?惠州东平项目策划补充报告20060317本次报告的基本思路对目标的研究——命题（3个月销售回款1.5-2亿元）//命题实现的前提（惠州高档大盘研究）产产产品配比品配比品设计//建设计设计议建建————市市场参场参考（客考（客户专题研户专题研究、究、竞竞争专题研争专题研究）究）////户户型型--总总价价关关议议系系////创创新方向新方向总总总体体体规划规划规划的最的最的最终终终建建建议议议——————价价价值值值最大化最大化最大化//////可持可持可持续发续发续发展展展本报告是严格保密的。数字化快进快出策略：一个命题?3个月销售回款1.5-2个亿基于此命题下的项目要求：——项目至少启动4万平米——月均销售速度需要达到80套/月本报告是严格保密的。数字化快进快出策略：一个命题合生帝景湾?一期启动5?开盘3个月实现销售120套，万平米，总计销售金额近1.25亿约200套荷兰水乡?一期开发约?69套洋房实现快速销售，销售10万平米，金额近6000万；一年内90套总计约600套复式基本销售完毕“开盘3个月回笼1.5-2个亿的资金”在惠州市场将是突破性的举措；基于惠州市场的这一命题能否成立？——惠州高档大盘研究本报告是严格保密的。惠州高档大盘研究：合生帝景湾开盘3个月实现销售120套，销售金额近1.25亿！帝景湾一期推售进度时间轴2004.122005.7.12005.09.112006年营销节点举行开工典内部认购解筹开盘竣工入伙礼?首期产品均价预计在?“创建惠州和谐人居模式”圆桌论坛，目前目前销销售售5300~5800元/m2（首邀请省市有关专家就惠州的地理、人文与近营销活动120120套左套左期产品最终实现均价年来房地产市场的发展等进行了研讨。右右在5700元/平米左右）。销售率建设中认筹约150张解解筹筹：推出：推出200200多套，目前多套，目前销销售售9090多多套，截至到套，截至到99月月2323日按揭只有日按揭只有两两套套本报告是严格保密的。惠州高档大盘研究：合生帝景湾畅销因素研究：?企业品牌——合升集团，国内一线开发商！?产品品质高——复制广州合生，建筑细节到位，品质感到位，成为惠州市场的标杆树立者。?高形象——惠州地标?皇家欧洲城！?提前渗透——至2004年拍下土地后就开始渗透市场，渗透期长达半年以上。?大力推广——占领主流市场媒体，户外广告、报纸等多点出击，几乎一夜倾城。?渠道资源——整合各项渠道资源，合生广州老客户成交近80套，惠州韩国企业客户成交近20套。?展示到位——在样板房、大堂、社区入口等基本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。惠州高档大盘研究：合生帝景湾高调推广/全城覆盖：2005年帝景湾的广告推广费预算超过150万元！2005年9月15日南方都市报整彩粤东最大的霓虹灯字：东江边"合生帝景湾"五版广东省目前最大广告牌：年初巨幅围墙广告，其尺寸为12（高）×280米（个大字，每个字尺寸为15米（高）×12米（宽长），总面积3360平方米。），单字面积达到180平方米报纸名称标题发行日期版面名称备注惠州顶级豪宅合生帝景湾盛大惠州速递2005-09-15惠州楼市软文亮相合生帝景湾开创惠州豪宅时代帝景湾豪华样板房现已完南方都市报2005-09-15广告美呈现，敬请预约品尝惠州日报阿波罗太阳神揭幕2005-09-12头版?惠州日报合生帝景湾开创惠州豪宅时代2005-09-09广告?合生·帝景湾开创惠州豪宅时惠州日报2005-04-29国际新闻?代江北文昌一路灯杆旗（销售中心门口）惠州日报打造惠州首席豪华住宅小区2004-12-10楼市背景软文惠州高档大盘研究：合生帝景湾展示到位/品质感强：社区入口、销售中心、大堂、样板房等左图：中式样板房主要突出品位、贵气。主要运用元素有：紫檀、红木家私、动物毛装饰毯、灯饰等。右图：欧式样板房主要突出豪气。主要运用元素有：欧式家私、灯饰等。惠州高档大盘研究：荷荷兰水乡兰水乡畅销因素研究：?稀缺性产品/产品创新——叠拼复式单位，市场首创。?提前渗透——项目动工时在惠州大剧院还举行了楼盘宣传晚会，陈鲁豫担任晚会司仪。?大力推广——全城覆盖，占领主流市场媒体，户外广告、报纸等多点出击，持续时间长。?渠道资源——惠东客户为小孩上学购房较多。?展示到位——在沿江绿化、大堂、社区入口等基本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。惠州高档大盘研究：荷兰水乡荷兰水乡69套洋房实现快速销售，销售金额近6000万！一年内90套复式基本销售完毕！售楼处、江滨公8月中脱外墙园、工程样板房04.8.2004.11.2805.5.105.12.31营销节点VIP认筹选房开盘入伙营销活动?2.21工地动?8.20VIP发售暨“中国生?05.1.21，北京??5月1日-7工,奠基仪式态住宅”授牌仪式;”荷师范大学珠海分校日，光耀·荷兰，梁天担任司兰会”启动惠州附属学校奠基水乡开盘庆典暨荷仪；在惠州大?9月7日，惠州市首届仪式兰水乡文化艺术节剧院还举行了“颂歌献给党，彩笔写惠州楼盘宣传晚会——‘光耀杯’全市中小学师?05.2光耀·荷，陈鲁豫担任生征文大赛”兰水乡协办数码新晚会司仪?9.17“光耀·荷兰水乡视界·首届全国数杯”首届声乐艺术节码影像创意摄影作?11.13珠海北师大分校游品大赛销售情况1000元/张，享受85折优均价2800元/㎡开盘后每月销售约项目目前惠认筹数量约500张，VIP，当天解筹约3030套左右销售率在卡权益无截止日期套90%以上本报告是严格保密的。惠州高档大盘研究：荷荷兰水乡兰水乡展示到位—开盘展示售楼处、工程样板房、江滨公园调性与产品定位相符。售楼处模型LOGO分展场广告牌江滨公园惠州高档大盘研究：荷兰水乡提前渗透、大力推广。各种形式的大型公众见面会惠州高档大盘研究：荷兰水乡主流媒体，全城覆盖——软文/报广惠州高档大盘研究：荷兰水乡持续的广告/主题集中——以教育地产为主要推广方向报纸名称标题发行日期版面名称惠州日报荷兰水乡首日热销183套2004-12-02头版惠州地产奇迹：荷兰水乡首日热销183惠州日报2004-12-02文化娱乐套追梦百年师大，许孩子一个未来；11月选房期间楼盘推广主惠州日报2004-11-26广告28日荷兰水乡优先选房！题为”品牌教育地产”惠州日报惠州地产呼唤品牌教育2004-11-26教育地产惠州日报感受百年师大，情定荷兰水乡2004-11-26教育地产南方都市报许孩子一个未来2004-11-11彻底报道惠州日报成就理想生活，情定荷兰水乡2004-11-05广告南方都市报荷兰水乡获中国生态住宅称号2004-09-02地产新闻楼盘前期推广以”生荷兰水乡荣获国家建设部“中国生态住惠州日报2004-08-27国际新闻态住宅”作为主题宅”示范社区大奖惠州日报销售、服务热线2004-08-27奥运特刊本报告是严格保密的。惠州高档大盘研究：荷兰水乡报纸名称标题发行日期版面名称惠州日报欢乐中秋，欢乐送2005-08-18头版惠州日报为舒适生活重新定义2005-07-29楼市看盘开盘后,主题围惠州日报3大专属价值领跑惠州人民2005-07-22家电周刊绕产品介绍展光耀荷兰水乡祝第十届全国“华罗庚金杯少年数聚焦华罗庚惠州日报2005-07-17开,较为混乱,学邀请赛总决赛圆满成功！”金杯赛并未结合项目惠州日报荷兰水乡有可以跳舞的大阳台2005-07-08楼市看盘的销售惠州日报荷兰水乡：风华正茂时2005-07-01楼市业界惠州日报40万m2荷兰水乡全城热销中2005-06-16名盘靓车惠州附属学校（小学部）今年9月1日开学，现2005-05-惠日/南都头版正接受小学1-5年级报名11/17/24/31惠州日报荷兰文化艺术节光耀·荷兰水乡5·1现楼开盘2005-04-28广告石化速递追梦百年师大，许孩子一个未来！2005-04-15石化速递选房后,近半年惠州日报北师大惠州附属学校9月1日开学2005-04-08楼市看盘的时间主打教育地产惠州日报荷兰水乡：关注生态健康2005-04-01楼市周刊惠州日报荷兰水乡：精品是这样炼成的2005-03-25楼市看盘追梦百年师大，许孩子一个未来---贺北师大惠惠州日报2005-03-04文化娱乐州实验学校隆重奠基，现已开始动工。惠州日报朝鲜演员轻舞飞扬荷兰水乡2005-01-07楼市看盘本报告是严格保密的。惠州高档大盘研究：结论惠州市场高档大盘实现快速销售（3个月内回款超过1.2亿）必须基于以下前提：概念和定位远离对手；物业类型稀缺；产品全面领先；展示到位/大力推广；基于06年的惠州市场，本项目如何满足这些前提？——相关专题研究（客户专题/竞争专题）本报告是严格保密的。本次报告的基本思路对目标的研究——命题（3个月销售回款1.5-2亿元）//命题实现的前提（惠州高档大盘研究）产产产品配比品配比品设计//建设计设计议建建————市市场参场参考（客考（客户专题研户专题研究、究、竞竞争专题研争专题研究）究）////户户型型--总总价价关关议议系系////创创新方向新方向总总总体体体规划规划规划的最的最的最终终终建建建议议议——————价价价值值值最大化最大化最大化//////可持可持可持续发续发续发展展展本报告是严格保密的。