京武·浪琴半岛开盘分析2008-06-07一、项目概况1.基本情况?项目简介：浪琴半岛位于南硅谷片区滨海大道与科技南路交汇处。西邻南山外国语学校与浅水湾，南面滨海大道，东边为三九用地及博海名苑，北边是宾服世纪广场。项目占地面积19967.8㎡，总建筑面积为57906㎡，一次性开发完毕，三栋高层。本次推出的是2栋、3栋，其中2栋为合拼后175-179㎡的四房，3栋为251㎡的大平面四房及少量371㎡的复式。2栋共30层103户，其中B座29、30层02、03单位为复式；3栋共26层42户，3栋19层以上皆为复式。?基本资料：项目名称：浪琴半岛花园地址：南山区滨海大道与科技南路交汇处建筑类型：高层、townhouse开发商：深圳市世博海滨实业发展有限公司景观设计单位:雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司建筑设计：雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司深圳市电子院设计有限公司物业管理公司:深圳市翠拥华庭物业管理有限公司策划代理：德思勤置业整合推广:金马盟广告2.数据资料占地面积项目占地面积19967.8㎡建筑面积建筑面积57904.35㎡住宅面积住宅51406㎡商业面积商业5995.54㎡总户数总户数255户停车位总停车位498个容积率2.9栋数3栋高层社区配套泳池、会所3.整体小区鸟瞰图（效果图）4.户型配比第一批(2栋、3栋、4栋)户型配比情况：户型配比栋数建筑类型户型面积区间套数套数索占套数比例TH550-645㎡552%4*2*2175-179㎡10240%1栋高层10341%复式251㎡11%4*2*2175-179㎡10240%2栋高层10341%复式251㎡11%4*2*2251㎡3413%423栋高层16%复式351㎡83%共计253100%二、开盘概况1.选房时间：2008年6月7日9：30-17：00(周六)2.选房地点：浪琴半岛营销中心3.选房方式：排号选房4.定金：2栋：20万3栋：30万5.优惠措施A．2栋六折，3栋九折B．开盘当天购房98折C.一次性付款98折6.折实价格情况起价19200元/㎡2栋均价约25500元/㎡3栋起价约28000元/㎡栋数折实均价（元/㎡）成交折实均价（元/㎡）成交套数2栋XXXX403栋XXXX10合计507.销售单位项目此次推出可售单位共155套，其中2栋平面：102套；复式：1套3栋平面：34套；复式：8套8.销售状况：开盘当天成交50套，销售率约32.3%。（截至7号下午13：00）三、产品分析1.户型布局及折实均价3栋2栋1栋主力户型主力户型175-179㎡175-179㎡主力户型251户型与2栋一户型基本一㎡，20层以上为复式，351㎡致，此次不致推TH，共5套，550-645㎡，此次不推N2.房型分析1)2栋：?南向，高层，共30层，分A、B单元，互不相通，每单元两梯两户；?主力面积175-179㎡，该栋全是双拼户型，搭配为01+04，02+03.01+04单位靠左侧，02+03靠右侧；?户型基本一致，层高3.15米；?其中B座29、30层02+03单位为复式。2)3栋：?东南向，高层，26层。?分01、02单位，两梯两户，其中一梯为观光梯，另一梯为入户电梯，OTIS，双开门，载重1000KG，13人，层高2.8米。?平层面积251㎡，大四房。复式面积351㎡。?本栋非双拼户型。四、定价分析分析：?整体均价上看，3栋价格最高，起价28000元/㎡,均价约33000元/㎡，最高单位价格达到40000元/㎡，由于3栋全是大户型单位，东南朝向，海景资源较好，因此价格较高。?2栋合拼单位是浪琴半岛的主力户型，正南向，为了实现销售突破，开发商采用了谨慎的价格策略。最低的5-6层价格为19XXX，7-8层价格为20XXX，9-10层价格为21XXX，11-12层价格为22XXX，以此类推。该定价手段是相邻两层内价格差异较下，层差两层两层的体现出来，两层层差约为1000元/平米。由于合拼后为板楼结构，南北通透，故朝向差很小。五、营销节点?2008年4月底，浪琴半岛围墙包装完毕，内容为“深圳湾滨海大宅”“世界门廊一步国际”。?2008年4月29日-5月3日，参加春交会，现场45平米的LED屏和3D影片吸引了大量关注。?2008年5月8日，借奥运圣火传递之机，楼体上巨幅条幅，内容为楼盘名、售楼电话、以及为奥运加油的条幅。?2008年5月12日，取得预售许可证。?2008年5月18日，样板房开放。?2008年6月6日，在晶报发布7日销售的广告，同日，在销售中心算价。?2008年6月7日，正式开盘。六、现场流程及包装客户凭6日获得的外场休息区选房顺序号进入外场休息区等候客户可直接进入等候区等候区了解销控情况，初步选定意向房号未选中5批一次客户选定意房号，取得“浪琴半选房区离开岛选房确认单“，收回“浪琴半岛选房顺序卡“客户凭身份证、“浪琴半岛选房财务区确认单“交纳足额购房定金，并领取“购房定金收据“。财务收回“浪琴半岛选房确认单“客户凭身份证、“购房定金收据“、签约区签订“浪琴半岛认购书“，并打印置业计划表营销中心及外场外场购房须知区域模型选房等候区销控表二楼签约区醒目的保安七、销控分析（红色为销控单位）3栋楼层房号0102262601260224240124022222012202202001200219190119021818011802171701170216样板房16021515011502141401140213130113021212011202111101110210100110020909010902080801080207070107020606010602050501050204040104020303010302?单价与总价都高，销量较少；?楼层消化相对平均，无明显偏好；?01单位小区景观更好，销售好过02单位；2栋单AB元楼层302A-30012A-30042A-30022A-30032B-30012B-30032B-2902292A-29012A-29042A-29022A-29032B-29012B-2903282A-28012A-28042A-28022A-28032B-28012B-28042B-28022B-2803272A-27012A-27042A-27022A-27032B-27012B-27042B-27022B-2703262A-26012A-26042A-26022A-26032B-26012B-26042B-26022B-2603252A-25012A-25042A-25022A-25032B-25012B-25042B-25022B-2503242A-24012A-24042A-24022A-24032B-24012B-24042B-24022B-2403232A-23012A-23042A-23022A-23032B-23012B-23042B-23022B-2303222A-22012A-22042A-22022A-22032B-22012B-22042B-22022B-2203212A-21012A-21042A-21022A-21032B-21012B-21042B-21022B-2103202A-20012A-20042A-20022A-20032B-20012B-20042B-20022B-2003192A-19012A-19042A-19022A-19032B-19012B-19042B-19022B-1903182A-18012A-18042A-18022A-18032B-18012B-18042B-18022B-1803172A-17012A-17042A-17022A-17032B-17012B-17042B-17022B-1703162A-16012A-16042A-16022A-16032B-16012B-16042B-16022B-1603152A-15012A-15042A-15022A-1503样板房样板房142A-14012A-14042A-14022A-14032B-14012B-14042B-14022B-1403132A-13012A-13042A-13022A-13032B-13012B-13042B-13022B-1303122A-12012A-12042A-12022A-12032B-12012B-12042B-12022B-1203112A-11012A-11042A-11022A-11032B-11012B-11042B-11022B-1103102A-10012A-10042A-10022A-10032B-10012B-10042B-10022B-1003092A-09012A-09042A-09022A-09032B-09012B-09042B-09022B-0903082A-08012A-08042A-08022A-08032B-08012B-08042B-08022B-0803072A-07012A-07042A-07022A-07032B-07012B-07042B-07022B-0703062A-06012A-06042A-06022A-06032B-06012B-06042B-06022B-0603052A-05012A-05042A-05022A-05032B-05012B-05042B-05022B-0503?中低楼层销售较快，价格仍是主要因素；?B单元02、03单位销售较好，该端头单位视野开阔，受到追捧；?A单元较高楼层与B单元高层01、04单位销售较差，除价格因素外，还与视野受到压抑有关；八、现场