壹千栋2006营销推广壹千栋2006营销推广策划报告壹千栋2006营销推广壹千栋，沉默已久。壹千栋，如醒狮，奔向蓄谋已久的2006……壹千栋2006营销推广提提报报目目录录?第一章：2006目标分析?第四章：2006推广框架?第二章：前期营销推广总结?第五章：工期配合建议?第三章：2006推售节点?第六章：4、5月份执行壹千栋2006营销推广第一章：第一章：20062006目目标标分析分析13亿1—3月成交额：？壹千栋2006营销推广20062006年年销销售目售目标标分解分解月份2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总额销售额10,14419,25116,57715,8026,93418,7457,86817,29910,6054,3282,58313,016万元二期新推三期新推一期签约　一期余货一、二期余货壹千栋2006营销推广进进一步分解一步分解?上半年定额7.3831亿元。?回笼资金5.9亿元。壹千栋2006营销推广44、、55、、66月月份份，，20062006重重头戏头戏?从2006上半年销售计划额度看，目前只有靠4、5两个月进行重新蓄势爆发，6月强力冲刺才能创造新的市场魄力和业绩。?“好的开始是成功的一半”，4、5、6三个月是全年的工作重点，做好前期，后面的推广如顺水推舟。壹千栋2006营销推广上半年核心上半年核心?壹千栋之前在市场上蓄积的势态需要在4、5、6月份集中爆发出来。?壹千栋现场具备足够震撼力，但是需要进一步提升，使其在区域内成为领头羊，。?壹千栋推广渠道覆盖面需要重新整合，打击渠道更加准确力度要大。?老客户维系重在服务综合系数的急速提升，建议导入新的物业理念。?鉴于奥北别墅区竞争分级化发展，低端靠价格，高端靠品质，竞争大势下需要将壹千栋推向别墅发展到极致化的巅峰，以高端形象带动热销。壹千栋2006营销推广下半年核心下半年核心?从7月份开始，项目进入复合营销阶段。一二期独栋和三期联排都在销售。?联排别墅由于价格等方面的优势，能达成快速回笼资金的目的。但是需要提前于上半年进行蓄水预热，使其项目价值整体爆发。?由于各项配套工期对营销的配合也逐渐走向成熟，下半年除了要重视项目价值的升入挖掘，侧重点是现场的“体验式营销”。?下半年7亿的销售目标要有强大的客群支持，渠道开拓也是重点。壹千栋2006营销推广第二章：前期第二章：前期营销营销推广推广总结总结壹千栋2006营销推广一期一期签约签约情情况况预售建预售预售建预售金预售建筑预售金房号筑预售金额房号建筑房号房号筑预售金额额面积额面积面积面积650.56128705113601122295.46284580010891007625.261016627.535738100500335.93571204780201079337.6336660011051099626.641108370.383760000300335.93449804878601061372.32397110011121004625.261111295.63290000300335.93233603208501037405.4434280011481147337.61096625.265104200300601.84733703205401119337.42333870010091116335.931088650.556184500700294.03069002895201097601.87464360010741113294.061146335.933224200600337.43308804343101114337.6330150011151046405.41041405.44240800200870.17523702845801057367.35393860010151120294.06400294.030080050854016058。15130121025406.78425820010781093613.63合计60081004408203149001042373.1738130001047405.41109294.0600一期已签约楼座（截止至：2006年3月5日）壹千栋2006营销推广已已签约签约客客户户分析分析类别具体内容人次所占比例自住用3697%投资用13%购房目的给子女买房924%以子女名义购房411%一次性付款1849%付款方式按揭付款1951%律师25%医生13%业主职业开发商13%私企业主3389%海淀区2054%朝阳区1130%所在区域丰台区13%东城区38%外地区域25%壹千栋2006营销推广已已签约签约客客户户分析分析总结总结?签约客户所处的区域主要为朝阳区和海淀区；?签约客户主要是35-40岁为主、成熟、稳重的高素质人群；?签约客户主要为私营企业老板；?签约客户选择本项目多为自住使用；?签约客户更看重一种闲适的、从容的、自然的生活氛围。壹千栋2006营销推广客户心理共性?注重别墅的产品品质、舒适度和对环境的绝对拥有；?喜欢闲适、从容、自然的生活状态与独特的品味；?关注家人的健康及子女的成长；壹千栋2006营销推广通过前面的分析，我们总结出产品自身吸引客户的7大卖点：?超大规模社区?区域优越?完善的配套服务（酒店、幼儿园、购物中心等）?多会所设计?北美度假风格别墅产品?与温榆河紧邻、拥有1.2公里河岸线?拥有42公顷绿化带壹千栋2006营销推广问题点知名度已知名度已达达成，但是高度不成，但是高度不够够?前一阶段推广塑造了壹千栋“大美之地，别墅主场”的形象和知名度。?但是，成交速度慢：成交3亿（售出80多套独栋）。?前期成交诱因除了产品本身特点外，现场样板区也是促成成交的关键因素。与普罗旺斯的宫殿奢华不同，壹千栋“自然、本真、细致、格调”的现场挽留了一批忠实的买家。?尊属感不足（在服务层面）是前期营销过程中不足的一点。壹千栋2006营销推广?前期蓄积的客户现已基本消化完，需要新的市场诱因刺激客户。?需要强力的推广，将壹千栋“私属湿地半岛，订制手工别墅”的核心价值传达到目标受众心里。?本案新价值定位：私属湿地半岛，订制手工别墅壹千栋2006营销推广承前启后?05年阶段推广总结分析：知名度打造，累积客源。?06年阶段推广目标走向：核心价值诉求，快速推售。壹千栋2006营销推广第三章：第三章：20062006推售推售节节点点壹千栋2006营销推广3期联排1期独栋开盘时间：2006.7.28开盘时间：2006.2.16占地：12.7万平米占地：15.67万平米建筑面积：6.1万平米建筑面积：5.57平米均价：8000元/平米均价：12100元/平米类型：联排2期独栋类型：独栋套数：311套开盘时间：2006.5.13套数：149套开工时间：2006.6.15占地：7.2万平米开工时间：已开竣工时间：2007.7.15建筑面积：1.86万平米交楼时间：2007.3.30均价：14000元/平米类型：独栋套数：79套开工时间：2006.４.15竣工时间：2007.５１5壹千栋2006营销推广产品分期推出进阶5.13开盘7.28开盘9.16开盘一期独栋别墅二期独栋别墅三期联排别墅345678910月11月12月月月月月月月月壹千栋2006营销推广推售节奏快。时间短，任务重。需要非常规手段和强力执行作保障。壹千栋2006营销推广第四章：2006推广框架壹千栋2006营销推广2006全年推广主题全球品鉴，订制手工别墅壹千栋2006营销推广主题阐释这个世界上有0.001%的人住别墅，在这0.001%人中有90%住相同类型的大众别墅；只有10%住高端风格化别墅，在这10%中有0.1%住湿地别墅，其中有1000人住在纯手工订制别墅里，这里是“壹千栋”。壹千栋2006营销推广核心策略【领先性、独创性、唯一性、差异性】?全面提升形象力；?深化核心价值诉求；?实施精准营销+服务营销+体验营销；?以品牌嫁接提升销售势能；壹千栋2006营销推广核心推广手段“五个一系统”策略壹千栋2006营销推广“五个一系统”释意：五个一即“一本杂志、一个俱乐部、一个品牌、一个专属团队、一项赛事”“五个一系统”目的：最大限度的接触目标消费者，以全方位立体的操作模式打动不易靠近的一群人，使目标人群自然进入销售循环；保证高调低打的最大成功率。壹千栋2006营销推广一本具有专属性的会刊式杂志，针对身家千万甚至上亿的富豪买家；以描述富豪最真实细致的生活为主。收录国际著名奢侈品一本杂志牌的广告及文章，作为针对性极强的媒体将同时亦具有传播性与赢利价值。以专属性杂志为媒介，组织千万以上身家人士的会员制俱乐部，组织定五一个俱乐部期的活动及小社交圈聚会。可为此类联欢会提供活动场所，进一步加大个现场利用率，则又可以增强目标客户直观感受促成成交。一系与国际化大品牌如：蒂凡尼、宝马等形成品牌互动态势，借国际品牌之统一个品牌势提升本案品牌形象。同时亦可与目标客户产生强烈共鸣，用最直接的方式鞭笞到买家内心深处的的购买习惯。一个专属团队以素质高、服务广、处理细致为其服务标准。在某些服务处理上尽量贴近酒店“金钥匙”理念，达成充分礼遇客户的专属服务。俱乐部作为客户基础，媒体作为宣传基础，本案作为组织者，定期举行高尔夫球等爱好者杯精英赛。储备客户资源为将来的销售奠定基础，同一项赛事时亦可以使企业品牌及本案在特定的社交圈内被广为流传，达到品牌塑造的目的。同时，也化解了壹千栋无高尔夫的不利一面。壹千栋2006营销推广“五个一”一本杂志DM：项目定期数据库DM实名投递，阐述项目进展，建筑与人，建筑与环境，建筑与建筑的和谐共生（DM以讲述建筑的故事和别墅生活主张为主）；安家