北京国瑞城A区项目营销策划提案营销中心市场策划部&销售部2006.11.18第一部分市场扫描竞争楼盘已推出楼体形物业公成交套项目套销售率成交价格价格支撑点式司数数戴德梁第三使馆区、美式精装、楼宇自动US联邦塔楼293186%19127行化银泰中心塔楼凯悦26020277.70%41574地段、国际顶级团队、楼宇智能化宾至君荣尊堡塔楼84048157.10%12438俱乐部生活、高档精装悦产品稀缺、一流团队、顶级楼宇系昆仑公寓点塔锦江23313.10%65665统一期售一期15000，二期星河湾板楼星河湾奢华风格装修、别墅式园林、罄24000以上宾至君裘马都板楼1867741.40%15000～16000机场路、瘦板、双大堂、精装修悦乐城豪丽公C金地物国际学校、精装修酒店公寓、配家o塔楼41300%标价14000pyr寓业电家具ight?20富力服务式05塔楼富力170106%17000小户型90～140，精装修服务公寓All公寓RightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e3d营销中心市场策划部第二部分项目理解及产品定位建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标项目解读国瑞A区的三重属性二环之内地理位置综合业态生活方式高尚居住建筑品质Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e5d营销中心市场策划部核心卖点1地段：二环之内，地块稀缺2交通发达：双轨走廊，地铁三线交汇3配套成熟，优先发展4超越周边产品5全新的生活方式——商务、时尚、国际、快捷6产品附加价值Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e6d营销中心市场策划部目标客户我们的客户在哪里？1、国内买家，包括外省市专业投资人士2、外籍买家，包括境外投资基金3、在长安街、建国门工作的企业中高层管理人员，国家级运动员教练员4、有住宅升级需求的本区域客户Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e7d营销中心市场策划部产品定位建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标改变城市的无序状态，不要奔波，不要切换，一切尽在国瑞城！留在人们脑海中的不是崇文门外有个国瑞城，而是国瑞城那片地区以前叫崇外！Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e8d营销中心市场策划部案名建议释义：1、延续国瑞城气场2、国瑞城产品升级，颠峰之作Copyright?3、A概念的延展2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e9d营销中心市场策划部A释义，A延展Absolute完全的，绝对的Achievement成就，功绩Accept接受，认可，同意，承认Accelerate加速Ace一流的，王牌Admirable令人钦佩的，值得赞美的，绝妙的，极好的Acclaim喝彩，欢呼，称赞Active积极的，主动的，活跃的Across交叉，越过Advanced高级的，先进的Advantage优势，有利条件，利益CopyriAggiornamento现代化ght?2005AestheteA审美家，唯美主义者llRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e10d营销中心市场策划部解题A级化：国瑞城的A级区，商圈的A级区AA极化：，极度深入，极度丰富A概念演绎A形象Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e11d营销中心市场策划部副标题之一红中心总部形象生产力深白公寓高度气质名流魅力紫金公馆Copyrigh客观品质主观享受t?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e12d营销中心市场策划部副标题之二完全中心完全财质中心价值力尤其公寓建筑尤品自得其所绝对公馆Copyrigh低调奢侈高调舒适t?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e13d营销中心市场策划部第三部分营销策略销售目标预计成交均价预计1年项目产品销售面积（元/米开盘起价内升值均销售周期2）价25000-公寓3934520000-220001900012个月3500025000-服务公寓3500921000-240002000012个月3500016000-写字楼1500016000-180001580016个月18000四合院8726按套销售按套销售按套销售18个月Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e15d营销中心市场策划部销售目标公寓部分销售金额约：9.1亿元(均价23000元/平方米)酒店公寓部分销售金额约：8.4亿元(均价24000元/平方米)写字楼部分销售金额约：2.6亿元(均价17000元/平方米)四合院部分销售金额约：4.3亿元(均价50000元/平方米)总体销售金额约：24.4亿元Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e16d营销中心市场策划部营销五大方针大盘效应，大宅观念主打自用启动市场，带动投资型产品销售分步推广，节奏控制老客经营，滚动开发北京结果，全国开花Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e17d营销中心市场策划部总体营销策略根据本项目的市场定位，形象定位，产品属性，制定以下总体营销策略：整合营销：定向传播、互动沟通新闻策划、品牌互动Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e18d营销中心市场策划部营销策略阐述：定向传播——是一种高效的经济的传播方式，本项目未来的客户群层次非常高，如采用大众化的推广手法势必要付出极大的推广费用，因此建议采用小众媒体，定向直投，直接到达准客户的终端，节省推广费用。互动沟通——利用投资说明会、产品说明会、售楼处、样板间落成、通过大量的客户互动沟通活动，让客户直接体验本项目产品带来的高标准、高水准服务、高附加值，增加客户对投资本项目的信心。新闻策划——充分调动和利用一切可以利用的媒体资源为项目宣传服务，策划各种类型的新闻话题，制造新闻热点，保持一个相对较高的曝光率，有利于在大众心目中树立品牌形象，籍由大众客群影响到目标客群。品牌互动——利用其它行业知名品牌，如名车、名表、名酒、高尔夫等客户资源，进行品Copyright牌互动传播，承办或组织大型的有影响力的会议、论坛等。?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e19d营销中心市场策划部媒体通路考虑：1、网络广告2、DM直投3、机场媒体4、机票票封5、财经时尚类杂志、报纸6、外省市推介会或报广7、报纸媒体8、广播媒体Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e20d营销中心市场策划部另类机会媒体票底广告位：山西煤票农机展销会入场券工业科技进步展入场券针对异地的大型展会，定点促销：农用机械展销会矿业设备展销会山西煤交会Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e21d营销中心市场策划部整体销售推盘节奏公寓酒店式公寓四合院四合院国瑞办公客户积累期销售第一阶段销售第二阶段尾盘销售阶段06.12市场预热07.03样板间开放07.07楼体封顶07.11收官Cop积累客户正式公开yright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e22d营销中心市场策划部整体时间表时间事件公寓服务公寓写字楼四合院06年12月前期筹备接受咨询07年1月售楼处进驻接受咨询不公开07年2月样板间开放售卡排号接受咨询07年3月正式公开07年4月四合院观摩强销深藏小露07年6月主体封顶售卡排号08年7月服务公寓开盘持续销售隐性销售强销持续销售07年9月四合院公开强销持续销售高调面世持续销售Copy07年12月年末促销right持续销售强销?2008年1月05AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e23d营销中心市场策划部销售实现商场如战场实现销售目标的五大战役Copyright?2005AllRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e24d营销中心市场策划部第一大战役客户积累阶段06.12——07.3高密度软文专家会轰炸，提升人气恳谈会销售现场新闻发布会联谊酒会老客户答谢会装修招标会，新闻炒点国瑞尊荣售卡仪式产品研讨会，户型Copy鉴赏right?20节日主题活动05A战役结果：完成客户积累800～1000组llRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e25d营销中心市场策划部第二大战役聚集人气全面启动阶段07.4——07.6开盘强势入市老客户定向销售公关活动天价四合院若隐若现定向渠道销售新闻话题制造现场销售异地同步开盘Cop节日主题活动y异地定点销售right?2005A战役结果：完成公寓销售的25%，写字楼的5%llRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e26d营销中心市场策划部第三大战役产品纵向拔高阶段07.7——07.10适度硬广推广，形象树立企业公益性捐助活动四合院产品鉴赏观摩活动专业商业论坛或金融论坛产品拍卖会项目吉祥物征集高密度软文轰炸，提升人气Copyrig天价四合院面市，制造新闻点ht?2005A战役结果：产品价格普遍上调10%llRightsReser国瑞v保密资料，严禁外传！e27d营销中心市场策划部第四大战役全面消化阶段07.10——07年底现场SP销售活动工程进度宣传展会促销主题性公关活动全面软文密集宣传制造势头针对性促销活动C元旦答谢客户音乐会opyrig异地巡展销售活动ht?2战役结果：完成公寓销售