物业管理综合工作手册一、接管验收规定1.职责1.1公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。1.2物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收，并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。1.3物业管理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业管理方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项接受其管理岗位及责任。2.工作程序2.1物业验收小组成立2.1.1当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组。根据物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。2.1.2物业验收计划的制定物业验收小组会同物业管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员。验收计划应由验收小组组长审核，并报总经理批准。2.2资料的接管验收物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。2.3物业的预验收2.3.1物业验收小组分专业系统，按验收计划要求依据涉及图纸进行预验收。2.3.2验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量。2.3.3在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改报告》，返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改。2.3.4对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。2.4物业的验收2.4.1在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收小组进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收。2.4.2在楼宇的实物验收，按验收计划要求进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。2.5岗位移交在完成资料交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担管理责任，仅作为责任移交过程。各岗位移交最高时限：电梯1周、中央空调2周、消防1周、监控1周、配电2周、给排水1周、供气0.5周、其余岗位0.5周。2.6责任移交在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业管理进入日常阶段。2.7验收后的工作2.7.1各专业工种根据验收后的情况，填写《验收交接记录》。2.7.2物业验收小组根据单项《验收交接记录》，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。2.7.3公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关的手续等存档。2.7.4物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。3.相关文件3.1房屋接管验收标准4.质量记录4.1验收交接记录C7.5.1-5.1-A4.2房屋、设备、设施整改报告C7.5.1-5.2-A房屋、设备、设施整改报告C7.5.1-5.2-A栋号：验收时间：编号项目名称存在问题简述备注验收人：移交人：验收交接记录C7.5.1-5.1-A编号交接记录备注验收人：移交人：二、收费管理规定1.职责范围1.1收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；维修人员负责对有偿维修服务进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。1.3管理处主任负责对有偿服务收费进行审核。2.工作程序2.1办公楼的物业管理费、车辆管理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取。每月10至15日为收费日，收费员须在每月10日前后上门向每位业主发放收费通知书，并提醒业主在15日前交费。为方便业主，所有收费应集中一次进行。2.2住宅小区的物业管理费、水电费、车辆管理费、有偿维修费等按季度收取。每季度的第一个月收取上季度的所有费用，收取日为该月的10至30日，收费员负责于10日前后在小区公告栏发布收费通知，并上门收费。2.3收费员应在发布收费通知前按照物业管理费、车辆管理费收费标准，工程维修组提供的水电、供暖费抄记数据，综合组、工程维修组、保洁组提供的有偿服务费清单等准确计算每户业主的应收费用。2.4对逾期不交纳各项费用的业主（使用人），收费员负责先发放催缴通知单，再根据有关规定处理。3.质量记录：3.1《物业管理费一览表》C7.5.1-5.3-A3.2《自来水费分摊明细表》C7.5.1-5.4-A3.3《电费分摊明细表》C7.5.1-5.5-A3.4《供暖燃油费分摊明细表》C7.5.1-5.6-A3.5《自来水缴费通知单》C7.5.1-5.22-A3.6《公用电摊费缴费单》C7.5.1-5.23-A自来水缴费通知单C7.5.1-5.22-A年月日房号户主姓名水费单价元/度收费金额上月抄表数本月抄表数实用数经办人：公用电摊费缴费单C7.5.1-5.23-A年月日房号业主姓名面积单价元/平方米收费金额备注收款人：三、入住管理规定1、写字楼入住管理规定1.职责范围入住管理工作由管理处的综合组主管实施。2.工作程序2.1凭开发单位签发的“业主入住通知”向开发单位领取入住单元的钥匙；2.2向业主介绍大厦情况并发放《写字楼物业管理规定》、《入住登记表》和《业主装修守则》；2.3与业主签订《物业管理合同》并向业主移交钥匙；2.4在业主完成装修，正式入住办公的当天，向业主赠送庆贺花篮，并在一楼大堂显著位置设立欢迎水牌。3.质量记录：3.1《入住登记表》C7.5.1-5.7-A入住登记表C7.5.1-5.7-A楼座单位名称负责人姓名/身份证号码联系人姓名/联系电话常驻办公人数办公时间正式入住时间备注注：若业主在双休日或下午18：00-次日8：00之间仍需办公，请在办公时间中予以说明。若业主有其它的特殊要求，请在备注栏中说明。2、住宅小区入住管理规定1.职责范围：管理处综合组主管负责办理入住手续时的资料发放与保管、交费、钥匙发放工作；工程组主管负责房屋验证工作；在装潢结束后工程组主管会同维修中心人员进行验房工作。2.入住流程：房屋验证资料发放与保管交费锁匙发放验房2.1房屋验证2.1.1房地产公司销售部门商品房入住通知单原件和《住宅移交手续》一份；2.1.2工程组主管负责陪同业主检查房屋，并填写《室内设施验收表》。2.2资料发放与保管2.2.1发放给业主保存的资料：A、业主公约；B、致业主一封信；C、煤气使用常识；2.2.2发给业主填写并返回管理处的资料：A、《物业管理合同》；B、《房屋装修联系表》；C、《入住登记表》；D、《住户装潢协议书》；E、《装潢施工安全保证责任书》；2.3交费2.3.1装潢保证金：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按《南京市物业管理收费办法》执行；C、退款：住户装修完毕，经公司维修人员检验合格签字后可办理退款手续；2.3.2物业管理费：A、时间：办理入住手续时间若在当月15日前（含15日），收取全月物业管理费；当月15号后计收半月物业管理费；B、标准：住户购房面积×政府批准的单位价格；2.3.3共用部分水电分摊费：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：以实际发生额分摊；2.3.4垃圾清运费：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按《南京市物业管理收费办法》执行；2.3.5水费押金：A、时间：办理入住手续时交纳；B、标准：按三口之家，年平均三个月测算，每户100元；C、退款：自装修结束后，经管理人员审核后，住户凭押金收据到管理处办理退款手续（前提：无拖欠水费）；2.3.6装潢工人办理临时出入证：A、时间：装潢工人进场时；B、标准：工本费元，押金元；C、退款：自完工结束正式离开时，办理退款手续；2.3.7其他：开发商未配套，根据住户需要，由住户付款，管理处统一组织施工的项目如下：A、阳台统一封闭铝合金窗；B、阳台统一安装防盗网和防盗窗；C、信箱；B、室外空调架；2.4钥匙发放2.4.1在办理完上述手续后向业主发放房间钥匙、电子对讲门钥匙、电表箱钥匙等；2.5验房工程组主管会同维修中心人员检查后填写《房屋验收表》；3.质量记录3.1《住宅小区入住登记表》C7.5.1-5.8-A住宅小区入住登记表C7.5.1-5.8-A幢号：房号：业主性别出生籍贯身份证联系照姓名日期号码电话片入姓名住性别人出生日期员籍贯简与业主关系身份证号码况常住暂住备注照片四、装修管理规定1、写字楼装修管理规定1.职责范围：1.1物业管理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用，并对装修过程进行监督，在装修完成后会同工程组主管进行装修验收。1.2工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行监督、检查。1.3安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告。2.工作程序：2.1在业主办理入住手续的同时，综合组主管向业主发放《业主装修守则》和《房屋装修申请表》，并提醒业主在装修开工前一周向物业管理处提交；A详细填写《房屋装修申请表》；B完整的装修设计方案；C装修施工单位的施工资质；2.2管理处须在接到上述材料后一周内，对业主的装修方案审核完