燕郊项目策划报告技术管理中心－市场研究室目录?第一部分宏观篇?第三部分客群篇–机遇–客群现状（类型分布）–区域定位–需求分析?第二部分市场篇?第四部分产品篇–住宅–项目定位?供需状况–住宅产品建议?产品状况–商业产品建议–商业–开发步骤/开发策略?规模（现状及规划）??发展态势附件资料第一部分宏观篇宏观层面——机遇与定位1.机遇?燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台?交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活成本较低。宏观层面——机遇与定位1.机遇?随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移，通州确立作为未来北京的新发展区域，美好前景值得期待。与通自西大望路，经京哈高速，车程25-州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同30分钟时也是发展最为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项基础配套设施、良好的15-20分钟车15-20分钟程车程教育产业发展及便捷的交通条件，吸引越来越过的北京城市益处群体的关注。信息宏观层面——机遇与定位科研产文化业2.定位服园务高根据燕郊开发区的总体规划，共区科技有高科技工业园区、信息产业工业区区、科研文化服务区、金融商园软件贸区、旅游度假区等五大功能计算机产业区。燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。宏观层面——机遇与定位3.结论?燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。?交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。?居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。?根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。?燕郊继通州之后，成为北京城市的后花园，承载了大量北京城市溢出人群的居住需求。附件资料：《北京及通州发展趋势》第二部分市场篇2.1燕郊房地产发展回顾住宅住宅产产品品逐逐渐渐向品向品质质化化转转移移燕郊的房地产发展基本上始于1998年。在此之前，基本上是单位自升升级级发发展展阶阶段段建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小（2006年—?）规模的商品房建设开始进蓬蓬勃勃发发展展阶阶段段行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御（2001-2006年）景的开发开始，目前已经呈现快速发展的势头。零零星星开开发发阶阶段段在项目品质上尚待（1升级换代，市场已经出现998年-2001年）这种态势。2.2燕郊区域土地供应03-06年房地产年土地供应走势区域年土地供应量(单位:万平米)250200150228.6供应量100132.865099.661.3702003200420052006年（存年年年量）资料来源：三河市土地交易网土地供量迅猛市场发展火热2.3燕郊房地产市场住宅供应板块分析燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。高端项目区居住成熟区临潮白河，景观优势102国道以北，燕灵强，地理位置好，属于燕路以东。区域内社区生郊市场高端品质项目的代活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。表，产品类型为别墅、小新项目不多，均为高层、高层板塔结合。大体量项目，产品类型目前，区域内新的土潮白河区：小高层、高层板楼为老城区燕路燕主。地供应基本已经结束。迎路新供应土地也不多代表项目：美林湾、路。顺灵纳丹堡和星河皓月等，均代表项目：天洋城宾价区间5000-5500元/平、上上城，均价4000元/平左右。。待开发区域北京京哈高速（102国道）102国道以南，即将迎项目地块开发区域。规划有相当路体量的住宅、商业用地。宾南区但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域南。2.4燕郊住宅项目供应区域示意星河皓月美纳丹堡天洋城林湾威毕欧溪谷潮白人家上上城新圣得花园公寓华泰忆江南欧逸丽庭2.5燕郊住宅产品近年价格走势燕郊房价上涨走势图?2000年以前，燕郊房地产市场近乎处于空白；60005500?20025000年，房价也仅仅约1000元/平；40004000?300030002003年至今，房价遥遥而24005500/2000上，均价至元平，1600部分高端项目甚至7000元/1000800平。价0房200220032004200520062007年份资料来源：三河市房地产交易网站燕郊因其特殊的地理位置，楼市因京市而兴，因交通便利而起。已形成“10万北京人移民燕郊”的局面。尤其是2006年以来，燕郊住宅市场价格发展迅速。2.6燕郊区域住宅供应价格结构分析样本项目均价?燕郊项目均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼5000以上36%3000-40003000-4000盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制胜46%4000-50005000以上的法宝。4000-500018%1、均价4000元/平米左右，总价在40万左右，多为老城区项目，生活配套设施相对齐全些，购买客户大多为自住型客群。燕郊样本总价分布图45万以上2、均价5000元/平米左右，总价在27%30万-35万37%50万左右，多为潮白河区项目，靠近潮白河，景观效果相对较好，购买客户大多为改善型客群。36万-45万36%30万-35万36万-45万45万以上2.7燕郊市场住宅产品调研结论燕郊样本项目体量分析(平方米)45000004000000结论一：项目体量上，百万平米左4000000结论二：市场主力户型供应上，主3500000右的大盘，市场供应较大，后期持3000000要为一居室：40-80平；二居室：2500000200000080-120120-150续供应依然如此。以50万平米左1500000平；三居室：平。9200008000001000000400000300000500000400000500000200000230000130000谷50522右体量为主，最大体量400万平米溪0园南.月欧家庭花湾江湾堡城城皓毕人丽德景忆林丹上洋河威白逸圣御泰美纳上天星夷潮欧新华威。夏方东结论四：建筑类型及交房标准。市场项燕郊样本项目容积率比较目多为高层和多层的板楼，少数为塔板结论三：住宅项目容积率。目前燕4.54.2743.423.53.26结合，潮白河区域开发有少量别墅产品2.9郊市场住宅项目容积率普遍偏高，32.752.51.97；交房基本上为毛坯标准，只有星河皓2.5—3.5的项目较多，建筑类型多21.51.171月项目有少量的精装成品房供应。为高层板楼或板塔结合产品。0.50美林湾威毕欧溪谷潮白人家纳丹堡上上城新圣得花园星河皓月主力户型分布(平米)项目名称建筑类型装修标准1居2居3居星河皓月57-8080-102120-168板楼、塔楼、多层毛坯、少量精装板楼(多层洋房、小高层、中高层、高层景观公美林湾58-6376-93127-150毛坯寓)纳丹堡50-9090-120125-150板楼,高层毛坯威毕欧溪谷40-8070-110120-140板塔结合、独栋别墅、联排、公寓毛坯新圣得花园41-6067-7180-120板楼,高层，板楼,独栋别墅,联排别墅毛坯潮白人家60-98112-124150板楼、板塔结合毛坯欧逸丽庭50-8083-100114-118板楼毛坯天洋城40-5070-85100-110板楼毛坯上上城48-8081-116122-182板楼、多层、小高层、高层毛坯华泰忆江南51-7189-130138-160板楼、塔楼、板塔结合毛坯御景湾50-7580-120120-150塔楼毛坯2.7燕郊市场住宅产品调研结论?结论五：整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，但是产品仍然处于待升级阶段，在规划布局、景观、户型以及产品细节上，尚有很大的发挥空间。燕郊览图上上城·福成2区2.8燕郊商业板块分布迎宾路沿线—“小金融街”：分布着京客隆超市、建行、农行、中行、邮政储蓄、移动、联通、网通等金融、通信机构；规模：京客隆超市3000余平米；其他估计8000余平米；燕郊东部商圈：新兴专业市场。以北方运河源建材批发市场和在建的燕郊家居广场为代表的建材、家居商业专业市场，预计约40余万平米。“学院大街-步行街”商贸区：以步行街为轴，分布有兴达超市、肯德基、餐饮、美发、时尚鞋帽服饰小店，迎以休闲购物为主，业态宾相对比较集中；商业规步行街路2500沿燕郊东模：兴达超市约线平米；肯德基店面分一建材家、二两层，一层约270居商圈平米、二层约200平方102国道商业带米；步行街长约500米，估计约3万平米。102国道商业带：主要分布餐饮、休闲娱乐、汽配、电器城等，分布零散，估计约10万平米规模2.9燕郊区域商业规模列表项目商业规模功能规划现状商业规划约10万平米，私有会所1.5万平米，另装饰、美容、酒吧、便利店等社区配套社区配套部分开张；后期上上城有规划酒店；会所；酒店陆续供应招商部分营业；后期陆续供应星河皓月—超市、便利店、诊所等社区配套招商经营业态包括中型超市、时尚卖场、娱5万平米欧洲商业风情街区,1.5万平米教学面积尚未供应，预计08年末-纳丹堡乐中心、运动健身中心、特色餐饮等商，12万平米健康中心，1万多平米运动休闲中心09年初开始供应业综合体美林湾15000　　潮白人家60000学校、医院　天洋城34万十字社区商业街尚处规划中威毕欧溪谷7000住宅底墒尚