“推典范，卖未来，树品牌”富尔达·东京湾（暂名）前期运作思路提案呈送：富尔达地产提案：机构日期：2005年5月30日提案目录第一部分——台州市房地产市场分析第二部分——项目研判第三部分——目标客户群分析第四部分——市场及品牌定位第五部分——景观、产品及物管建议第六部分——开盘阶段推广思路行销目标◆在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售；◆创造出在台州市场的领导品牌地位和创新地产概念；◆树立起轻松繁殖，后发得意的领秀项目。www.fdcsky.cn一、台州市房地产市场分析——当前我们处在什么样的房地产市场中www.fdcsky.cn市场概况1、椒江区代表楼盘个案分析楼盘名称：博奥天骄开发商：玉宏房产集团售楼热线：0576-8820122/8820133售楼地址：中山东路（椒江剧院西侧）楼盘地址：中山东路（椒江剧院西侧）建筑类型：2幢小高层户型：1-4层商铺，5层以上住宅，以一室一厅为主的单身公寓户数：约380户容积率：2.6市场概况绿地面积：1000多㎡空中花园价格：1、04年的起价（4298元/㎡）；层差价（50元/㎡）；2、目前均价：4700元/㎡。宣传重点：市中心绝版小户型公寓预测分析：1、博奥天骄小高层住宅（2005年4月12日开盘）尚余若干套30-40㎡的小面积住宅。2、四套90—100㎡以及其他60㎡以上的户型，都在开盘初始销售完毕。www.fdcsky.cn市场概况楼盘名称：华荣名筑投资商：浙江华荣集团开发商：台州高新房产售楼热线：0576-8823068/8823078售楼地址：东升街366号江滨大厦一楼南面楼盘地址：椒江江滨路东段建筑设计：浙江南方建筑勘察设计有限公司,中国联合建筑公司景观设计：上海雅境景观设计有限公司建筑面积：31398㎡建筑类型：4幢小高层，中间两幢跃层设计户型：以三（二）室二厅为主（www.fdcsky.cn110㎡—142㎡）市场概况户数：约260户车位：地下115个，地面20个绿地率：/价格：未定宣传重点：空间出色，生活出彩预测分析：1、总体比较调研中，该项目销售人员素质最好，能为客户带来良好的购房体验。2、原计划2005年6月开盘，现推迟开盘，具体日期未定。www.fdcsky.cn市场概况楼盘名称：海洋广场投资商：台州中泰置业开发商：台州中泰置业售楼热线：0576-8557188/8552988售楼地址：台州市椒江区市府大道443号楼盘地址：台州市椒江区市府大道443号建筑面积：36930㎡建筑类型：4幢小高层，中间两幢跃层设计户型：小户型单身公寓（3－11层，3.4米层高；12－16层，5.4米层高）www.fdcsky.cn户数：约784户市场概况车位：239个（只租不卖）容积率：3.6绿化面积：楼顶花园，每两层一个8.4米宽空中花园价格：均价约6028－6828元/㎡宣传重点：海洋主题复合地产预测分析：1、海洋广场的小户型住宅也沦为销售尾房。2、05年1月2日开盘至今，仍没有销售完毕。www.fdcsky.cn市场分析均价物业类楼盘名开发商（元/销售率备注型㎡）开元云开元房小高层约5800基本售罄顶佳苑产1、椒江老城区楼盘销售情况目前普东方太东方太遍逊于开发新区的高层约4250近100%阳城阳城楼盘2、小户型单身公寓销售情况逊于两室一厅以上（10035%左右海洋广中泰置小高层约6500㎡左右）住宅的销场业售情况。东泰房小/高东泰华未定预登记中产层www.fdcsky.cn庭市场分析均价（元/楼盘名开发商物业类销售率备注型㎡）都市丽东泰房小高层约450095%以上/景产中海房海天苑小高层约5300售罄/产耀达假耀达公商铺约1800070%左右/日广场司建设房桂花园多层约3930售罄/产东商务时间集16800起商铺80%/区A-7团www.fdcsky.cn价市场分析均价物业类楼盘名开发商（元/销售率备注型㎡）康平嘉中房置业多层约4580售罄/苑博奥天玉宏房产小高层约470080%左右/骄皇都别宏达房产别墅约8000售罄/墅阳光国金岳房产住宅约4100售罄/际公寓之航花信托房产住宅约4800售罄/园景元别方远集团住宅约8800售罄/墅市场分析2005年第一季度椒江住宅房价比例表15%62%15%5000元以下5000—8000元8000-10000元8%10000元以上www.fdcsky.cn椒江2003年——2005年房价走势表住宅（元/平方时间商用（元/平方米）米）2003年第一季度(2003/1)11505.726092003年第二季度(2003/2)132772948.12003年第三季度(2003/3)143253122.52003年第四季度(2003/4)1340034452004年第一季度(2004/1)1348035562004年第二季度(2004/2)1377538772004年第三季度(2004/3)1235042332004年第四季度(2004/4)//2005年第一季度(2005/1)12764.443122005年4－5月(2005.4—5)/4365椒江2003年——2005年房价走势图160001500014000130001200011000100009000商用80007000住宅6000500040003000200010000度度度度月季季5季季一一－3三4三00月0042www.fdcsky.cn22005年2月～5月台州房地产市场发展研判1）旺季不旺，建设投资额等逐月下挫；楼市冷淡，展会外来户居多①进入2005年春季，根据以往经验，本阶段应是房地产旺季到来，但台州市商品房建设投资额、施竣工面积均不同程度逐月下降，尤其到2005年4月商品房竣工住宅面积累计比去年同期降低41.1%；售额累计比去年同期降低54.7%。②延续2004年房产政策年，2005年已然成为调控年。受此政策影响，2005年5月21日～23日在黄岩举办的黄岩房交会，外地楼盘唱主角，黄岩本地仅院桥镇单体楼盘（院桥飞鸿园9号商住楼）参展，分析造成此情况的除了受政策影响，实际为各大楼盘处于等待状态，调研中纷纷表示2005年7月或8月开盘。2005年2月～5月台州房地产市场发展研判2）整体房市受中央调控政策影响巨大，但总体而言政策调控是一厢情愿①2005年上半年，最著名的房产政策非《关于做好稳定住房价格工作的意见》莫属，随着6月1日的“大限”到来，极大的刺激了楼市脆弱的敏感神经。②但相关政策，针对的仍然是过渡炒房客，保护的是真正购房者。而且就当前房产发展态势，诸如此系列政策在近阶段能真正根本性遏止楼市阔步发展、房价高速攀升只能是一厢情愿，但此政策对逐步规范房产市场的确具有一定效力。www.fdcsky.cn2005年2月～5月台州房地产市场发展研判3）房产大市整体摒住呼吸，各开发物业等待时机①在调研中，台州大部分不甚明显的销售中心更是人迹寥寥，如在东泰房产销售展示中心上午10点左右，调查人员总共用时30分钟观摩，该楼盘无一购房者踏入。抛却其他原因，从各大楼盘透露之请消费者等待2～3月，或者如路桥“水天一色”索性封盘的态度分析，台州整体房产大市均摒住呼吸，静静等待楼市新的冲击波的到来。②个别楼盘尚接受预登记，如路桥“台州耀江广场”，极个别如杭州大厦台州现代购物中心在全力招租（租金计算方式为根据引进品牌大小，承租经营户一年毛利的20%左右不等）。可以分析，尚在加强去化的项目大部分为急于回笼资金。2005年2月～5月台州房地产市场发展研判4）需求市场观望日盛，等待新政实施后的新走向①从卖方回归至买方，如今从多种渠道探求和得到的消息均是现在房地产已经进入买方市场，深入研究，谈进入尚早，只能言之现正处于徘徊阶段。在各项政策的推动下，使整个买卖体系处于相对平衡势态。②受大市影响，整个需求市场观望者众，买房者如今神经亦很脆弱。台州市场椒江二手房交易中心销售冷淡，根据当地中介人士透露，其交易数月月下降，买方越来越少而卖家越来越多，均盼望6月1日《意见》实施后的风向标。2005年2月～5月台州房地产市场发展研判5）台州房市主要由本地消费集团烘托，外埠介入较少①台州经济发达，人民富裕，一直以来台州本地楼盘为当地购房者消化。与温州楼市雷同，台州购房团亦是不可小觑的一大群体，但其更喜欢单打独斗。②随着房地产的发展，台州三区房产市场亦出现分化，温岭人成为椒江、玉环等地的购房大户，黄岩、路桥、温岭楼盘基本为当地消化。由于台州房价相对杭州、温州而言尚处于较低区位，近两年，温州人的身影也出现在台州各大楼盘房产公司、销售中心里。2005年2月～5月台州房地产市场发展研判6）政府对房地产依然呈扶持倾斜态度，不会轻易让支柱产业崩盘①在调研中从走访相关部门了解到，楼市调控乃大势所趋，从民心向好以及政府指导均有所体现。作为每年拉动中国经济1～2个百分点的房地产而言，其存在意义非凡，历史亚洲金融危机即由房产崩盘始,政府亦深知其厉害关系。②当前从行业协会、专家、开发商等众口一词中可见，房地产业总体是良性发展，只是在发展中投机行为一定时期占有一定比例，通过相关政策调控这部分不稳因素，将为楼市发展减轻负担使其轻装上阵。因此，就目前台州市房价及供需条件分析，尚未触碰政府划定之高压线，尚具有较大的发展空间，但楼市各项目激烈竞争程度也将逐步达到白热化。2005年2月～5月台州房地产市场发展研判7）台州房地产租售比悬殊，投资回报率逐年降低①在国际上，租售比一般在1：100左右。比如，售价10万美元的住房,月租金一般是1000美元。而根据本次调研从中介公司了解分析，目前在台州市区，即使是全装修房屋，租售比也一般只在1：500左右，而没有装修的出租房，租售比