中少上扬集团青岛崂山项目发展策略与物业发展建议项目顾问工作阶段划分2006/08/152006/08/202006/09/072005/09/185个日历18个日历天11个日历天天第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）项目市场调研项目发展战略与整体定位提交终稿?区域宏观经济背景研究?城市规划及其他项目背景研究?根据客户建议深?区域土地市场?类似区域发展案例借鉴化研究，完善报告工作?区域房地产市场调研?相关项目案例借鉴?客户访谈?项目所在区域市场竞争研究?专业人士访谈成果?城市房地产市场分析?项目发展战略?项目详细盈利分析??相关物业市场分析项目所在区域价值定位?完善整体报告（终?客户分析?项目定位稿）?物业发展建议报告思维导图开发目标项目界定目标市场解析整体市场分析豪宅市场分析发展策略与项目定位物业发展建议经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位客户目标解析——追求平台价格基础上的快速销售企业战略层面：11、通、通过动过动漫基地一期的成功漫基地一期的成功运运作，作，实现发实现发展商在展商在青岛动青岛动漫漫产业产业的成功的成功启动启动。。22、、为动为动漫基地二期的取地做好前期准漫基地二期的取地做好前期准备备。。项目操作层面：11、、项项目目实现区实现区域平台价格（域平台价格（90009000元元//平米以上）；平米以上）；22、、实现实现快速快速销销售，降低市售，降低市场风险场风险，，获获得得现现金流；金流；33、、项项目需要一定程度融入目需要一定程度融入动动漫色彩。漫色彩。www.fdcsky.cn报告思维导图开发目标项目界定目标市场解析整体市场分析豪宅市场分析发展策略与项目定位物业发展建议经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位项目区位和交通——位于交通便利、景观资源丰富的公认豪宅区?项目位于青岛市崂山区浮山南麓，自然资源丰富，北依浮山，南望黄海，是青岛公认的豪宅区。?项目交通条件便利，通过东南侧规划中的市政路可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路。项目周边配套——基本生活配套，天然娱乐配套，强势教育配套本项目地块中国海洋大学青岛大学极地海洋世界www.fdcsky.cn地块现状及四至——地块呈现特有的台地风貌?地块内现状比较复杂，目前是一个待拆迁的采石场，地块地势高低起伏，上下落差达20米。?东南侧是规划中的市政路，隔路相望地块现状建筑物地块北边界的项目正在施工中，规划是最高12层的小高层住宅。www.fdcsky.cn地块西边界地块东南侧的规划市政路地块指标——中等容积率、小规模项目用地面积36200ｍ2总建筑面积73160专家公寓62010安置区域8000创意中心3150?关于拆迁：只负责建造回迁住宅8000平米，费用为1600万元。不需要考虑拆迁补偿容积率1.8等费用。?关于大配套：城市配套取费255元/平米。地地块块主要主要经济经济技技术术指指标标按照容积率1.8计算建筑面积，并另加上8000平米的回迁面积。地块资源环境——台地山景资源是项目特有的自然资源内部资源环境：海景资源：属于三线海景，由于南部已建建筑物的阻挡，仅在地块高处可以看到海，海景的价值挖掘空间不大。山景资源：紧贴浮山，高达20米的落差可以做成良好的台地风貌的园林，与周边项目形成差异。外部资源环境：人文资源：毗邻中国海洋大学、青岛大学师范学院、青大国际学术交流中心、青大艺术学院等高等学府，既赋予项目人文色彩，更带给项目部分潜在客户。www.fdcsky.cn项目界定——公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的小规模住宅项目开发基于对项目所处区位、本体具有的资源，地块特点，我们对本项目的基本认识：公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的小规模住宅开发项目。报告思维导图开发目标项目界定目标市场解析豪宅市场的发展演变区域项目分析整体市场分析豪宅客户分析豪宅市场分析发展策略与项目定位物业发展建议经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位www.fdcsky.cn青岛的产业结构是“二、三、一”型，发达的第二、三产业为市场发展提供了大量优质客户?青岛产业结构是“二、青岛全市历年产业结构变化状况三、一”型，与山东其他100%城市相比，第二产业比例较高80%39.1%39.8%40.0%39.1%38.4%41.60%?青岛工业的支柱是制造60%业，主要以海尔、海信40%、澳柯玛、双星等品牌48.7%49.3%50.4%52.6%54.1%51.90%企业为支撑20%12.2%10.9%9.6%8.3%7.50%6.50%?旅游产业也逐渐成为青0%岛的支柱产业之一；以200020012002200320042005港口为依托的海运、外贸等行业日益发展第一产业第二产业第三产业济南青岛烟台临沂7.3：45.9：6.5：51.9：10.5:56.4:14.9:49.4:产业比例46.841.633.135.7产业结构三、二、一二、三、一二、三、一二、三、一www.fdcsky.cn数据来源：青岛历年统计年鉴青岛经济稳步上升,房地产处于快速发展期500020.00%GDPGDPGDP?全市亿元人均美元增幅18.00%青岛2005年GDP达到45002695.82亿元。近年一16.00%4000直以10%以上的增幅稳14.00%3500步发展，经济良好发展12.00%有力的支持了房地产的10.00%30002696发展8.00%250022706.00%20001869?人均GDP约为$4418,15834.00%15001316房地产处在快速发展的11502.00%过渡期10000.00%200020012002200320042005房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系GDP增小于4%4%-5%5%-8%大于8%长速度萎缩停滞稳定发展高速发展人均0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$GDP启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期数据来源：青岛历年统计年鉴随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资增长稳定?近年来，青岛在为迎接青岛固定资产投资与房地产投资情况奥运以及加强城市建设和经济发展，全市的固定投160030.00%资逐年上升。140025.00%全市固定资产投1200资（亿元）100020.00%?房地产投资稳步增长，800投资额占固定资产投资比房地产投资额60015.00%（亿元）例呈下降趋势，表明房地400产投资并未出现相对过热10.00%的迹象。200房地产投资所占固定资产的比例05.00%2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：青岛历年统计年鉴青岛市区04年以来的土地出让情况——海边与崂山风景区土地稀缺?2005年，青岛市内共出让2004年出让土地面积（平米）土地44.3万平米，04年179万平米总计1792146.71?04年出让土地以工业、住住宅用地418636.41宅为主工业用地459487.00?05年住宅用地的比例明显办公用地10183.90上升商业用地205734.80?海边与崂山风景区的基本教育用地171524.20没有土地出让综合用地526580.40出让土地面积（平2005年米）总计443117.80住宅用地230826.00商业用地44428.20工业用地32346.60综合用地135517.00数据来源：政府统计公报房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡2001-2005年房地产竣工面积与销售总额房屋竣工面积1000房屋实际销售额8006004002000200120022003200420052005年房地产数据施工面积（万新开工（万平竣工房屋面积竣工房屋价值平米）米）（万平米）（万元）房屋建筑面2362.71213.2811.31302556积总计住宅1862.8979.3678.31060948数据来源：青岛历年统计年鉴市区地产板块——城市内部板块和地段层级已经形成，价格和物业档次形成明显区隔四方区北部区域和李沧区的李村等四级地段3000-5000元浮段新划入市北区的地域和地级格四方区南部区域的三级二价区宅山住0元地段5000-6000元崂的0后-80山0070具段市南、市北二级地段房价在地宅级住6000-8000元一的元区源00山资0崂景-18海00有90格市南、市北和崂山区沿海一线价一级地段房价在8000-12000元数据来源：市场调研数据库整体房地产市场小结青岛市经济持续稳定高速发展，经济快速发展必将带动房地产市场?的发展；；经济快速发展为房地产项目提供了大量潜在客户群?城市房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平?衡；青岛优质地段土地供应缺失，崂山风景区与青岛市南区几乎无土地?供应；城市内部板块和地段层级已经形成，价格和物业档次形成明显区隔?；报告思维导图开发目标项目界定目标市场解析豪宅市场的发展演变整体市场分析区域项目分析豪宅市场分析豪宅客户分析发展策略与项目定位物业发展建议经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位市南区的东南部和崂山南部滨海一线形成了具有城市标杆意味的豪宅聚集区区宅豪统传豪宅市场区位的变迁——由沿海一线向二豪宅市场的发展演变三线集中?青岛的豪宅最早都是出现在东部沿海一线，以海景为主要的卖点。主要在浮山前形成了聚集现象。?由于一线海景土地供应的逐渐减少，豪宅开始向二三线海景集中，代表性的项目是丽都国三线二一际和领世华府。海线线景海海景景豪宅产品的发展——项目密度趋于增大，豪宅市场的发展演变规划、园林品质有所提升阶段建筑规划代