第一章　智能大厦物业管理............................................2第一节　智能大厦概述............................................2　　一、定义和范畴...........................................2　　二、诞生背景..........................................2　　三、发展历程..........................................2　　四、对社会的影响.........................................3　　五、现状与发展趋势.......................................3第二节　智能大厦构成及其特征....................................4　　一、特征剖析..........................................4二、系统的构成特点...........................................8第三节　自动化系统物业管理及实例分析...........................15　　一、自动化系统..........................................15　　二、自动化系统的功能....................................17　　三、自动化系统的组成....................................22　　四、自动化系统的结构及网络..............................24　　五、实例点评——哈尔滨报业大厦自控管理系统集成..........25第四节　电气系统物业管理模式及实例分析.........................28　　一、空调系统管理模式....................................28　　二、电梯系统管理模式....................................40　　三、照明系统管理模式....................................44　　四、实例点评——山西日报社新闻采编大楼的供配电系统......44第五节　办公自动化系统物业管理及实例分析......................47　　一、办公自动化系统概述..................................47　　二、办公自动化系统规划..................................52　　三、实例点评——深房广场ＯAS系统设计与分析.............55第六节　通信自动化系统物业管理及实例分析.......................60　　一、语音通讯模式........................................60　　二、卫星通信模式........................................60　　三、图文通信模式........................................61　　四、数据通信模式........................................61　　五、新型通信系统管理模式................................62　　六、公共广播系统管理模式................................65　　七、实例点评——广东国际大厦通信系统....................66第七节　智能大厦系统规划与设计实例分析.........................67　　一、高校智能化教学楼设计................................67　　二、常州国际金融大厦设计................................71　　三、民用机场候机楼设计..................................76　　四、智慧广场智能化系统设计..............................79第八章　其他类型的物业管理.........................................84第一节　工业厂房与仓库的物业管理...............................84　　一、工业厂房与仓库的管理................................84　　二、工业厂房与仓库的服务................................85第一章　智能大厦物业管理第一节　智能大厦概述　　一、定义和范畴　　智能大厦的内涵至今还在不断发展变化，所以迄今为止还没有一个普遍接受的定义。但是我们基本可以采用以下的方式来定义：　　智能大厦利用计算机技术、网络通信技术及自动控制技术，经过系统综合开发，将楼宇设备自动化系统(ＢAS)、通信自动化系统(CAＳ)、办公自动化系统(OＡＳ)与大厦和结构有机地集成为一体，为人们提供理想的安全、舒适、节能、高效的工作和生活空间。　　智能大厦起源于美国联合科技建筑集团(ＵnitedTechnologiesＢuildingSystems，简称UTBＳ)所介绍的康涅狄格州市政大楼(CityPlaceｂuilding)我们可从其所描述的情况中概括出智能大厦具有以下性质：　　１.楼内设置数字式程控电话，全楼布满可供LAＮ(局域网)通信的电话网。　　２.诸如计算机传感器、LAＮ等在智能大厦里得到高效综合的应用，使得以最节省的消耗得到最舒适的温度、最悦耳的音乐、最愉快的气氛，使居住者能够上下出入方便，并确保防火、防烟、防震、防盗，保证控制电梯、空调设备的功能等。　　３.能高度自动处理办公室事务，由于办公室里各种终端联网作业，所以文字处理、电子邮件、档案共享、科学计算等要求能够灵活自如地加以处理。　　４.通信费用少。　　５.可提供电视会议、座谈等办公业务需要的使用场所及信息传递途径。　　６.具备自动保安系统，如电子自动警戒、追踪和记录。　　７.确保符合电子化办公环境的性能。例如图像显示设备(VisualＤisplayTerminal)的应用可能带来的问题——灯光(窗光)幻影、空调噪声等，另外，工作人员在此环境内长时间工作，需要绿色植物调节身心健康，相应地对建筑环境也要做出必要的考虑。　　二、诞生背景　　智能大厦与一般建筑的不同之处在于，智能大厦能够使人“足不出户，日理万机”。美国UTBＳ公司在１９８１年最初使用“智能”两字时，那时的含义与现在相比，具有相当大的区别。其它的智能大厦，如日本的本田大厦、NTT品川大厦等，情况也是如此。这是因为智能大厦的兴起有着其特定背景，随着背景因素的变化，智能大厦的内涵也在不断变化。促使智能大厦蓬勃兴起的背景因素主要有以下三方面：　　１.计算机及通信技术的飞速发展，将人们原来的梦想变为了现实，原来的不可能成为可能。　　２.计算机通信自由及通信线路大众化，促使了信息技术毫无约束地发挥作用。　　３.在大楼销售竞争中，如果没有独特的魅力便难以推销成功，将原来长方体式建筑造型变为笔筒式建筑造型就是其中一种促销手段，冠以“智能大厦”则更是一种促销措施。　　三、发展历程　　１.１９７３年，Ｈｅrbert大学社会学家ＤｅnielBell声称“信息时代到来了”，从此以后，重要的不再是劳动力和能源，信息开始扮演着越来越重要的角色。　　２.原来是以电话为代表的通信时代，到了７０年代中期，兴起了通信技术与信息处理并行的所谓compunication时代。　　３.７０年代末期，开始使用“智能(intelligent)”一词。　　４.１97８年９月，NTT副社长北原在国际计算机通信会议(IＣＣＣ)上提倡信息网络系统(INS)，使得希望利用网络的人，只要拥有一条网络线路，就可以获取多种信息服务，获得丰富多彩的信息。　　５.１９８２年ICOT财团成立，专门从事生产具有推理能力的人工智能计算机(第五代计算机)，信息通信的能力因此大为提高。　　６.１９84年１月，康涅狄格州市政大楼建成，从此“智能”一词开始广为传播。　　７.１９84年２月，在纽约召开世界第一届Teleport(信息发射基地)会议，会议决定发射广播卫星，24小时将信息传播到世界各地。　　８.同年日本指定盛冈市等地作为新媒体地区，探讨信息化的需求，调查其可行性(feasibility)。　　９、１９８５年３月，日本选定Teletopia(未来型通信都市构想)的20个地域。　　１０、同年４月，日本电气公司转为民营，成立NTT(日本电信电话株式会社)，从此竞争加快了智能化的步伐。　　11.１９８６年成立智能联合促进会，研究智能大厦及其周围地区环境，推进调查研究工作，迈入了智能综合城市建设的新纪元。　　四、对社会的影响　　单一智能大厦的效果只能体现在该建筑内部，但若能与同类型建筑互相交换信息，则信息面更广、效果会更好。所以智能建筑对社会的影响越来越大，成本越来越低廉，信息越来越快、准、全。可以想象，有朝一日，在家上班犹如到办公室上班一样，完全可以成为现实。与此同时，高度智能大厦也存在下列的一些问题：　　１.电子设备对于工作人员健康的不利影响；　　２.由于过分依赖智能化自动管理，一旦机器发生故障，可能