光华大道项目提案报告引领城西当仁不让目录?市场研究?项目定位?物业发展建议?营销推广城西城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。素有“西贵”之称。城西房地产市场现状1.较大的需求市场保证了该区域房地产的发展城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域，自古“上风上水”。强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。2.楼盘总体质素高，销售状况良好该区域有很多高素质楼盘，如成都花园、博瑞优品道、天韵金沙、中海国际社区、鹭岛国际社区、丽都玉园等等，都很具有代表性。这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。从市场表现来看，各楼盘虽然售价较高，但销售速度良好。3.楼盘区域划分比较明显城西的房地产开发近几年十分火爆。如今在城西三环以内的房地产开发，已形成了光华、羊西线、金沙、国宾等版块争锋的局面。各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。4.楼盘供应多样化城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅、金林半岛别墅、蜀风花园城等，也有千和馨城、金沙岁月、光华岁月等中档楼盘。5.价格主要随片区不同起伏较大城西房价主要随片区不同而出现起伏，如金沙片区，房价已经上升到4800-5000元/㎡的水平。光华片区楼盘价格主要集中在3500元/㎡的左右水平。6.产品以生态型为主在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。市场研究——概况温江光华大道城西“新贵”与地产“新贵”“西贵”之地产“西贵”间客户来源之客户来源之一：成都二：温江仁和看重前景就近居住追崇品质实力雄厚客户来源之竞品：和黄三：外地、华新国际、蓝光追求生态向往成都中高档楼盘、大盘温江区楼盘图至“国色天乡”已售完项目在售项目成待推项目路柳城华厦温邛公由四季花乡高公速速图看出路水岸花汀七彩花都柳岸馨苑花语间高道，整个安纳西时光丽日樱花大锦里光华观澜半岛邛怡和茗居凤熏香颂岛森宇音温金域·香洲上林宽境温江片温道南乐花园大成溪区和光翰城学府美地海峡新城西门汀上海台都市水岸塞纳河畔光证大蓉柳花博会华片区展馆大天蕴中心本案隔华锦绣森林的在推迈普项目泉奥林匹克花园至成都合道大离上海证大项目多道和黄项目金瑞泰项目,竞争大花样年项目大大大。道道道凤溪大道光华大道的纽带作用实现温江与成都主城区的无缝对接。花博会主场馆所起到的生态效应对成都置业者吸引力很大。据统计，目前光华大道板块已知（含进入前期市场研究流程）的项目约15个。主要项目有：项目名称开发商项目名开发商项目名称开发商称金瑞泰房上林宽境炎华置信七彩花通惠房产金瑞泰项目产都和黄项目和记黄埔锦绣森华新国际锦里光华达亨实业邻香颂岛远鸿房产塞纳河大华房产西花汀万厦房产畔上海证大项迈普项目迈普集团中能置业上海证大依云镇目花样年项花样年房厦门东纶厦门东纶?蓝光项目目产项目蓝光地产光华大道分为青羊段和温江段两部分。目前，青羊段限制性开发，而温江段项目较多。此处所指光华大道特指光华大道温江段。光华大道板块由于位于温江老城区与成都主城区之间，必将成为温江区政府优先发展的区域，该区域房价涨幅较快目前价格在2800元/平米左右。市场研究－片区解析物业形态26%多层电梯9%57%洋房8%别墅面积段需求3,0%39,4%100以下121,12%298,29%100～120120～140140～160314,30%160以上261,25%其他100平方米以下的面积段对市场来说吸引力很大，占有成交率的29％。而100平方米-120平方米的面积断是客户需求最大的面积断。120平方米-140平方米的需求量相对120平方米-140平方米相对较小，但是在开发商强推的基础下，还是能够成为主力销售户型。140平方米以上的面积断，被接受的力度较弱。面积断需求变化情况908070100以下60100～12050120～14040140～16030160以上20其他1008.26-9.02-9.12-10.10-10.17-10.31-11.07-11.14-11.28-12.05-9.19.089.1810.1610.2311.0611.1311.2012.412.11140平方米-160平方米的走势一直比较平稳，但是需求量相对较低。100平方米-120平方米的面积段为客户需求最大的。100平方米以下的二房也是客户需求体现得比较强烈的一个面积断。120平方米-140平方米在9月初做为主推户型，也赢得了较大的市场。在之后的持续销售中逐渐滑落至平稳状态。160平方米以上的面积断做为大户型，对于市场来说还是有一些抗性，接受人群相对较少。客户来源区域12%23%成都温江外地65%楼盘容积率容积率2容积率1.81.51容积率0.50境洲都岸光居畔宽香花水时茗河.林彩市西和那域上七都纳怡嘎金安土地供应量已知明年上市的项目约8个，开发总量约200万平米。其中主要以和记黄埔集团、金瑞泰房产公司、迈普网络公司、花样年房产公司项目为主，预计供应总体量在166万平米左右，占到总供应体量的83.05％。市场研究－重点竞品情况竞争对手的土地信息净用地面项目名称容积率k建筑密度绿地率积（㎡）373333.3和记黄埔≤1.3≤30%≤35%3蓝光项目1200001.5≥k≥3.0≤30%≤35%123263.3华新国际≤1.8≤30%≤35%3天祥项目736201.8≥k≥3.2≤28%≤35%根据最近的市场信息，和记黄埔会在光华大道项目采取“造镇”的方式，使用中西结合的风格，打造低密度的大型居住社区。并且电梯占绝大部分。市场研究－结论1、光华大道楼盘均低容积率；2、产品很多，市场竞争十分激烈；；外来开发商也涌入市场3、光华大道延线及城区周边项目规模较大，多为百亩以上品牌商开发大盘；3、主力户型集中于120㎡-140㎡面积，价格普遍低于城区内房地产价格。4、物业类型：以多层物业为主。5、区域人群购买力旺盛。成都、温江均为较为富裕的地区客户来源：主要以吸引成都客户和温江本地经济实力较好客户为主。6、随着各知名开发商及代理公司纷纷进入，区域整体营销水平不断提升，引进先进的营销观念及手法，对区域整体楼盘品质具有推进重用；7、在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。光华大道做为成都与温江连接的纽带，有着无与伦比的人居条件必将在未来吸引大量的追求生活品质的人！先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹在市场和数据的背后意味着我们必须用心?市场研究?项目定位?物业发展建议?营销推广在客户来源已经清晰的情况下，潜在客户的深层需求就成为我们研究的重点。属于这个城市的气质飘扬在这个年轻城市上空的气质对于北京来说，不用说出来，用身体的触觉就能感受可能是政治，成都，最古老而又最现代化的一个城市对于深圳来说，，天造一半、人造一半，无论是地理环境、还是可能是欲望，城市氛围，都仿佛受到上天的特别宠爱。对于广州来说，可能是包容，对于成都来说，自由舒适的居住，是这个城市的期盼。由光华大道想到的[光华大道]信息传递层次：第一层：远（第一反应，道路里程）第二层：稀有（作为物业名称来讲）第三层：尊贵（富人的行宫）第四层：物业功能（?）第五层：想象空间（……）第六层：期望值（！）远，是光华大道的一个重要属性远造就了“尊贵生活”实现了极少数人的生活理想构筑了唯一性”和“不可比拟性”的价值体系◇放大远的属性◇明确无误的传达方位信息◇和温江群区隔开来◇暗示“远逸”的生活理想◇自由超然的生活格调，自信、自赏◇一骑绝尘，具有开创性和引导性静静静的心情回家的路远隐安全、温馨、私敏闲逸放逸安逸超逸逸隐逸奔逸{清逸脱逸}亦静亦动飘逸逸兴远逸享逸逸趣光华大道有静、隐的特性。但是更多拥有“逸”的展现。光华大道上的生活，原本就是一种“逸”形的生活对于光华大道来说，这原本就是一条回家的路……客户定位研究光华大道购房客户群总体特征：?他们大多数来自城西?有经济实力又有文化修养?爱好广泛，对新事物接受能力较强这样的一群人，仁和对他们是一种什么样的概念？客户定位研究仁和印象仁和春天百货仁和珠宝成都最高档购物中心成都首席精品珠宝店仁和——尊贵、精品仁和春天大道——将尊贵、精品真正的、完整的融入生活目标客户群尊贵层次论生活理念：尊贵由我（主动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨越世俗符号的限制，进退自如尊行为：占有最好的资源，但已经不刻意用贵高来炫耀而用来享受，生活完全由自己做主级层次生活理念：尊贵要我（被动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人尊贵进化层次的束缚跨越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求生活理念：我要尊贵（主动）尊贵初级层次行为：占有、炫耀、吃喝玩乐、名牌享受心理特征：处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同尊贵初级层次尊贵进化层次尊贵高级层次平静的豪住宅特点以大为贵以豪为美归心的宅文化特质夸张、张扬嫁接文化符号尊贵，身心由我居住误区贵价盘“贵族”盘目标群分析—生活期盼品味来自生活的点点滴滴，对高尚、舒适的向往格调来自自身的成长，对生活的报答身份与众不同的价值体现自我对人生的感悟，自身回馈世界的方式他们的梦想与期待同时也代表他们的属性特征尊贵初级层次尊贵第二层次尊贵第三层次共性追求生活品味相信自己的判断在意生活方式足够的支付能力生活的宠儿，成功者，所谓的“富人”；是贵族阶层的雏形（在大陆，现阶