“富报泉”项目策划方案第一章市场分析一、重庆宏观经济状况二、重庆市房地产总体市场现状及走势分析三、北部新区房地产市场分析四、房地产市场需求分析第二章项目分析一、项目概况二、项目地盘解析三、项目周边概况四、项目SWOT分析五、项目综合评价和发展策略第三章产品定位一、定位原则二、项目市场定位三、项目规划设计建议第四章、项目概念定位项目核心概念项目名称第五章、项目价格定位第六章、项目推广思路第一章、市场分析一、重庆宏观经济分析设立直辖市后重庆的政治地位和经济地位得到提高，在国内外的知名度也随之提升；而重庆又是中国西部大开发战略的重点和前沿阵地，其将会成为西部地区新的经济增长点。作为中国的老工业基地之一的重庆，随着体制改革的完善，重庆工业重振雄风指日可待。而三峡工程的建设、三峡库区移民及库区发展，也将促进整个重庆经济社会结构的巨大变化。中国最具发展潜力的经济带长江沿江地区开发开放已拉开序幕，建设以三峡库区为核心的长江上游新型产业群将成为长江沿江开发开放的重点。与上海浦东产业群相呼应，将加快形成长江沿江产业带。重庆直辖以来，国民经济保持了较快的增长速度。2003年是重庆市直辖以来经济增长最快的一年，去年GDP实现2250.11亿元，比上年增长11.4%。城乡居民生活水平持续提高。2003年，全市城镇居民人均可支配收入8094元，比上年增长11.8%。全市实现社会消费品零售总额835.53亿元，比上年增长9.5%。城乡居民储蓄存款1896.55亿元，比上年增长18.9%。经济快速发展的同时，城乡居民生活水平相应得以快速增长。（1）、重庆市国内生产总值（GDP）分析单位：亿元资料来源：重庆市统计局分析项目199819992000200120022003国内生产总值1429.261479.711589.341749.771971.102250增长率（%）—7.6%8.5%9.0%10.3%11.4%分析：在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，国民经济保持良好势头，经济持续增长，且增幅逐年升高，并高于全国平均GDP增长速度，宏观经济呈加速增长态势。根据重庆目前的经济发展态势，这种增长速度在仅几年内都会保持并有所增高。（2）、产业结构发展变化分析(历年三大产业所占GDP比重变化分析)：资料来源：重庆市统计局年份第一产业所占GDP比重第二产业所占GDP比重第三产业所占GDP比重199820.9%41.0%38.1%199919.2%40.8%39.9%200017.8%41.4%40.8%200116.7%41.5%41.7%200216.0%41.9%42.1%分析：重庆作为中国的老重工业城市，第二产业GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，第一产业的萎缩是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程较快，产业结构逐渐优化。（3）、生活水平逐年提高重庆市城镇居民人均年可支配收入变化分析资料来源：重庆市统计局年份199819992000200120022003城镇居民人均年可546758966276672172388094支配收入（元）增幅（%）—7.8%6.4%7.1%7.7%11.8%分析：随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已经达到8020元，以一户家庭平均3.15人口计算，家庭年平均可支配收入已经达到25263元。城镇居民人均可支配收入的增长幅度在10%左右.重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析：单位：亿元资料来源：重庆市统计局年份199819992000200120022003社会消费品零553.70596.26643.58699.33763.05835.53售总额增幅（%）—7.7%7.9%8.7%9.1%9.5%分析：整个重庆市的社会消费品零售总额不断升高，且每年的平均增长速度在8.3%左右。重庆市的经济形势较为乐观。(4)、社会固定资产投资2003年，全社会固定资产投资额远远超过“八五”期间的总和，从2002年的996亿元增加至1220亿元，增幅22.5%.小结：重庆市经济运行的主要特点：重庆经济进入了一个持续、快速、健康增长期。2004年，重庆国内生产总值预期增长9.5%，城镇化率将由目前的35%达到39.8%，社会经济将继续保持良好增长势头。（1）宏观经济呈加速增长态势；（2）工业生产明显加快，经济效益显著提高；（3）固定资产投资继续在高位运行；（4）消费市场逐年回升；（5）财政收入增长较快，金融运行平稳；（6）城乡居民收入继续提高；二、重庆市房地产总体市场现状及走势分析1、重庆房地产开发数据指标分析重庆市主城区房地产开发投资综合表2003年房地产开发完成投资施工房屋面积竣工房屋面积地区绝对值（万同比增长绝对值（㎡）同比增长绝对值（㎡）同比增长元）（%）（%）（%）重庆市327888133.30528703219.801676968820.60渝中区2925118.9053532952.00936324-10.50江北区32766440.90531472428.1012448988.80渝北区34634718.6051047177.701073588-27.50南岸区49788866.20528049836.40178414264.20九龙坡区38718023.80518141710.0017168481.70沙坪坝区34648233.60492356232.30150898610.70大渡口区105293106.60137936945.00503613100.21地区实际销售面积实际销售额销售均价产销率绝对值同比增长绝对值同比增长绝对值同比增长（%）（㎡）（%）（万元）（%）（元）（%）重庆市1316826929.50210226032.901596.002.5778.5渝中区6486764.102159071.603328.00-2.4369.2江北区99626228.2021798444.802188.0012.9680.0渝北区952184-23.80182236-23.501914.000.3788.6南岸区140276785.10294741131.002101.0024.7678.6九龙坡区126551212.4022614215.301787.002.5273.7沙坪坝区114028721.3025627526.702247.004.3775.5大渡口区614417148.4093141180.301516.0012.80122.0重庆市主城区房地产开发投资综合表2004年1——3月地区房地产开发完成投资房地产开发施工面积竣工面积（亿元）（万㎡）（万㎡）重庆市63.393666.95163.86渝中区4.49297.127.66大渡口区1.2487.526.10江北区5.35440.115.13沙坪坝区4.47334.6810.62九龙坡区7.09427.0717.93南岸区9.86390.1318.93渝北区11.71429.464.48地区实际销售面积（万实际销售额销售均价产销率㎡）（亿元）（元）（%）重庆市159.3125.651610.0097.2渝中区2.060.542621.0026.9大渡口区7.801.521949.00.127.9江北区6.891.602322.00134.3沙坪坝区13.652.732000.00128.5九龙坡区15.733.162009.0087.7南岸区15.134.272822.0079.9渝北区9.172.002181.00204.7重庆市主城区房地产开发投资综合表2004年4月地区房地产开发完成投资房地产开发施工面积竣工面积（亿元）（万㎡）（万㎡）重庆市29.38320.1170.68渝中区2.5522.7115.45大渡口区0.742.390江北区2.7241.755.29沙坪坝区2.663.630.11九龙坡区5.5626.053.84南岸区4.628.860渝北区2.6291.3624.99地区实际销售面积（万实际销售额销售均价产销率㎡）（亿元）（元）（%）重庆市94.0718.021516133.1渝中区10.82.63243569.9大渡口区2.270.512247江北区6.821.041525128.9沙坪坝区2.780.517992527.3九龙坡区15.183.622385395.3南岸区8.852.973356渝北区13.883.44247855.542003年是重庆房地产开发快速发展的一年，在这一年里，房地产开发持续保持在较高的景气水平，各月平均指数均保持在110点以上。从前述列表可以看出，2003年重庆房地产开呈现出持续稳定健康发展的良好势头，房地产开发完成投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额及销售均价等各项指标均实现了稳定增长。其中南岸、江北及大渡口三区的发展势头尤为迅猛，由于该三区房地产开发较热，因此价格上涨幅度也较大。2、重庆房地产市场特征供需两旺，商品房空置情况有所好转：根据前表统计，2003年重庆商品房销售面积同比增幅达29.50%，销售增速高于竣工增速8.9个百分点，销售领先于竣工。同时，2003年重庆主城区商品房开发产销率达80%，截止12月末，全市商品房空置面积减少8.34万㎡，受此因素带动，12月商品房空置面积分类指数比去年同期大幅下降11.78%。◎价格持续稳定增长：受地价及建材涨价、城市大拆迁、银行降息等诸多因素的影响，重庆房地产销售价格近年来呈现持续稳定增长的势头。截止12月末，全市商品房平均销售价格