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2005年内江市加州蓝湾营销策划报告
2005年内江市加州蓝湾营销策划报告
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“加州·蓝湾”营销策划报告新加坡豪斯机构·重庆兆邦公司2005年10月第一部分内江房地产市场概述?目前住宅市场描述?目前商业市场描述?市场发展前景预测目前住宅市场描述目前其住宅市场尚起步阶段,具有以下特点:?开发商多为内江本地企业,总体实力不强;?项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层,小部分为高层;?项目多集中在东兴区;?住宅销售情况良好,基本无滞销情况;?一次性付款方式占30%左右,大大高于其他城市的平均水平;目前住宅市场描述?主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房,平均单价在1200—1600元/㎡之间;?现场销售中心包装不理想;?售楼人员服务意识欠缺,综合素质普遍不高;?人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高;?消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。目前商业市场描述?东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位,同质化严重,导致空置率较高;?休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路;?目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发市场;目前商业市场描述?即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量;?卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展;?大量在建楼盘的交房入住,使消费群体扩大,届时,滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。市场前景预测?房地产市场发展空间较大;?市场需求量近一两年内将有较大提升;?开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线;?滨江地段将会是房地产发展热点中的热点;市场前景预测?滨江地段将成为一体化商业中心?投资意识开始逐步增强,?消费者逐步由感性向理性过渡。第二部分项目分析?项目SWOT分析?市场定位?核心价值定位?潜在价值分析?目标客户群——内江各阶层的高端群体?部分规划设计建议项目SWOT分析优势/S劣势/W机会/O威胁/T优势/S?区位优势:项目地处临江路罗家嘴交通位优势明显;?景观:一线江景?规划与配套:规模大;地标性建筑群;建筑体外立面有质感;大阳台全采光;?发展空间:游泳池、会所;智能化安全设备;专业化物业管理劣势/W?街道陈旧,周边环境差;?目前滨江经济带发展比较落后,商业部分经济价值不高;?开发商为外来开发商,无品牌优势。机会/O?内江经济增长率高,人口基数大,城市化进程快,需求量大;?房地产市场运行向规划范发展;?房地产价格呈现上涨趋势;?本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高;?该市消费者对江景房优势有一定的认可,对电梯房慢慢开始接受。威胁/T?工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季(春节);?特色商业经济地带尚未形成,本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度;?竞争对手的陆续开盘销售,会分化部分客户。市场定位滨江全景观高层豪宅核心价值?地段——绝佳的地理位置;?景观——丰富的江景资源;?配套——园林、绿化,会所,游池,电梯等;?建筑——现代、质感、经典;?户型——明朗、气派,动静分离。潜在价值?政府对滨江地段沿线的改造,将极大的带动滨江区域的升值空间;?文化街区——凤窝街,紧邻项目的西北侧,将是本项目打造文化品牌的一大卖点;?2005年四川省的高考状元皆出自内江,具有良好的教育文化底蕴和氛围,对周边区域影响较大,一定程度上带动房地产市场的发展。目标客户群——内江各阶层的高端群体·按职业分·按收入分(高收入阶层)· 按区域职业?政府、企事业单位中、高层职员;?学校教职员工;?私营企业主、个体工商户;?医生、律师、会计师等;?其它。区域?东兴区、市中区——主力客户;?周边区、县——边缘客户。部分规划设计建议? 安全防范建议 ? 内部规划配套建议安全防范建议?建议做成封闭式小区,相对独立;?配置安防等智能化设施,设立三重门禁系统;?商业、车流、人流入口分开,减少干扰,增强安全性;?水、电、气三表出户。内部规划配套建议?园林景观:应与滨江整体景观规划协调融合,同时体现一定人文特性;?设备:建议配置品牌高速电梯,电梯大堂装修应有档次,星级酒店设计标准,以彰显尊贵特性;?会所:须体现当地休闲习惯。建议:健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室;户外临水景休闲区等;第三部分营销推广?总体定位?推广主题:尊贵与荣耀?阶段推广:?推广计划?销售策略?广告平面表现(见附件)总体定位?住宅——高品质,尊贵生活社区?商业——滨江餐饮、休闲、娱乐风情街推广主题尊贵与荣耀阶段推广?滨江全景观高层豪宅;?水岸豪宅新坐标;?首席华府,领衔甜城;?加洲蓝湾,只为尊贵的您打造。推广计划?预热期?开盘期?强销期?持续期销售策略?定价策略?销售渠道?销售方式广告平广告平面表现面表现?LOGO设计方案?LOGO基础应用?形象稿及阶段推广稿?户外看板?现场包装(围墙,迎风旗)LOGO设计方案……
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内江市
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加州蓝湾
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营销策划
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营销策略
内容摘要:
大量在建楼盘的交房入住,使消费群体扩大,届时,滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。
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