“加州·蓝湾”营销策划报告新加坡豪斯机构·重庆兆邦公司2005年10月第一部分内江房地产市场概述?目前住宅市场描述?目前商业市场描述?市场发展前景预测目前住宅市场描述目前其住宅市场尚起步阶段，具有以下特点：?开发商多为内江本地企业,总体实力不强；?项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层；?项目多集中在东兴区；?住宅销售情况良好，基本无滞销情况；?一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市场描述?主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房，平均单价在1200—1600元/㎡之间；?现场销售中心包装不理想；?售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高；?人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高；?消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。目前商业市场描述?东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高；?休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；?目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发市场；目前商业市场描述?即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量；?卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展；?大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。市场前景预测?房地产市场发展空间较大；?市场需求量近一两年内将有较大提升；?开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线;?滨江地段将会是房地产发展热点中的热点；市场前景预测?滨江地段将成为一体化商业中心?投资意识开始逐步增强，?消费者逐步由感性向理性过渡。第二部分项目分析?项目SWOT分析?市场定位?核心价值定位?潜在价值分析?目标客户群——内江各阶层的高端群体?部分规划设计建议项目SWOT分析优势/S劣势/W机会/O威胁/T优势/S?区位优势:项目地处临江路罗家嘴交通位优势明显；?景观：一线江景?规划与配套：规模大;地标性建筑群;建筑体外立面有质感;大阳台全采光;?发展空间:游泳池、会所;智能化安全设备;专业化物业管理劣势/W?街道陈旧，周边环境差；?目前滨江经济带发展比较落后，商业部分经济价值不高；?开发商为外来开发商，无品牌优势。机会/O?内江经济增长率高，人口基数大，城市化进程快，需求量大；?房地产市场运行向规划范发展；?房地产价格呈现上涨趋势；?本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高；?该市消费者对江景房优势有一定的认可，对电梯房慢慢开始接受。威胁/T?工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季（春节）；?特色商业经济地带尚未形成，本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度；?竞争对手的陆续开盘销售，会分化部分客户。市场定位滨江全景观高层豪宅核心价值?地段——绝佳的地理位置；?景观——丰富的江景资源；?配套——园林、绿化，会所，游池，电梯等；?建筑——现代、质感、经典；?户型——明朗、气派，动静分离。潜在价值?政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间；?文化街区——凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点；?2005年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。目标客户群——内江各阶层的高端群体·按职业分·按收入分（高收入阶层）·　按区域职业?政府、企事业单位中、高层职员；?学校教职员工；?私营企业主、个体工商户；?医生、律师、会计师等；?其它。区域?东兴区、市中区——主力客户；?周边区、县——边缘客户。部分规划设计建议?　安全防范建议　　?　内部规划配套建议安全防范建议?建议做成封闭式小区，相对独立；?配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统；?商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性；?水、电、气三表出户。内部规划配套建议?园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性；?设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性；?会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等；第三部分营销推广?总体定位?推广主题：尊贵与荣耀?阶段推广：?推广计划?销售策略?广告平面表现(见附件)总体定位?住宅——高品质，尊贵生活社区?商业——滨江餐饮、休闲、娱乐风情街推广主题尊贵与荣耀阶段推广?滨江全景观高层豪宅；?水岸豪宅新坐标；?首席华府，领衔甜城；?加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。推广计划?预热期?开盘期?强销期?持续期销售策略?定价策略?销售渠道?销售方式广告平广告平面表现面表现?LOGO设计方案?LOGO基础应用?形象稿及阶段推广稿?户外看板?现场包装（围墙，迎风旗）LOGO设计方案……