招商地产蛇口海上世界近期市场情况项目定位沟通稿[深圳[中原事深圳中原事业二部业项二部目专]案组][ShenZhen.2010.04][ShenZhen.2012.03]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本??CopyrightCopyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineCentalineGroup,Group,20102010复制和传播。CodeCodeofofthisthisreportreport||11Part1深圳市场情况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21200全市一手房每周走势250001000200008001500060010000400?2012年春节后，深圳房地产市场逐5000200步回暖，每周成交量逐步上升，而003444444444455551234567891026(((0913457890123((((((((((((((JJFFF((((((((JJFMSSOOONNNNDDDDaaaaeeeeaMODecobaecccoooeeeeennnnbbbrptvvcc)))))rptttvvccc))))价格逐步走低。))))))))))))))))成交套数成交均价?从区域可以看出，成交量集中在宝安、龙岗区域。?宝安龙岗两区供应量大，刚性需求产品较多，价格调整幅度大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3近期项目促销手段?减免首付：首付可以分期付款，减少一成首付操作项目：云顶嘉园、港澳8号、金座、八意府?减免利息：入伙前减免客户每月供楼利息，开发商每月利息打至客户账号操作项目：海境界?增值回购：三年后按房价110%增值回购操作项目：峦山谷、港澳8号、十二橡树庄园、绿景香颂?租金补贴：提供一年租金补贴，入伙后全部租金打入账号操作项目：田厦国际中心?免月供：免去一年半月供操作项目：大运城邦?特价优惠：以特价房、一口价的名义形成噱头操作项目：在售项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4部分在售项目降价情况项目名称均价（元/㎡）降价方式降价幅度一口价单位，都会轩4.2万推出一口价单位约降10.6%现场推出一口价单位，87平米28000元/平米（原价32000元/平一口价单位，君临天下2.8万米），现场执行99*99折约降12.5%1.启动转介首地容御3.2万价格下调15%2.一口价单位61㎡均价1.8万现场折扣可低至85折，但需要现场谈价，不对外公开，每个客户所和谐家园下浮15%88㎡均价2.4享受的价格不同；现场总价直减15万，同时现场启动老带新，老客户带新客户成交，万科璞悦山2.3万下浮4%可获得1万元现金奖；水榭山7万位置相对较差户型降价促销下浮15%万科清林径1.25万推出特价房下浮15%万科天誉1.7万推出4套特价房单位，总价减免14-20万，即现场折扣89折。下浮11%年前推出70套一口价单位，从之前的价格15000元/平米降至睿智华庭1.25万12000元/平米；并且现场执行一次性付款97折，按揭98折的优下浮22%惠政策。高层1.9万、复式2.9万公园大地现场总价直减28万，再享受98*98的折扣优惠。下浮13%、别墅4万?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5深圳市场总结?降价促销噱头多样化，主打客户心理因素回购计划等方式在于增加客户入市的信心，引导客户购买心理。首付一成等方式在于缓解客户的资金，降低置业门槛，例如云顶嘉园等项目。?刚性需求占据主导地位，投资客选择性入市从销售数据来看，促销手段使刚需客大量入市，小面积产品走势相对较好。后期市场的带动，投资型产品也逐步走量，投资客选择一些性价比较高的项目，重新入市。例如港澳8号、都会轩、星河时代商铺等项目。?降价行为从刚需产品项目蔓延至豪宅项目出于资金的压力，在刚需产品项目降价促销后，豪宅项目开始出现降价。例如水榭山、首地容御等项目，价格调整较大，促使项目短期内成交量上升。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6Part2度假产品市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7大亚湾片区项目去年扎堆面世，区域市场热度逐步减弱。2011/7/232011/7/302011/12/172011/9/242011/9/29?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8大亚湾片区项目成交量下滑，个别楼盘开始降价促销。开盘时间成交均价库存产品情况楼盘名称成交套数营销推广（元/平）（分面积段）洋房带1500元/平标准精装合正滨海城2011年9月24日11套高层7600别墅110套，洋房188套修2011-6-5（别墅）37套高层别墅:1200080两房，90-130三卓越蔚蓝海岸2011-11-0515套高层降价：2000元房，140-170四房（高层）别墅高层:47009套44平一房、166套70-龙光城2011年9月3日34套高层5200举办中信银行客户的活动84两房，100套110-144平三房，71套171-177四房45套205~235联排光耀城2011年12月17日无成交无成交筹划3月底别墅开盘55套250~330双拼大独栋总价950万60套352-503平独栋、22迪斯尼乐园邀您乐翻天活动星河丹堤2011年11月19日3套别墅类双套293平双拼、2５套252-拼总价300万269平类双拼央视金砖之国大型纪录片少量87平1房，主推90-十里银滩2011年7月30日10套高层洋房:8500元/平老带新免5年管理费170平米1-3房老业主购买免10年管理费万科双月湾2011年9月29日　　　　联排15000元\㎡80套158-168平联排别墅富茂威尼斯湾2011年12月17日无成交——洋房、公寓预计4月中旬推双出拼20000元\㎡二期预计4月份推出80套合正东部湾2011年7月23日无成交无成交——100-300平别墅?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9梅沙片区高密度开发，形成多元化产品体系，区域供应呈现饱和。皇庭皇庭玺玺园园华华侨侨城城天天麓麓八十步海寓八十步海寓万科万科东东海岸海岸海海语东语东心海假日心海假日天天琴琴湾湾园园水云水云海阔心海心海伽伽蓝蓝海阔间间凌凌海海京基喜京基喜来来登登海海怡怡湖湖心心岛岛酒店酒店云云顶顶天海天海轩轩公寓公寓优优品品艺艺墅墅雅雅兰兰酒店酒店爱爱琴琴湾湾大梅沙海大梅沙海景酒店景酒店倚天倚天阁阁售罄海世海世在售界界京基京基天天涛涛将售轩轩联联泰泰梅沙梅沙湾湾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10梅沙片区整体成交持续低迷一手市场：集中供应大面积的别墅产品，客户关注度较低楼盘项目开盘时间2月2月成成交均价库存产品情况名称整体均价到访交天麓9500009．27150——17套175-295平皇庭玺园46000-9500011．2840——29套200-239平叠拼45套260-340平联排爱琴湾70000-12000009．07120——1套310平双拼八十步2012年547-216平层和复式预计24000元——————海寓月主推50-70平平层联泰2012年价格未定——————独栋别墅：300平以上梅沙湾下半年?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11梅沙片区整体成交持续低迷二手市场成交以中小户型公寓为主，价格在1.4-2万左右数据来源：中原三级市场平台数据?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12大鹏片区在售项目少，整体成交量低迷，区域热度不足丰丰树树山山项项目目三科三科项项目目本案本案蔚蔚蓝蓝2222度度龙龙岐岐湾项湾项目目禾禾田田居曼居曼湾湾凯凯旋旋湾湾在售将售?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13大鹏片区产品消化速度慢，未来供应量以公寓为主，预计2013年会出现供应峰值。楼盘项目开盘时间库存产品情况名称整体均价37-70㎡单身公寓和1房1厅精装单位蔚蓝22度168002010年8月剩余少量90㎡2房一套112㎡3房禾田居170002009年7月剩余40套52-163平单位在售曼湾32套别墅在售凯旋湾700002010年1月独栋300-400平双拼270-400平丰树山90平米以下公寓为主未定2013年初项目少量170-250㎡联排别墅三科预计2013年5月180-280平米联排为主已动工项目开样板房少量70㎡以下酒店公寓80平米以下公寓为主龙岐湾项目未定未定少量联排别墅?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14度假市场总结?调控政策对非刚需产品购买影响更深入，更快。随着住宅市场低迷表现，拥有较强购买力的度假客户心理受到实际性影响，反应更加迅速，作为第二居所的度假产品受到的影响更加深入。?在政策调控下，品牌、海景优势被弱化，降价促销成为最直接手段。大亚湾片区项目占据最优海景资源，品牌开发商大规模打造高端度假产品，但在政策调控下成交量仍然下滑，降价促销成为趋势。?梅沙片区度假物业呈现饱和状态，