大連金石灘項目大連金石灘項目介介绍绍北京天润和信房地产开发有限公司20052005年年88月月目錄?大连市宏观概述?金石滩区域介绍?金石滩项目现状描述?金石滩项目设计任务总则?金石滩项目设计任务细则一、大連市宏觀概述大连中国东北区域的经济明星1、大连市位于辽东半岛南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海湾，素有“京津门户”之称。2、大连市四季分明、气候温和、空气湿润、降水集中、季风明显、风力较大。年平均气温为8~11℃，是我国东北地区最温暖的地区。大连海域冬季无封冻。3、大连人均收入在东北三省中位居第一，近几年，大连市综合经济实力持续攀升，被中央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城市”，同时荣获“市民满意奖”。4、2004年全市生产总值1961.8亿人民币，按可比价格计算比上年增长16。2%。其中，第一产业增加值153.1亿人民币，增长10.4%；第二产业增加值983.3亿元，增长19.9%；第三产业增加值825.4亿元，增长13.1%。购销两旺的大连房地产市场1、2004年土地供应量326万平米，竣工277万平米，销售477万平米，完成销售额213亿元。2、2004年商品房价格4458元/平米，同比上升4.9%；2005年一季度房价同比上涨7.2％，高于北京的6.5％上涨率。东北三省消费群是大连高端市场的主力1、外地客户购房交易面积占总额25.5%，交易额占总额29.3%；2、在中高端市场中（非常住）外地客户尤其是东北三省客户占30%—40%；二、金石滩区域介绍金石滩区域现状1、金石滩，是中国政府批准的第一个国家级旅游度假区，位于大连市东北端的黄海之滨，与大连经济技术开发区、大连保税区、大窑湾国际深水港、大连双D港相毗邻。2、金石滩距市中心50公里、大连国际机场45公里、沈大高速公路30公里。市政府投资70亿元人民币建设的市中心至金石滩的轻轨已通车，全程仅需45分钟。3、金石滩陆地62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里。三面环海，由东部半岛、西部半岛及两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成，是中国北方最理想的海滨旅游度假圣地。金石滩区域未来状况1、金石滩区域内海岸线地块已经在过去的一两年内全部被圈定，本项目为金石滩区域内正南面海的区段，属于相对稀缺的地块。2、随着政府对该地区的持续投入和区内开发商的陆续进入，预期未来几年内土地价值将会继续上涨。3、大连本地现在没有成型的别墅市场，作为东北三省人均收入第一的城市这种状态不会长久，市场将需要交通、环境、风景均优良的高级别墅区，本项目正好填补了这一空白。三、金石灘項目現狀描述金石滩项目总述1、位置：大连金石滩国家旅游度假区东部海滨2、总面积：179.86万平方米（以政府实测为准）3、用地性质：旅游综合用地及住宅用地4、平均容积率：0.915、总建筑面积：162.852万平方米6、是一个集旅游、度假、居住、娱乐、购物、餐饮、文化、会议、休闲及相关配套服务为一体的大型综合性项目。金石滩项目原总规划四、金石滩项目设计任务总则[大连金石滩项目]规划的主题方向是什么？大连金石滩项目是以旅游地产为核心，针对市场需求，致力创新，全面提升大连金石滩形象与品质乃至整个城市的休闲生活形象与品质。成为品质的象征、品位的象征、大连旅游休闲文化的象征。三大核心◎主题性大连金石滩项目的主题：旅游休闲与居住享受。◎高品质金石滩项目，将在大连建立新的“品质标准”，开创一种从硬件设施到软件服务的新高度，充分发挥国家级旅游假区的环境优势，创造五星级的休闲享受生活，以打造东北地区目前甚为缺少的旅游休闲胜地。◎区域再生功能与长远战略眼光大连金石滩项目将立足于区域未来发展前景的基础上，把项目定位为整个东北地区旅游生活的首选。因此，对金石滩区域未来发展空间和环境做充分考虑与预留，避免区域发展固化，在项目功能定义中注入弹性与创新，使其在未来具有无可比拟的适应性。五项原则◎坚持以人为本的设计理念。倡导以人为本的思想，突出居住为人服务，强调享受、惬意与品味。◎坚持多元文化融合的规划设计原则。融合中外多种文化元素，使旅游休闲文化焕发新活力。◎居住形态与品质的创新。通过对大连金石滩项目的功能划分和整体定位，结合主题公园、五星级酒店，形成全新的休闲、文化、商业、旅游、度假、居住区，开创一种全新的社区建设模式，塑造为东北地区休闲、享受生活的象征与名片。◎景观观赏与实用性创新景观设计克服呆板、凝固思想，充分强调观赏与实用的结合，使居住者、旅游者充分融合景观与环境，充分享受景观与环境。而不是与自然、与景观远离。◎商业形式的创新提出环境既是商业、商业融合环境的全新理论，全面提高项目商业享受价值和获利能力。五、大连金石滩项目设计任务细则一、建筑分类数据一览表占地面积使用建筑建筑面积住宅可售公建配套地号用地性质容积率(万平米)年限密度(万平米)(万平米)(万平米)(万平米)11.091住宅及配套700.415%9.0966.928　2.16811.6524.28住宅或公建700.210%0.8560.856　　A8.43住宅及配套700.430%3.3721.972　1.43B10.65住宅及配套700.5520%5.8583.6582.2　A19.17公建500.8235%15.719　15.719　4B36.71住宅700.415%14.68414.684　　535.05住宅702.310%80.61580.615　　A19.4住宅701.220%23.28023.280　　6B23.43住宅700.415%9.3729.372　　合计179.86　　0.91162.852141.36517.9193.568二、分地块产品规划指标1号地A、地块评价：☆该地块占地面积22.74万平米，位于整个项目中北区，紧邻主题公园、五星级酒店、水疗中心和项目的北大门，视野中包含海景与热闹的人流，兼具日常的居住价值与旅游旺季的租赁价值。B、目标客户：☆本地中高端有居住和投资意向的消费者C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积9.096万平米，规划为带配套的住宅区☆容积率0.4☆建筑密度≤15%☆绿化率≥30%D、产品指标：☆住宅6.928万平米，设计为面向本地消费者的中端联体别墅产品，以双拼为主，单套面积在180－300平米左右。☆配套设施建筑面积2.168万平米，整个项目的服务性配套设施全部集中在该区域内。1号地2号地A、地块评价：☆2号地占地面积4.28万平米，是位于整个项目中央的小山，居于制高点的位置，其标志性、景观性、私密性在整个地块中首屈一指，是本项目的地王。B、目标客户：☆全国的顶级消费者或企业客户C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积0.856万平米，规划为纯住宅区☆容积率0.2☆建筑密度≤10%☆绿化率≥40%D、产品指标：☆设计为具有标志性的山间海景特色独立别墅，单套面积在1500－2000平米左右。2号地3号地A区A、地块评价：☆该地块位于整个项目中南区，占地面积8.43万平米，区内已建成一个1.4万平米的水疗中心，旁边是五星级酒店和4A地块的高档餐饮购物村，兼具日常的居住价值与旅游旺季的租赁价值。B、目标客户：☆本地中高端有居住和投资意向的消费者C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积3.372万平米，规划为带配套的住宅区☆容积率0.4☆建筑密度≤30%☆绿化率≥40%D、产品指标：☆住宅1.972万平米，设计为面向本地消费者的中端联体别墅产品，以双拼为主，单套面积在200－300平米左右。☆配套为已建成的一个1.4万平米的水疗中心。3号地A区3号地B区A、地块评价：☆该地块占地面积10.65万平米，位于整个项目最东南的海边，横长的地块夹在主题公园和海滩之间，旅游旺季时将会非常热闹而私密性不足，更适宜发展旅游类投资型产品。B、目标客户：☆本地中高端有投资意向的消费者C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积5.858万平米，规划为带商业的度假公寓☆容积率0.55☆建筑密度≤20%☆绿化率≥40%D、产品指标：☆住宅3.658万平米，设计为小户型以投资为主的多层度假公寓，单套面积在40－100平米左右。☆公建为2.2万平米的底商型旅游购物商业街。☆度假公寓加底商，主体为三层，局部四层，丰富外立面3号地B区4号地A区A、地块评价：☆该地块占地面积19.17万平米，是位于整个项目正南方的山丘，山顶有观景台，由于北向部份较多，地势较陡，适宜规划为公建。B、目标客户：☆本地高端有投资意向的消费者C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积15.719万平米，规划为纯商业型公建☆容积率0.82☆建筑密度≤35%☆绿化率≥40%D、产品指标：☆高档餐饮旅游购物村。4号地A区4号地B区A、地块评价：☆该地块位于项目中部，占地面积36.71万平米，面向海景和山景，背向主题公园，景观性和私密性都良好，缓坡地形，适宜发展中高档居住型产品。B、目标客户：☆东北及本地中高端消费者C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积14.684万平米，规划为纯居住区☆容积率0.4☆建筑密度≤15%☆绿化率≥40%D、产品指标：☆住宅为联体别墅产品，以双拼为主☆单套面积在200－350平米左右4号地B区5号地A、地块评价：☆该地块占地面积35.05万平米，是项目最西北的山丘，临近快轨，离各种配套设施最远，并且对项目其它地块的影响最小，适宜发展中低档集中式居住产品。B、目标客户：☆大连开发区白领消费者C、建筑规模：☆该地块的总建筑面积80.615万平米，规划为纯居住区☆容积率2.3☆建筑密度≤15%☆绿化率≥40%D、产品指标：☆住宅为中小户型高层电梯公寓☆单套面积在40－120平米左右5号地6号地A