报告内容框架?市场研究报告?项目定位报告?营销推广报告报告内容框架?市场研究报告?项目定位报告?营销推广报告市场研究报告研究思路四位一体顾问思路——结构图四位一体顾问思路——结构图四位一体顾问思路——结构图四位一体顾问思路——结构图政策分析区位及用开发商目地分析标分析市场分析市场研究报告内容框架市场研究报告内容框架分析过程分析过程背背背背基基基用地分析用地分析用地分析用地分析研研研景基研景景景础础础础究究究究研研研研研研研政策分析结结结究研政策分析政策分析政策分析结究究究究究究究论论论论市场分析市场分析市场分析市场分析背景研究背景研究内容项目背景研究项目背景研究城市背景研究城市背景研究宏观经济背景研究宏观经济背景研究项目背景研究项目基本情况项目基本情况项目现状及特点项目现状及特点项目历史背景项目历史背景项目进展情况项目进展情况开发商目标开发商目标城市背景研究大连地理位置大连地理位置大连城市形象大连城市形象大连经济位置大连经济位置开发区现状开发区现状城市背景研究?大连地理位置–大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端–东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原大连----是东北、华北、华东连接世界各地的海上门户其特殊地理位置决定了大连城市广阔的成长空间。城市背景研究?大连城市形象–被中央电视台评为“市民满意奖”–北方的香港–获得国家建设部“人居环境奖”–联合国环境署评选为最适合人居全球环境500佳城市–大连政府全力打造“文化大连”大连是宜居城市城市背景研究?大连经济位置–中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市–中国振兴老东北工业基地战略部署的核心城市–东北亚国际航运中心–中国百强城市综合实力第七–资本实力居全国第九–被中央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城市”多样化的产业结构和雄厚的城市实力、鲜明的城市形象特点决定了大连广阔的发展空间，为本项目的良好运作提供了有力的支持城市背景研究?开发区现状未来发展?１９８４年９月２５日国务院批准（中国第一个国家级经济技术开发区），１９８４年１０月１５日正式成立；目标市场?处于北温带地域、三面环海、气候具有海洋特点，温和湿润、四季分明。平均温度１０℃；?开发区规划面积３９０平方公里，已建成区７０平方公里；?现有户籍人口２０.８万，单位从业人员１３.12万人。开发区是本项目的主力客群来源地宏观经济背景研究大连经济现状大连经济现状开发区经济现状开发区经济现状宏观经济背景研究?大连经济现状–２００４年生产总值１９６１.８亿元，按可比价格计算比上年增长１６.２%。–２００５年生产总值２１５０亿元，按可比价格计算比上年增长１４.２%。–２００６年１－６月累计生产总值１１３１.４亿元，可比价格计算比上年增长１５.５%。高速的城市经济发展宏观经济背景研究高速发展大连1995-2005年GDP(亿元)250021501961.82005年大连人均20001500GDP超过了40001084.21210933.11000649.2689.2790.1美元，根据大连十467.5514.5586.1一五规划，人均5000GDP将达到70001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年美元GDP(亿元)?按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300–8000美元8000-10000美元住宅产业发刚起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展展情况人均GDP1100美元以下1100-2000美元2000-4400美元4400美元以上城市化率25%25%~45%45%~70%70%以上数据来源：大连市统计月报宏观经济背景研究大连1995-2005年人均可支配收入(元/人.年)根据十一五规划，14000119942010年城乡居民1200010377100008200910168607418收入水平与经济发8000571258896070609362746000展同步增长的预期4000指标，力争城镇居20000民人均可支配收入5年6年7年年9年年年2年年4年年达到22,000元99998900010030051919191919202020202020人均可支配收入(元/人.年)?人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。?人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。举例：家庭年可支配收入为20754元，按80％用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30％计算，可承受房屋总价为30万左右。同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。数据来源：大连市统计月报宏观经济背景研究全社会固定资产投资和增速1200.060.0%50.0%1000.040.0%800.030.0%600.020.0%10.0%固定资产投资增速400.00.0%在十五个副省级城200.0-10.0%市中位居第二。0.0-20.0%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年全社会固定资产投资额236.8237.0261.9263.2222.7268.5305.1367.9506.9716.21110.5增速0.6%0.1%10.5%0.5%-15.4%20.5%13.6%20.6%37.8%41.3%53.7%全社会固定资产投资额增速数据来源：大连市统计月报宏观经济背景研究2004200420042004年大连市城市发展－与其他副省级城市比较年大连市城市发展－与其他副省级城市比较年大连市城市发展－与其他副省级城市比较年大连市城市发展－与其他副省级城市比较深圳、广州、厦门、杭州、宁波、南京、成都、武汉、青岛、大连、济南、沈阳、长春、哈尔滨、西安指标总值名次增速名次地区生产总值1961.8亿元716.20%4规模以上工业总产值2018亿元728.90%6固定资产投资716亿元1041.30%2消费品零售总额645.2亿元913.50%8出口总额101.5亿美元722.50%12地方财政收入117.2亿元1016.50%14人均可支配收入10378元1014%1?大连市在15个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。?居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加?固定资产投资增幅41.3％，大大高于全国平均水平25.8％，投资力度较大，后劲也大。宏观经济背景研究?开发区经济现状–２００４年生产总值３６７.６亿元，占当年全市生产总值的１８．７％。开发区良好的经济状况为本项目提供了强有力的支撑基础研究投资情况房地产开发投资额(亿元)300265.370.0%25058.1%208.860.0%50.0%200151.140.0%150115.5125.238.1%106.930.0%10020.7%23.3%20.0%508.1%8.4%10.0%00.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地产开发投资额增速房地产投资额持续增加，受宏观政策调控影响2005年增速有所下降数据来源：大连市统计月报开发情况房地产施工面积(万平方米)180025.0%22.7%16001415.31238.21366.81396.61333.820.0%1400157015.0%2004年土地放量，导致2005120016.0%100010.4%10.0%年施工面积增加80011.1%5.0%6002.2%0.0%400-4.4%200-5.0%0-10.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地产开发施工面积增速房地产开发竣工面积(万平方米)70040.0%615.9579.6受宏观政策调控和施工期的影600537.9546.230.0%50020.0%33.2%6.0%421响2005年竣工面积有所下降，390.510.0%4001.6%7.1%0.0%将导致2006年集中放量，房地300-15.2%-10.0%产竞争将更加激烈。200-27.3%-20.0%100-30.0%0-40.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年竣工面积增速数据来源：大连市统计月报销售情况?销售额商品房销售额(亿元)200187.460.0%49.5%145.5151.550.0%150119.4109.540.0%31.2%30.0%10073.2销售额近年持续增加，说明房21.9%20.0%5017.2%地产市场旺盛9.0%10.0%4.1%00.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房销售额增速住宅销售额(亿元)18070.0%16066.5%167.560.0%140132.4120.650.0%12094.4100.110040.0%价格上涨？8030.0%56.720.5%19.9%606.0%9.8%20.0%40供应量增加？2017.7%10.0%00.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年住宅销售额增速数据来源：大连市统计月报销售情况?销售面积商品房销售面积(万平方米)60045.0%39.6%498486.2504.640.0%500419.935.0%392.440030.0%25.0%28130018.6%20.0%16.6%15.0%20010.0%7.0%1005.0%0.9%0.0%-2.3%0-5.0%2000年