万科.金色家园2008年商业营销策略提报伟业顾问-万科金色家园销售部2007年12月1任务描述2历史回顾3条件思考4价值分析5营销策略6销售团队任务2006年完成A区销售2007年完成C区住宅部分销售07年12-08年2月完成B区公寓部分销A区C区售08年3-6月完成B区商业部分销售08年9-12月完成C区车位部分销售B区商业任务商业面积：6008平米销售周期：3个月左右整体计售：约8530万元销售均价：14000元/平米1任务描述2历史回顾3条件思考4价值分析5营销策略6销售团队历史回顾项目06年入世推广诉求住在南开，选择万科金色家园左右都市未来项目入世后，项目即以品牌价值在南开树立了较高的品牌形象历史回顾进入07年推广诉求做…………体验…………选择…………入主……南开真正的好房子进入07年，项目即围绕南开真正的好房子这一主线进行品质提升历史回顾进入07年暖场活动配合历史回顾进入07年现场包装配合商业沙盘商业沙盘通道展牌通道展牌西区展西区展跃层海报跃层海报楼书楼书历史回顾进入07年示范区、准现房示范区景观示范区景观准现楼准现楼示范区开放示范区开放围档示范区入口示范区入口围档历史回顾销售提升全年均价突破全年均价突破830083002007年价量走势图14000120001150012000110001000010500800010000950060009000400085008000200075000700011月201月-242月-153月-264月-1245月-936月-607月-528月-589月-2310月-29日销售面积2528.11598.222735.8313292.69937.866369.335518.56316864032113470月度均价7106726372777588783279808359872493651092811325年度均价71067167721174607583765277457873809982468349销售面积月度均价年度均价?项目自项目自0707年年33月底二次开盘后，凭借良好的市场态势，以及项目持续有效的推广策略月底二次开盘后，凭借良好的市场态势，以及项目持续有效的推广策略，取得了较好的销售业绩；，取得了较好的销售业绩；?进入进入88月后，随着项目准现房以及示范区的开放，价格一路攀升，直逼月后，随着项目准现房以及示范区的开放，价格一路攀升，直逼1200012000均价；均价；?项目周边商品房价格差距拉到了项目周边商品房价格差距拉到了20002000以上，几乎与老城厢项目看齐。以上，几乎与老城厢项目看齐。历史回顾市场价值区域标杆价值认可南开真正的好房子客户支撑投资潜力?项目的品质与升值为后期商业打造奠定了良好的市场认知基础?项目的新锐客群将成为商业坚实的消费需求基础?项目的成交业主为商业开发提供了初始投资资源1任务描述2历史回顾3条件思考4价值分析5营销策略6销售团队周边商业环境周边商业环境我们所处的位置项目周边社区老龄化严重，人口密度较大，居住品质较低芥园道居住区黄河道居住区密云路居住区长江道居住区川府居住区天拖南居住区周边商业环境区域现状?地处天津西北部大型居住区腹地大型居住区腹地，周边是川府新村、长江道居住区、天拖南居住区等，区域人口预计在1515万万左右。?区域内多为老式住宅小区，老式住宅小区，房龄多在10年以上，随着津河壹号、亿城山水、万科金色家园、天房峰阁等项目的开发，区域城市面貌有所改善。?区域内以五金、钢材、汽车贸易等工业化产业以及物流产业为区内经济支柱工业化产业以及物流产业为区内经济支柱?区域内教育、商业、娱乐等配套较弱，基本没有形成规模区域内教育、商业、娱乐等配套较弱，基本没有形成规模城市化进程中，都市配套有较大欠缺周边商业环境道路交通现状?金色家园连接长江道与黄河道，均为城市级道路，道路优势突出?兴建中的地铁2号线，预计2010年通车?建设中的西北半环快速路预计2008年通车路网发达，潜力发展中金色家园金色家园周边商业环境未来商业南京路商务商业带南京路?四至：东起徐州道、西至南门外大街，向南北各扩展2个地块形成总面积121公顷区域?规划大型商务商业项目：11个，总建面131万平米，未来五年完成投资109亿元。?目前，11个重点项目，富士中心、津汇二期、信达一期等5个已经竣工，君龙广场、天津中心、和记黄埔、现代城、城基中心等5个处于全面建设阶段，商务设施瑞竹大厦正处于前期，预计2011年全部竣工。?这些项目函盖了商务办公、商业设施、酒店、公寓等，半数项目投资额超过10亿。11个重点项目，南京路经济带加速扩容周边商业环境未来商业不久的将来?建立南京路商务、商贸带中轴线（小白楼至海光寺）为核心的总体规划布局，南京路沿线商业设施放量将达到100万平方米。小白楼区域（中央商务区）伊势丹区域（中央商业区）鞍山道至海光寺（中央信息区）君隆广场地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地天津中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相?海光寺地区，将建设近300万平米高端商务物业，使海光寺这块地界成为天津又一商业商务聚集区!现长江道上的内燃机厂将建两栋超200米的高端商务物业受南京路+海光寺商圈影响，未来商业氛围将以南京路为轴心扩散，海光寺商业氛围将向西移动周边商业环境未来商业项目周边－总部基地、科贸街（支柱产?业）科技总部基地位于南开西区南部，以原拖拉机厂地块为主，延伸至中环电子计算机工业园区和南开工业园，逐步形成功能完备、水平高档的现代楼宇群，吸引国内外有实力的公司积聚，通过五年的努力，使总部基地经济对我市、我区产生提升效应。?南开区科贸街依据南开区“一横、两纵、三区”的二次规划，将打通科贸街延长线，调整鞍山西道、白堤路、红旗路科技发展空间布局和产业结构，以生物医药、农业科技、海水淡化等专业孵化器，推进总建筑面积超过50万㎡的科技孵化器集群建设，孵化和吸引项目超过3000个，吸引投资超过40亿元，将科贸街打造成本市乃至环渤海地区，科技产业聚集的科技贸易基地和高新技术产业孵化基地。预计未来5年，科贸街将形成为国内外闻名的天津“硅谷”周边商业环境未来商业项目周边－休闲型商业商务区、大型商业服务区?休闲型商业商务区：利用已规划的南开体育场南、北两侧土地，建设休闲型商业商务区，提升区域内的居住生活环境，并促进区域经济进一步繁荣发展。?南开西区规划建设大型商业服务区：项目用地邻近红桥区，坐落于东红旗路、南汾水道、西天明街、北津河之间，预计占地300亩。地块内目前尚无大型商业零售设施，未来规划建设大型购物中心，发展现代服务业，形成新的区域中心和居住商业板块。我们商业先行，必将引领区域商业蓬勃发展周边商业环境小结周边社区人口密度大路网发达，交通便利社区老龄化严重产业经济发展潜力旺盛目前缺乏商业氛围未来整体商业布局利好地区商业环境尚未成熟，具备发展潜力周边业态状况周边业态状况周边商业业态调查周边业态调查范围?东至：咸阳路?北至：黄河道?西至：密云路?南至：长江道?四条干道商业分布和数量周边业态状况周边商业业态调查金色区域业态构成和分类?金色区域业态构成主要包括了包括了生活配套、休闲购物以及专业市场群三大方面生活配套类　商户约55家休闲购物类商户约33家?五金市场商户约2000余家?金属交易市场商户260家?汽贸、汽修、汽配商户36家专业市场类?装饰建材商户160家?茶叶市场30家周边业态状况周边商业业态调查-生活配套区域生活配套业态情况?从周边商业面貌来看大多数商铺属于较老的沿街门脸，房龄较长整体形象和档次较低缺乏投资价值?从周边配套商业和社区关系来看基本上没有以社区为依托的服务型商业，社区配套严重缺乏周边业态状况周边商业业态调查－休闲配套区域休闲购物业态情况?从周边商业体量来看，除专业市场群外，各种商铺零星分布，商铺没有成规模的聚集性二手房电动自行车3%25%网吧12%宠物医院3%办公文具娱乐24%烟酒专卖15%18%98887665544321110电动自行车宠物医院娱乐烟酒专卖办公文具网吧二手房周边业态状况周边商业业态调查-专业市场区域专业市场业态情况汽车汽贸汽修汽配2%电线电缆茶叶市场3%?从项目周边业态分布来看，形3%6%成了以汽贸和五金为主的区域家装市场商业特征，服务社区和周边居10%民的便民商业和购物休闲商业金属交易市五金城设施比重远远低于汽贸和五金场58%18%，业态分布头重脚轻。300020002000100026016035306300五金城金属交易市场家装市场茶叶市场汽修汽配汽车汽贸电线电缆周边业态状况周边商业业态调查-五金城区域典型专业市场介绍--新南马路五金城新南马路五金城位于黄河道、密云路、密云一支路、南泥湾路、延安路围合处，距内环线5公里，距外环线1.5公里，总占地近600亩，总建筑面积近100万平方米。该项目将在老市场项目一期运营商户：项目一期运营商户：基础之上提升市场品牌，通过打造信息化、20002000会余家余家展、贸易、采购等服务平台，吸引国内外五金知名品牌企业、五金经销商、大型集团采购单位入市交易，为供需双方搭建一个供需两旺的五金交易平台。计划通过五年努力，初步形成具有影响力的国际采购网络，年销售额预计在150亿元至200亿元之项目启动后，流动人口：约项目启动后，流动人口：约间，并将以每年20%的速度递增。在五金产品的基1010万万础上,增加机电类和其它工业配套产品。新南马路五金城将为区域内带来近10万流动人口，将有效拉升区域商业需求周边业态状况现有市场状态新兴专业市场群带动区域商业环境街面店铺陈旧，落后缺乏社区商业服务店铺零散，没有形