择中位数为：125平方米。6）购房者对住宅外部要素看中比例改善居住环境(65%)、生活方便（15%）是促成购买行为的主要因