目录第1章总论....................................................................................................................................2第2章市场需求分析.......................................................................................................................6第3章主要建设内容及建设规模.......................................................................................................52第4章项目建设方案.....................................................................................................................55第5章公用及辅助设施设计...........................................................................................................63第6章组织机构与人员编制...........................................................................................................81第7章项目招投标...........................................................................................................................83第8章项目实施进度计划..............................................................................................................85第9章投资估算及资金筹措...........................................................................................................90第10章经济效益评价...................................................................................................................98第11章不确定性分析..................................................................................................................105第12章社会效益评价与环境影响分析........................................................................................108第13章结论与建议.....................................................................................................................110第1章总论1.1项目概况项目名称：“东方港湾”（二期）项目地址：重庆市江北区石马河街道石门渝江村项目业主：重庆银星经济技术发展股份有限公司法人代表：王真祥注册资金：2000万元经营范围：房地产开发、物业管理项目规模及内容：项目占地面积11.2公顷；拟建建筑面积256649.3平方米。其中：住宅建筑面积226760.3平方米；门面建筑面积7605平方米；约克步行街商铺建筑面积7200平方米；车库建筑面积11876.7平方米，共有297个车位；设备用房776.4平方米，农贸市场建筑面积1238.06平方米，公用面积1192.81平方米。项目投资及资金结构：本项目总投资达50067.49万元，其中：自有资金15168万元，银行贷款15117万元，销售回收资金19783万元。1.2业主介绍重庆银星经济技术发展股份有限公司于1998年12月底经重庆市经济体制改革委员会审批，并在重庆市工商行政管理局登记，由原重庆银星物业发展有限公司改制成立。注册资本2000万元，主要从事房地产开发、物业管理，为二级房地产开发企业。1995年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区——银星商城，总投资10582万元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米。商城1-9层为小商品交易区，内设摊位1200余个，主要经营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，成为西南地区唯一一家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达700多户。10楼以上为商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。1.3项目可行性研究的依据?渝府地[2002]65号重庆市人民政府关于重庆织造厂国有土地使用权处置的批复；?渝规选（2002）江字第0032号关于东方港湾的选址意见通知书；?渝规设（2002）江字第0032号重庆市建设工程设计条件、要求通知书；?渝府[2002]106号重庆市人民政府关于同意重庆东方港湾规划方案设计的批复；?渝计委投[2002]274号重庆市发展计划委员会关于江北区东方港湾住宅小区立项的批复；?重庆市规划局关于银星公司重庆市东方港湾规划方案设计审查会记录；?中煤国际工程集团重庆设计院提供的东方港湾方案设计；?业主提供的有关资料。1.4主要技术经济指标（表1-1）表1-1项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1建设内容1.1住宅平方米226760.31.2门面平方米76051.3车库个车位2971.4步行街商铺平方米72001.5设备用房平方米776.41.6农贸市场平方米1238.061.7公用面积平方米1192.812总投资万元50067.493经济效益3.1财务净现值万元19013.2内部收益率%18.9%3.3投资回收期年2.493.4税前投资利润率%2.28%3.5税后投资利润率%1.53%3.6税前资本金利润率%7.53%3.7税后资本金利润率%5.05%1.5本报告主要结论按照21世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势，随着市政府对大型企业的“退二（产业）进三（产业）”的战略性方案的实施，结合“东方港湾”一期成功的销售业绩，可以预计：沙坪坝区域周边住宅区的开发时机已经到来，根据目前的调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥、风天路、石小路及石门大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上几条城市道路周边开发大型综合商业住宅小区。从地理位置及住宅环境方面上是可行的，也是今后江北区及沙坪坝区等住宅发展的需要，其中重庆织造厂区又以其独特的地理位置和商业开发价值首当其冲。因此，本项目的建设是非常必要的。本项目建设总投资50067.49万元，全部资金财务内部收益率为18.9%。投资回收期为2.49年。税前、税后投资利润率分别为2.28%和1.53%。税前、税后资本金利润率分别为7.53%和5.05%。经济效益较好。第2章市场需求分析2.1重庆市房地产投资环境分析重庆是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年重庆在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。2.1.1重庆市房地产投资自然、经济、人文背景分析1.自然背景重庆地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部。东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。重庆市区坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市依山傍水，层叠而上，既以江城著称，又以山城扬名。重庆幅员面积82,403平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是中国行政区域最大、人口最多的城市。2.经济背景2002年实现国内生产总值1971.10亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增幅高于上年1.3个