新洲路景田地块开发建议提案引言?从两地块位置谈起香蜜湖中心区两地块相距较远，但有一共性：位于热点片区的边缘。?对“边缘”的观点?清楚热点片区的未来与现状同等重要。把握未来趋势，从而赢得最大利润空间?与热点片区的关系需要确定：迎合、补缺还是抵制？从两者关系切入，确定开发与营销策略?区域边缘项目与中央项目相比有弱势，但也有优势。项目的相对优势要在定位与规划环节放大?所谓“边缘”只是地理概念，营销讲的是“顾客认知”。好的营销紧盯目标客户群，进而引导市场?实际运用（一）中心区:21世纪深圳国际性城市形象的集中体现区域关键词：美好前景新洲路地块的开发建议案与中心区的核心问题：为什么要把握中心区的发展？又如何在项目定位与规划中迎合中心区的发展？?实际运用（二）香蜜湖:深圳豪宅云集，成为名副其实的成熟豪宅区关键词：豪宅血统侨香路地块的开发建议案与香蜜湖的核心问题：项目与目前香蜜湖物业、客户的吻合度怎样？又如何在项目定位与规划中填补香蜜湖的市场空隙？正文一新洲路（景田）地块开发建议案本建议案思路：分析规划定位?地块位置分析?开发方向判断?项目价格预测?片区市场分析?整体规划建议?目标客户定位?新洲路地块区域位置景田生本案活规划中的圈金融区CBD?新洲路地块具体位置北面：时代华庭、绿化广场北西东南西面：紫荆花园、小学等东面：黄埔雅苑、绿化带南面：中电信息大厦等优势劣势新洲路地块SWOT分析及应对策略1.位于中心区一级辐射区域；1.临街面狭窄，昭示性不高；2.享受景田的成熟生活配套。2.处于高层物业之间，通风采光受影响。机遇发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1.中心区的快速发展；紧贴中心区发展，用大区位掩盖小位置，2.景田片区未来供应量稀缺。打造迎合未来需求的产品。在建筑布局与推广上实现。威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁1.紧靠深南新洲立交，地块东面营造既符合中心区，噪音和采光除在产品上考虑噪音较大；，也充分考虑哪些客户相对2.景田片区楼盘由于开发年限相又是景田片区全新的产品。不注重这些不利因素。差较大，对片区售价、租金的上涨不利。（如红树林片区各楼盘开发年限相近，片区价值得到快速上涨。）?片区市场分析（历年供应量）350000252568278526.87300000255014.242500002000001594051575131500001000006661350000178440）））））））年年年年年年(年((((001234（5（000000000007-222200922?片区供应高峰期已过，未来供应量稀缺。?项目开发面临的同区竞争较小，利于售价。?片区市场分析（历年均价走势）年度99年2000年2001年2002年价格区间（元/㎡）6500-75005600-70005200-73005600-7700平均价格（元/㎡）7000630063106500年度2003年2004年2005年?价格区间（元/㎡）6500-70007500-78007800?平均价格（元/㎡）686977037800?80007800770375007371元/㎡70007000元/㎡68696310元/㎡65006300元/㎡600099年2000年2001年2002年2003年2004年2005年?目前为止，片区售价未能突破8000元大关。?片区“住家”型物业主导，对片区售价影响较大。?片区市场分析（近3年开发物业户型比重）户型配比图四房五房复式?从近三年总的批售量来看，景9%2%1%一房田片区住宅以一房、二房、三房34%为主。其中一房所占比例最高，达34%；其次是二房为28%，三房而三房有26%的份额；大户型比26%重较少。二房28%2002-2005年户型趋势图?从近三年趋势来看，一房所占80%75%比率呈上升的态势，从02年之前的2%，上升到04年的41%。60%50%41%41%40%33%34%25%?在02年之前，三房是片区户18%21%20%16%15%17%型的绝对主力，03年之后比重急5%3%1%1%0%1%2%0%速下降。0%2002年2003年2004年2005年一房二房三房四房五房复式?片区市场分析（小结）?景田片区已从以三房为主的户型结构逐渐转型为以一房、二房为主的户型结构，小户型成为景田的新宠。?户型的转变是客户群转变的反射：早期购买景田物业的客户以中高收入群体的居家用途为主。由于中心区的发展，带来大批需求小户型的年轻白领一族。?客户由原来的景田本土居民与景田生意人购买为主转变为客户群体不仅仅局限在景田，还主要来源于福田其他区域、罗湖以及南山科技园区域。?开发方向判断（一）项目占地面积约5000㎡，各项建筑指标待定。项目规模小，同时为适应片区趋势，宜开发为“小面积单位”的物业。但是，简单确定为小户型物业，就没有充分把握住中心区发展所带来的最大机会点！?开发方向判断（二）甲级写字楼高素质企业高消费人群高档次物业市场上对城市中心地带高档次楼盘认知的是“公寓”产品，尤其是酒店式公寓产品，而非小户型物业。（可以反映到售价上，参见下表）。?同区域不同类型物业的售价比较销售均价销售均价酒店式公寓非酒店式物业（元/㎡）（元/㎡）御景华城8500皇御苑二期7200置地逸轩9800阳光新干线8500南方国际广场11000宏轩名庭7200京基东方华都9300东门天下8500东方时代13000燕南路88号8800?公寓售价一般高于同片区小户型物业1000－1500元/㎡左右。?并且，公寓的营销手法更为灵活，“概念”可胜于“实际硬件”。?为实现利润最大化，中原建议将项目开发为公寓产品。?公寓类型判断?鉴于项目地形特点，东面临路，昭示性较西面东面西面强，但噪音相对大，开发为商务类型公寓可以扬长避短。?西面生活氛围浓厚，噪音相对低，适宜开发为生活类型公寓。?酒店式公寓兼有生活与商务的两大功能，是两者结合最佳选择。?同时，考虑中心区的辐射效应与周边小型企业办公的需求，可适当强化商务功能。?开发类型组合组合一：?均为市场热点产品，售价较高?东面开发为商务公寓?对物业档次、配套服务要求高?西面开发为酒店式公寓?充分迎合中心区发展需求组合二：?普通住宅降低开发难度?东面开发为商务公寓?整体开发成本较低?西面开发为普通小户型住宅?相对风险较低以上两种组合，运用到项目都是比较适合。考虑到承接中心区的大机遇，中原建议采用“组合一”。?定位与规划建议中心区·国际商务公寓&酒店式服务公寓东酒商店假设本地块的容积率为务假设本地块的容积率为式公9，限高100m条件下公9，限高100m条件下寓西面酒店式公寓约为29层寓东面商务公寓约为28层，，带精装修出售。采用板式结构，无梁无柱，间隔自由。架空楼层（泛会所）商业楼层?公寓户型面积及配比建议户型面积（㎡）套数比面积比设计建议??小户型大开间，采光良好，单房30-35弱化厨房功能，整体空间隔15%10%配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。?户型方正实用，功能齐全，一房40-4550%45%宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。两房方正实用，功能齐全，双阳55-6335%45%台设计，适合居家使用。商务公寓：以50-65㎡的面积划分，套与套之间可以自由打通，可以做到随需组合。?假定条件下的各项面积与套数分布产品类型套数面积（㎡）基本车位酒店式公寓33314985100商务公寓25814964100商业5层1500070合计公寓591套44949270备注：?此处的车位预计为基本需求的车位，停车面积约9500㎡（包括地面停车位及2层地下车库）。?商务公寓对车位需求高于酒店式公寓。?理想的套数与车位比为1.5：1，需要约395个车位，需要增加地下车库1层，合为3层地下车库与地面停车位。?商业定位与规划鉴于项目附近已有岁宝百货与岁宝明星店及中心区建设中的各大购物中心也不可或缺“百货”因素：项目建筑风格主题商家业态定位星河购物地上三层、购物、娱乐、休闲、“情景式购物公园”；公园地下两层，旅游为一体，中高档以租赁经营为主要赢高24米的大商业利模式型购物中心怡景中心地上一层和美食园林：四大主题餐饮以餐饮、娱乐推动零“生态型购物中心”；城地下一、二区(异域风情品味区、主售。餐饮娱乐和零售塑造成一个多功能的层为商业题餐饮酒吧街、商务会友店铺占50％的营业生活与服务中心休闲廊、亚洲特色美食广面积，其中餐饮定位：辐射全市场)22％、零售28％家乐福设华南旗舰店晶岛国际商家中将有80％为首次进知名主力店及各类品集购物、娱乐、美食购物中心入内地市场的国际品牌牌专营店、休闲、展示、旅游为一体的深圳顶尖MALL，中原建议：项目商业宜以餐饮为主，生活配套与经营性会所为辅的业态分布。?商业定位与规划以餐饮为主的商业：5层：会所（可对外经营）4层：商务中心（会议室等，服务商务公寓）3层：中西式餐饮2层：中西式餐饮1层：街铺，各类型生活配套服务店（便利店、地产代理地铺、面包店、花店等）?产品主打部分?现代动感的外立面（夜光效果）?酒店式大堂?名牌物管（可用聘请顾问形式）?创新的户型?酒店式公寓户型参考客厅间隔成1房此1房2厅的户型可以间隔成2房1厅，对投资客户的吸引了大。?项目价格预测——市场参考楼盘名均价区域开盘时间备注物业特色称(元/m2)东门天带装修东门商圈2004年8,800针对东门生意人\香港客户下（约700元）置业逸罗湖口岸/带装修六星级国际服务公寓/口岸投2005年9,500轩人民南商圈（约800元）资物业御景华口岸/华强带装修21万M2拿波里风情酒店式服2005年8,500城南（约700元）务社区城市天罗湖口岸/带装修2004年10,500顶